案例分析 | 无效合同的认定及法律后果

内容摘要

合同依法成立，便具有法律效力。无效合同不符合法律所规定的构成要件，不能产生合同的法律效力。合法的合同外观下，存在违法行为的真实合同目的，性质上属于以合法形式掩盖非法目的的合同，当属于无效合同，而无效合同的最常见的法律后果是返还财产，折价补偿以及赔偿损失。

关键词

无效合同           认定         法律后果

基本案情

2016年1月，当事人林女士因要移民想出卖自住房屋，但因该房屋上存在违章搭建，房产局有违章建筑记录而无法交易，故林女士为消除该违章记录找到了自称“给钱就能帮忙搞定”的某中介公司，先付了6万元佣金，与其签订了一份以“装修”为名的假合同，后经中介公司介绍找到了某装潢公司，加了2万元，一共支付8万元佣金，与某装潢公司签订了第二份以“装修”为名的假合同，且收款合同上写明，事情未办成全额退款，2016年3月，中介公司告知林女士记录已消除，并出具了房产局单据证明。后2016年9月，林女士从国外返回上海，经房产局查询发现违章记录依然存在，中介公司之前提供的单据不实。林女士遂找到中介公司与装潢公司，要求退回8万元款项。中介公司与装潢公司共计退回6.4万元，拒绝退还剩余1.6万元，声称这笔款已经用于“吃请”，林女士要求退还剩余款项，双方发生争执。

争议焦点

1.该“装修”合同是否有效？2.剩余1.6万元能否要求返还？若可以，如何返还？

案情处理依据及结论

一、无效合同的界定及本案中“装修”合同的定性（一）无效合同的界定1.定义所谓无效合同是相对于有效合同而言的，是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益，被确认为无效。无效合同是已经成立的合同，是欠缺生效要件，不具有法律约束力的合同，不受国家法律保护。2.特征①违法性：指违反了法律和行政法规的强制性规定；②不履行性：指当事人在订立无效合同后，不得依据合同实际履行，  也不承担不履行合同的违约责任；③自始无效：指无效合同违反了法律的规定，国家不予承认和保护。一旦确认无效，将具有溯及力，使合同从订立之日起就不具有法律约束力，以后也不能转化为有效合同。3.无效合同的认定根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第52条(“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”)及《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第58条(“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫手段或者趁人之危，是对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始就没有法律约束力。”)的相关规定，无效合同主要包括：
①一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同；②恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的合同；③合法形式掩盖非法目的的合同；④损害社会公共利益的合同；⑤违反法律和行政法规的强制性规定的合同；
⑥对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失免责的合同条款；⑦提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效；⑧主体不适格导致合同无效。例如，无民事行为能力人、限制民事行为能力人订立合同且法定代理人不予追认的；法定代理人不合格且相对人有过失而成立的合同；法人和其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，且相对人知道或应当知道其超越权限的。（二）本案中“装修”合同的定性本案中，当事人林女士与中介公司及装潢公司所签订的以“装修”为名的合同，合同的真实目的都是为违法消除林女士房屋上的违章建筑记录，使林女士的房屋能够顺利交易。而根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市规划法》的规定，未经建设工程规划许可的建筑属于违章建筑，不允许交易。而中介公司与装潢公司声称“给钱就可以帮忙解决”的行为实际上是一种破坏国家土地、房屋管理秩序的违法行为，此外，房产局工作人员亦属于行政违法。林女士与中介公司和装修公司所签订的“装修”合同，实际上是以该违法行为为真实目的的，所谓“装修”合同实际上是只是一个虚假的“外衣”，属于“以合法形式掩盖非法目的”，且违反了国家法律、行政法规的强制性规定、损害了国家、社会公共利益的合同，因而应当认定该“装修”合同为无效合同。
二、无效合同的法律后果1.返还财产合同当事人在合同被确认为无效或者被撤销以后，对已经交付给对方的财产，享有返还原物请求权，对方当事人对于已经接受的财产负有返还财产的义务。返还财产有以下两种形式：第一，单方返还。单方返还，是指有一方当事人依据无效合同从对方当事人处接受了财产，该方当事人向对方当事人返还财产；或者虽然双方当事人均从对方处接受了财产，但是一方有违法行为，另一方没有违法行为，无违法行为的一方当事人有权请求对方当事人返还财产，而有违法行为的一方当事人无权请求返还财产，其财产应当依法上缴国库。 第二，双方返还。双方返还，指双方当事人都从对方接受了给付对价，应当相应返还。如果双方当事人均违法，则应当将双方当事人取得的对方财产全部收归国有。
2．折价补偿折价补偿指因无效合同所取得的对方当事人的财产返还不能时，按照取得的财产的价值进行折算，以金钱的方式对对方当事人进行补偿的责任形式。
3．赔偿损失因合同无效或者被撤销，一方当事人因此受到损失，另一方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失，这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的。这里的“损失”应以实际已经发生的损失为限，不应当赔偿期待利益，因为无效合同的处理以恢复原状为原则。
根据《合同法》第58条规定，当合同被确认为无效后，如果由于一方或者双方的过错给对方造成损失时，还要承担损害赔偿责任。此种损害赔偿责任应具备以下构成要件：（1）有损害事实存在；（2）赔偿义务人具有过错；（3）过错行为与遭受损失之间有因果关系。
三、林女士的对策及解决之道1.取证本案中，林女士欲主张剩余款项的关键是要证明中介公司、装潢公司存在着违法行为，从而证明双方之间签订的合同属于无效合同。因而林女士需要拿到两公司违法操作企图消除违章建筑记录、破坏国家土地、房屋管理秩序的证据。
我们建议林女士可采取电话的方式交涉，诱导中介公司、装潢公司负责人、经办人承认该“装修”合同的真实目的，注意录音的收集，或者采取微信、短信的方式取得电子数据，用以证明该合同目的违法。
2.举报或起诉林女士可持证据材料向公安机关举报中介公司及装潢公司的违法行为，或者向人民法院起诉主张合同无效，要求对方返还剩余1.6万元价款。
3.管辖若启动司法途径，建议林女士首先前往工商行政管理部门查明对方当事人的营业地信息和注册登记地信息，以确定法院的管辖权。

 撰稿：余玮璇

                                    小编：沈    琴