企业租赁“小产权房”进行生产经营，隐藏巨大法律风险！
作者 | 李斯 | 北京市盈科（深圳）律师事务所律师
摘自 | 全衡法律风险管理
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“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是一种约定俗成的称谓。所谓的“小产权房”，也称“农民房”，是指村民或村集体在原集体用地进行建设，但国家国土部门不发放产权证的房产。
可能大家都知晓“农民房”买卖存在着很大的法律风险，那农房租赁是否也存在同样的法律风险？
普通“上班族”由于房价压力，租赁“农民房”几乎无法避免，可是如果企业租赁该类房产用于生产经营，将会面临什么风险呢？下面就由通过一个案例对此进行详细解读。
【基本案情】
2014年9月10日，王某将其位于深圳市龙岗区的自建房中的2至5楼出租给徐某做酒店宾馆使用，租期10年，双方就此签订了《房屋租赁合同》，王某在合同中向徐某保证其有权将标的物业出租给徐某，并承诺提供主体消防合格的证明材料以及证明物业主体合法的证明文件给徐某。
双方除在合同中就房屋租金及押金的支付数额及支付方式做了明确约定外，还约定了双方的违约责任，即如果徐某中途退约，王某所收取的押金不再退还。如王某中途退约，则王某除退还徐某押金外，还应赔偿徐某装修费用以及其他经济损失。
合同签订后，王某按约定将租赁房屋交给徐某使用，徐某也按约定缴纳了房屋押金7万元，并对租赁场地进行装修使用准备开办酒店宾馆。此后，因徐某未能办理到所准备开办宾馆的有关证照，该宾馆一直未能按计划开业。
2015年5月起，徐某以王某未能按约定提供涉案物业的主体消防合格证导致其未能办理到有关证照为由开始拒绝向王某支付租金。双方产生纠纷，徐某遂于2015年8月9日诉至法院请求法院判令：
1、解除双方所签订的《房屋租赁合同》；
2、赔偿装修及租金损失248.3万元；
3、退还押金7万元。
庭审过程
法院在庭审中查明，涉案房产属王某的自建房，王某已取得涉案房产的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》及《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，但未取得涉案房产的房产证书，也未取得建设工程规划许可证。
在本案审理过程中，依据被告王某的申请，法院依法委托某资产评估公司对涉案房产为开办宾馆进行装修的现值进行了评估，该评估公司所出具的评估报告显示：该宾馆装修现值为82.1793万元。
被告王某在庭审中辩称:
1、同意解除双方的租赁合同，但是徐某应支付其2015年5月至今的租金。
2、徐某因自身原因要求解除租赁合同，其相关支出成本应由其自行承担。
3、徐某违约解除合同无权要求返还房屋押金。
因此，请求法院驳回徐某关于赔偿和退还押金的诉讼请求。
判决结果
法院经审理，判决:
1、确认原被告于2014年9月10日签订的租赁合同无效。
2、被告王某返还原告徐某押金7万元。
3、被告王某赔偿原告徐某的损失57.52551万元。
4、驳回原告徐某其他诉讼请求。
律师解读
首先，关于本案《房屋租赁合同》效力问题。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定可知，因涉案房产未取得房地产权属证书，也没有取得建设工程规划许可证，所以本案原被告就涉案房产所签订的租赁合同属无效合同。
其次，关于本案财产（押金）返还问题。
依据《民法通则》第六十一条以及《合同法》第五十八条关于无效合同的处理原则的规定可知，因该无效合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，因此，原告徐某应将所承租的房产返还给被告王某，被告王某应将已收取的押金7万元退还给原告徐某。
第三, 关于本案财产损失范围的确定。
虽然本案原被告双方所签订的《房屋租赁合同》无效，但原告占用了涉案房产，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定可知，原告徐某应参照合同约定的标准支付占用期间的使用费，故原告徐某已支付的使用费不应作为其损失予以赔偿，因此本案原告徐某的财产损失额度为涉案房产的装修现值82.1793万元。
第四，关于本案财产损失的具体分担比例问题。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：
“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定可知，因被告王某明知涉案房产未取得房地产权属证书，也未取得建设工程规划许可证，仍将涉案房产出租，对导致租赁合同无效应当承担主要过错责任。
原告徐某在签订合同时未尽到谨慎注意义务，对于无效合同的签订负有次要过错责任。因此，法院对于原告徐某所产生的装修损失酌定被告王某承担70%的赔偿责任，原告徐某自行承担30%的损失，合情合理。
作 者简介
李斯 北京市盈科（深圳）律师事务所律师，中国政法大学民商法硕士研究生。主要从事公司常年法律顾问服务，擅长企业重大决策的风险管理、公司债权债务清算等法律实务，在从业过程中代理了大量企业经济合同纠纷、股东诉讼等民商事案件。
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