福州首场土拍，谁是“大赢家”？
一年三次土拍的游戏，将于3月16日正式开始，游戏规则变动，限价上涨，谁是大赢家？
3月16日的福州2022年首场土拍，最大变化就是——限价上涨。
本次土拍限价最高已达4.5万，最大涨幅7000元/㎡，刷新了多个板块房价天花板，涉及的板块有东二环、五四北、金山、三江口等。
限价上涨，理论上会让楼市回归市场调节，避免了因调控政策而导致的房价失真。
当然，也会在一定程度上影响房价，或许会让房价再次进入上涨通道。
但是，在号称楼市跨入黑铁时代的背景下，这些板块的限价集体上涨，很多网友觉得不可思议，甚至断言这是一场自娱自乐的寂寞狂欢。
并质疑，未来新盘上市如果不降价，怎么卖的出去？
其实，从表面上看似乎也无不道理。
但是，细究你就会发现，这些限价上涨也不是无缘无故的，而且大概率这些价格也都能被市场接受。
01
东二环限价4.5万，上涨7000元/㎡，创福州限价新高。
本轮土拍东二环共出让2幅可售宅地01和05号地块，限价4.5万/㎡。
相较于去年建发养云3.8万的限价，一年时间不到，东二环限价上涨约7000元/㎡。
这也是目前为止，福州公开限价最高价了。
比去年底拍出的国贸天琴公馆4.2万和融侨外滩壹号4.3万的限价上涨了约2000-3000元/㎡。
东二环4.5万限价已超过鼓楼、江滨，成为福州限价天花板，这让很多人百思不得其解。
那么，东二环限价上涨带来哪些连锁反应？
首先，限价上涨说明官方认可东二环地段价值。
这两幅地块位于东二环核心区，地段非常优质，周边聚集泰禾广场、晋安湖公园、摩天轮、少儿图书馆、群艺馆、地铁4号线等众多优质配套。
毫不夸张的说，除去学区因素，这两幅地块的配套已远超鼓楼。
其次，限价上涨将引发周边新盘和二手房价上涨预期。
目前东二环在售新房价格2.65-3.5万/㎡，其中建发养云二期精装4.5万/㎡、龙湖观宸3.5万/㎡、联发君樾府3.6万/㎡、首开香颂3.2万/㎡、蓝光星珀/蓝光里2.9万/㎡、城投鹤鸾郡2.7万/㎡。
二手房价2.7—4.8万/㎡，主要分为两个梯队，第一梯队主要以保利香槟国际、融信后海、融侨悦城、泰禾金尊府、香开新城为主的二手次新房，房价大概在3.5—4.8万。
第二梯队则是阳光城檀悦、香开连天、岳峰新城等二手房，房价2.7万至3.2万。
很明显，4.5万的限价已超过大部分在售新房和二手房，有了更高的房价标尺，二手房东挂牌价也更加有了信心，这就会引发房价上涨预期。
最后，限价上涨夯实了东二环4.5万房价格局。
从2017年金府大院破4.5万到去年建发养云一二期再次破4.5万，最后到这次土拍两幅限价4.5万地块，再加上4万+的二手房融信后海、融侨悦城、泰禾金尊府。
截止目前，东二环4.5万的楼盘和地块数量已达8个，东二环4.5万房价格局已形成。
那么，东二环这两幅限价4.5万地块能否被市场接受？
首先，东二环已有4.5万房价的成交案例。
这几年下来东二环作为福州楼市当红炸子鸡，人们对于这个板块的认同也在不断刷新、加深。
从建发养云4.5万依旧热销，以及东二环多个4万+的二手房价来看，这两个地块4.5万市场还是认可的。
其次，此次购房门槛还降低了！
此次限价4.5万，从明面上看限价高了，但是对比之前4.5万的成交价，未来这个售价是可以按揭，相较于之前购房门槛反而降低了。
再者，地块位置优质。
01、02地块都位于东二环核心区，地段优势明显，周边配套丰富，更靠近泰禾广场和晋安湖公园，因此4.5万的价格完全是立的住的。
总的来说，东二环这限价4.5万的地块，未来市场成交大概率是没问题的。
02
五四北限价3万，上涨3000元/㎡
