来源 | 昌尧讲税 作者丨马昌尧
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合同多写几个字能少交税，倒听过不少
少写几个字还能少交税？还15万？
一个字值五万块？我不信！
天下之大，无奇不有，不信请看
【业务案例】
A房地产公司开发了一片工业园区，工业园区设计成独立的仓库和厂房，该工业园区开发完成以后，房地产公司作为自持物业对外出租。
由于工业园区所处地理位置相对偏远，出租率不太理想，A公司为了吸引客户，推出第一年免租的营销政策，从第二年开始计算租金。
以下是其中一栋厂房对外出租的情况：
A房地产公司将其中一栋厂房出租给B公司，该厂房财务核算的资产原值为1500万元（含土地），出租条件为：2017年免租金，2018年租金100万，2019年租金100万，合同三年签订一次。
【优化合同】
第一种合同签订方式：2017年免租金、2018年租金100万元、2019年租金100万元，合同三年签订一次。
第二种合同签订方式：2017年至2019年租金200万元，合同三年签订一次。
【纳税解析】
一、增值税缴纳
1、根据财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税(2016)36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》相关规定。
按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务，提供不动产租赁服务适用增值税税率为11%，征收率为5%。
2、根据国家税务总局《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告国家税务总局公告2016年第86号》
第七规定：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。
针对以上案例，结合相关政策，我们得知，对于出租土地或房屋等不动产，如果协议中约定有免租期的，免租期间无需视同销售，也就是说免租期间无需视同销售缴纳增值税。
二、房产税缴纳
根据《房产税暂行条例》相关规定。
第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
根据财政部 国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
因此，两种不同的合同签订方式，对房产税的缴纳将产生较大的影响：
第一种合同签订方式应缴纳房产税：
2017年应缴房产税：1500×（1-20%）×1.2%=14.4万元（假设当地房产税按房产原值减除比例为20%）
2018年应缴房产税：100×12%=12万元
2019年应缴房产税：100×12%=12万元
2017年-2019年应缴房产税：14.4＋12＋12=38.4万元
第二种合同签订方式应缴纳房产税：
2017年-2019年应缴房产税：200×12%=24万元
通过以上案例分析我们发现，企业在生产经营过程中合同签订是一件多么重要的事情，仅仅是“免租金”这三个字，却将让企业多缴房产税14.4万元。
该案例仅仅只是一个筹划思路，实操中，多缴房产税的现象说不定远远大于这个金额。
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