法律视角 | 法院对楼顶平台是共有部分还是专有部分的认定

导读：实践中，房地产开发商出售房屋时，会出现诸如“赠送露台、花园”等销售承诺，购买者往往只关注专有部分的权益，对共有部分或缺乏约定，或者忽略其存在，对所谓的赠送部分是否列入房屋产权面积也缺乏足够的注意。因此，造成了共有部分和专有部分模糊，被开发商任意处置，从而产生了大量纠纷。本期法信结合相关法条、案例及观点，就楼顶平台是共有部分还是专有部分的问题，进行解析，以供读者参阅。

法信码

A2.H736 楼顶平台

A2.J537 楼顶平台

法信 · 法律依据

        1.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
        第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

        （一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
        （二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
        （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
        规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

        本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
        第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
        （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
        （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
        建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
        第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

法信 · 相关案例

        1.未经楼房全体业主同意，任何擅自处理和改变楼房顶端使用权的行为，均构成对业主权益的妨害，应承担相应的民事责任——侯利敏与梅州市艺之林广告有限公司建筑物区分所有权纠纷上诉案
        本案要旨：物权法规定的建筑区划内公共空间的权利归属原则，突出了业主权益的保护，限制了他人擅自处理和改变公共区域用途的行为。以自然物理属性和功能用途来看，楼房的全体业主对楼房的顶端拥有建筑物区分所有权。未经楼房全体业主同意，任何擅自处理和改变楼房顶端使用权的行为，均构成对业主权益的妨害，应承担相应的民事责任。
案号：（2008）梅中法民一终字第241号
审理法院：广东省梅州市中级人民法院
来源：《人民司法•案例》 2009年第14期

        2.将建筑物共用部分天台占为己用并影响到其他共有业主生活的，其他业主可要求该业主将建筑物共用部分恢复原状——马文新诉洪文胜、李琼业主共有权纠纷案
本案要旨：天台、走廊设计的主要功能是作为整幢楼宇的消防使用，这种特殊功能决定了它是整幢楼宇的全体业主共同共有、共同使用，业主私自将天台设置为“私家花园”、从而独占使用及占有部分共用走廊的行为侵害了其他业主的共有权，应停止占用诉争天台及走廊并对相关部分恢复原状。
案号：（2009）佛中法民五终字第430号
审理法院：广东省佛山市中级人民法院
来源：中国审判案例要览（2010年民事审判案例卷）

        3.规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分——刘章敏诉海南富春东方房地产开发有限公司恢复原状纠纷案
        本案要旨：楼顶露台在设计上具有“可以排他使用”的属性，另外，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：双方同意相关购房人可依其购买房产的建筑设计结构和功能单独合理使用整栋楼的楼顶露台，建筑结构上单独附属于某一套房地产的地下室、架空层、露台、阳台、平台、入户花园等独立于其他专有面积和公共面积的面积归该房产的购房人所有。因此，涉案楼顶露台属于业主的专有部分，其对该楼顶露台享有合理使用权。
案号：（2015）海中法民一终字第1274号
审理法院：海南省海口市中级人民法院
来源：中国裁判文书网 2015-08-26

法信 · 专家观点

        关于楼顶平台是共有部分还是专有部分的问题
        楼顶平台的实质是楼顶的一定空间，讲的是空间权的内容。如果这个问题把握清楚了，很多问题就可以比较好地解决。我们认为，参照本解释第2条第2款的规定，符合以下条件的楼顶平台，应当认定为专有部分的组成部分：
        第一，符合规划。也就是说，规划设计上有楼顶平台。如果规划设计上只有楼顶，没有平台的，就谈不上楼顶平台是共有部分还是专有部分的问题。这时的楼顶平台就是违法建筑。另外，还应当审查规划本身是否合法。这一问题我们将在随后详细论述。
        第二，必须具备“具有构造上的独立性，能够明确区分”和“具有利用上的独立性，可以排他使用”的条件，特别是“可以排他使用”这一条件。这是审判实践中特别需要注意的。可以排他使用，是指规划上专属于特定房屋，不经过该特定房屋，就不能到达楼顶平台。换言之，楼顶平台只能通过该特定的专有部分才能与外界相通，通过公共通道到不了楼顶平台。而这是符合规划的。这一点非常重要。如果规划上经过公共通道能够到达楼顶平台，那么表明这样的楼顶平台属于《物权法》第73条所讲的其他公共场所。这样的话，它就不属于专有部分的组成部分。当然，如果有人人为地堵塞公共通道，造成只能从他家才能到楼顶平台的现状，那么这样的楼顶平台也属于其他公共场所，而不属于专有部分的组成部分。
        第三，建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同。如果没有合同依据，认定符合上述两个条件的楼顶平台属于某特定业主就没有依据。
        我们认为，楼顶平台任何时候都是附属物，不能单独买卖。也就是说，开发商任何时候都不能将楼顶平台单独出卖。如果单独出卖，在小区业主都可以到楼顶平台的场合，实际上处分了属于全体业主共有的财产，小区业主不会同意，该买卖行为无效。在只有顶楼业主才能到楼顶平台的场合，实际上开发商不可能单独出卖，只能附赠给顶楼业主。
        另外需要考虑的是，在只有顶楼业主才能到楼顶平台的场合，将楼顶平台的所有权认定归属于顶楼业主，是否损害了其他业主的合法权益。我们认为答案是否定的。一是这样确权有规划设计的依据，符合法律规定。二是如果认为任何情形下全体业主对楼顶平台都享有所有权，在只有顶楼业主才能到楼顶平台的场合，除顶楼的业主外，其他业主根本不可能行使所有权的任何权能，所以说还认为全体业主对楼顶平台享有所有权是不切实际的，也没有任何意义。三是顶楼业主支付了比其他业主更高的价格，对楼顶平台享有所有权也是应该的。四是这样确权，并不影响其他业主行使其建筑物区分所有权。五是如果认为只有顶楼业主才能到的楼顶平台的所有权属于全体业主，那么，正常的维护费用也要全体业主负担，但其他业主并不能实际上享有任何权利。这样的结果是：全体业主负担费用，但享受不到任何权益，实际上对全体业主是不利的。
        最后需要强调的是，我们在审理案件的时候，如果审理中发现，楼顶平台的确只能通过顶楼的特定业主才能到达，该特定业主与开发商的购房合同也明确约定楼顶平台归该特定业主所有，而这些都是符合规划的，这时应当主动审查规划本身是否合法。（1）楼顶平台为建筑物之基本构造，具有共用性质。楼顶平台与外墙、地基一样，都是建筑物之存在所必需的基本构造，其不仅具有建筑物最基本的功能——遮风避雨，而且，其载重量直接关系到整栋建筑物的安全和使用寿命。此外，供区分所有人共用或特定住户专有的一些辅助设施，如水塔、太阳能热水器等，也都须安装在楼顶。（2）楼顶平台具有防火避难的功能。高层建筑物发生火灾时，楼顶平台常常是火源处以上楼层住户逃生的主要通道。依据我国相关法律的规定，超过六层（不含六层），户门未采用乙级防火门的住宅和高层单元式住宅的楼顶一般应设计为上人屋顶，以供防火避难之用。另外，有的退台式住宅，其退台以上住户出入要通过平台转换才能到达室外地面的楼顶平台，设计上也负有防火避难之功能。因此，从维护公共安全的角度来看，楼顶平台特别是设计上具有防火避难功能的楼顶平台应认定为共有。”据此，审理案件的合议庭或者独任审判员应当尽可能就该案的有关情况到建设行政主管部门咨询，确认这种规划是否合法。
（摘自《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年出版）

来源：法信