本次土拍五四北共出让2幅地块，分别是07、08号，两块地限价都是3万/㎡。
07地块就在涧田湖隔壁，08地块就在地铁秀山站出入口，一个是湖景房，一个是地铁房都有优势资源。
目前，五四北均价1.8—2.7万，本次限价突破3万，上涨了约3000元/㎡，对于板块来说又多了一个价值衡量标尺。
五四北限价破3万，咋看之下，很多人觉得意外，因为之前五四北楼市给人的感觉打折严重。
这主要是由于五四北市场上大部分是刚需盘，产品同质化竞争激烈， 产品内卷。
并不是购买力和板块自身问题。
落到本次上架的两幅地块本身，就会觉得这个价格并不突兀。
首先，两幅地块地段很优质，一幅在地铁口，一幅临近涧田湖，都是优质资源价值很明显的地块。
其次，五四北蕴藏着强大的改善购买力。
去年9月开盘的绿城海棠映月同样地处秀山地铁口，套均总价超410万，目前早已售罄。
这背后折射出，只要有好地段、好产品，五四北并不缺购买力。
再者，五四北配套已逐渐成熟，3万的价格对市场来说接受度还是可以的。
03
金山限价3.5万，上涨2000元/㎡
本轮土拍金山出让1幅02号地块，限价3.5万，板块限价上涨2000元/㎡。
该地块位于凤岗路与金环路交叉口东北侧，临近仓山教师进修学校附属第三小学及福州四十中金山分校，旁边新盘有紫金九号和大东海天樾。
这也是金山限价首次达到3.5万，从之前紫金九号和建发和玺3.3万依旧热销，甚至还做出溢价。
再到前段时间，大东海天樾已卖出4万的售价来看。
其实，金山房价早在之前就已触及3.5万，只不过缺一个公开发声罢了，金山房价破3.5万没什么可大惊小怪的。
毕竟对于板块来说，金山已经发展20多年，早期开发楼盘也褪旧了，板块内积压了大量的改善需求。
另一方面目前金山已开发饱和，宅地越来越稀缺，比如这次土拍，金山就上架这么一块地，而且还是从商服倒腾过来的，稀缺性不言而喻。
金山这么大一个区域，这块香饽饽，完全不用担心市场认购。
04
三江口限价2.8万，上涨4000元/㎡
三江口本轮土拍出让1幅06号地块，限价2.8万，上涨约4000元/㎡。
地块靠近地铁1号线下洋站。该地块规划配建一所学校，建成后产权无偿移交福州一附小。
三江口之前的最高限价为万科金域堤香2.4万，而本次一跃2.8万，上涨了4000元/㎡。
三江口这个地块2.8万，其实也是有它的独特资源优势所在，这个地块规划配建一附小分校，学区属性显而易见。
一附小位于鼓楼五一路，创立于清代同治年间，至今已有150多年历史，依托于福州教育学院资源，多年来一直与二附小、师大附小并列福州小学前列。
一附小是市属小学，房价也是对口初中十一中里最贵的。
目前一附小学位房价4-7万/㎡，最高阳光白金瀚宫均价7万，户型面积262㎡以上，总价超过千万。
就算仅冲着“学区”这一点，这个盘将来也是市场宠儿，类似案例早已在三江口的清华附中上演过。
因此，就算是黑铁时代，真正的好盘依然是供不应求，不缺市场、不缺买家！
05
最后从地块本身来看，本次土拍的地块地段都很优质，且体量不大。
17块地中， 05、07、08、09、10、11、12、14、15、17号这十块地的面积都很小，大多数都聚集在10-20亩。
对于房企而言，地段好，限价上涨，提高了利润空间和拿地积极性；
地块面积小，意味着拿地成本降低，有利于减少资金压力。
对于市场来说，限价上涨某种程度上重塑了板块房价格局，对市场起到提振作用。
最后，土拍能否成功出让，究竟都花落谁家，谁又会是大“大赢家”？
且待，3月16日揭晓！
未完，待续……
对此你有什么看法，下面评论区见！
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