潘向东：历次股市活跃后，一线及核心二线城市都会有房价上涨

潘向东  新时代证券副总裁、首席经济学家

以下观点整理自潘向东在中国宏观经济论坛（CMF）宏观经济热点问题研讨会（第9期）上的发言

本文字数：2596字

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关于中国房地产的方向，特别是在这个时点上，我个人觉得还是要考虑到货币扩张给资产市场所带来的一些影响，特别是这一轮货币扩张更多的是海外，它可能会导致全球投资者去一些相对安全的区域寻找资产市场。 

我们来看美联储的总资产负债情况，在2007年的时候，也就是次贷危机之前，当时美联储总资产是0.89万亿美元，目前是7万多亿美元，到年底预计会到11-12万亿美元左右，这么快的扩张速度是史无前例的。当他们在国内还有一些发达经济体寻找安全资产，收益率达不到他们要求的时候，很有可能会往像中国这样的经济体里转。最近不说别的，就说我们的股市，北上资金都在不断涌入，这是从货币的角度来看。

刚才秦老师也讲到了货币跟房地产还是密切相关的，房地产肯定会受货币影响。受影响的话主要还有另外一个方面，就是跟房地产本身的一个基本面相关，目前我们的城市化率是60%左右，当然到达70%多和80%，这个进程会慢慢放缓，但是还是要看到这方面的空间。所以，在与基本面相吻合的时候，一旦货币是相对宽松的环境，往往会在资本市场首先体现出来，大家还是会去追逐资产。

我们来看这一轮货币宽松下的美国和中国的房地产。美国房地产这一轮也起来了，也就是说它所有的产业里，房地产已经快速进入了一个正增长，其他的很多产业都在负增长的状态。

我们6月份30个大中城市商品房的日均销售增加了百分之9点多，前值是-2.3%左右，这些都已经开始在显现了。所以我也同意秦老师刚才说的，房地产调控不能放松，因为在这方面日本是有经验的，我们去日本多次都询问过它的房地产的进程。1989年泡沫之后很多城市现在依然在消化，当然除了东京的银座，银座的房价现在创出了历史新高，这说明一个现象，房地产在未来、在中国、在区域方面也会走出一个分化的走势，也可能三四线城市到一定的时候上涨的趋势就慢慢消停了，但是像北上深这种一线城市预计未来还是会比较强劲。当然不要说别的，就说户籍这块的限制北京和上海还是比较严的，一旦这方面未来有所放松的话，对地产市场的冲击还是比较大的。这是未来一二三四线城市的走势——估计是分化。

从这个角度看，我个人觉得房地产的调控也要因城施策，不要一刀切，不同的城市未来的走势不一样，面临的困境也可能不一样，有的城市处在上升期，有的慢慢就要转入一个衰退往下走的过程。所以，政策这个时候还是要因城施策。

另一方面我们在进行房地产调控的时候，不能单从房地产本身来说房地产，我们还要看到房地产跟地方债务是密切联系在一块的。就像连平教授刚才讲到的，过去十年我们为了稳增长，是通过房地产市场来实现的。房地产平台是把全社会的闲散资金通过房地产这个平台集中到了地方政府手上，地方政府不仅仅是卖地获取了收入，更多的是把土地做了质押，去银行获取信贷，发了一些债券。通过这种带来了政府财政的急剧扩张，这种扩张假如收得太快的话，可能它的债务风险也会显现出来。在去年年底的时候，我们都看到了一个关于贵州一个县的报道，它的一个负债规模光利息，那个县所有的财政收入都覆盖不了。所以从这种角度看，我们在进行房地产的一些调控方面，有些时候还是要把握一些火候，更多地希望平稳发展，别因为这些方面而导致地方债务出现一些问题。所以，做调控是一个通盘的考虑。当然发展的时候也要通盘考虑。现在经济是面临一些困境，我们看到消费的数据还是负增长，但是房地产、汽车这两大市场都是步入了一个正增长，而且这个增速还不错，经济靠这两大市场支撑起来，但是我们要考虑到一旦房地产起来的时候，地方政府扩表的冲动估计又会起来，这方面还是要把握一个度，别透支未来需要更多时间消化的，也就是说发展过程中可能隐藏了一些风险。

关于房地产和中国经济的关系，还是要看到房地产在过去几十年，对中国经济发展的功劳不可抹杀，它也与中国经济发展的阶段密切相关。因为过去二十年中国老百姓的消费从温饱问题的解决，逐步往“住”和“行”的方向走，过去二十年拉动中国经济的两大引擎，一是房地产，一是汽车，它就是满足中国老百姓的住和行的需求。

经过二十年的发展，这一块不是不发展，肯定会继续发展，毕竟现在城市化率才60%左右。还有很多老百姓对住房和汽车的需求依然在进行之中。但是它不会像过去发展那么迅速，现在很多城市居民的消费又面临进一步升级的过程，我们现在所提出的产业结构升级也是伴随着居民消费结构升级，这种升级中等发达经济体提出了很多，朝着一个享乐经济的方向走。所以，国家也提出向高质量发展的转变，这很多时候是和经济发展阶段密切相关。

过去十年，在稳经济增长的时候，只要稳了房地产，经济就相对平稳了。与房地产密切相关的行业大概有70多个，房地产稳定了也就相当于其他产业得到了平稳的发展。

中美贸易摩擦表明，光靠建房子还是建不出国家的经济安全。任何发展的时候，对房地产都不能过度依赖，这不是说不要发展，而是不要过度去依赖于这个产业，这是一个方面的定义。

第二个方面，我们发现既然建房子，建不出经济安全，未来我们发展政策的调控还是要往创新的方向走。因为技术发展不断的升级，才可以让经济体获取更多的安全性。这时可以看到，为什么现在质量发展反复被强调，也就是说经济发展到现在的时候，发展阶段和老百姓的消费需求必然会对经济发展质量提出更高的一些要求。我国的经济政策很多时候是顺应这种需求的变化，它很难逆这个变化，逆变化的话往往会存在一些水土不服。未来我个人觉得，房地产依然重要，当然它的重要性不会像过去那么突出了。

我简短地说一下对疫情之后房地产政策的看法：

 第一，对于一些三四线城市，差别对待。当然刚才海斌不太赞成这种分法，更多地讲大湾区和长三角等都市圈的分法更科学一些。但我还是要说，疫情给三四线城市带来的冲击还是需求不足的问题，因为受疫情影响消费目前有点低迷，生产也会受到海外的一些影响，包括制造业，这对就业来说会产生冲击，对就业产生冲击肯定会影响到居民的消费需求，特别是对房地产这种置业的消费需求，这对三四线的冲击会比较大，所以对这些城市还是要做好应对消费低迷的政策措施。

第二，对于一线城市要看到一个现象，历次股市活跃之后，在一线城市和核心二线城市都出现一次房价上涨，因为大家有一个财富效应。很多股市里面赚钱的投资者开始去进行一些改善性住房或者其他的一些置业，这是在历次股市活跃后我们都看到的现象。而这次股市已经活跃起来了，未来不排除也会出现这种现象。对于一线城市或核心的二线城市房地产调控还是不能够放松，还是要保证市场平稳性。

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