新盘入市！双地铁、4大商业、2所名校，现场实探中骏·璟宸！
2021年随着楼市大环境的收紧，福州楼市也如过山车般跌宕起伏，其间部分板块相应遇冷，似乎也都在情理之中。
但其中有个别板块却逆市活跃，甚至走出自己的独立行情，令人大呼意外，比如：南二环！
CRIC数据显示，2021年南二环成交套数3904套，成交面积376130㎡，月均成交约325套。
这相当于说，去年每天有10个人在南二环买了房子，安了家，南二环一跃成为福州新的置业热土。
究其原因，一方面，是由于南二环位于城市南进的主轴，是官方重点开发区域。
另外一方面，南二环土地储备充足，可开发空间大，可承接各种优质资源。
由于热销，目前南二环在售楼盘大部分都处于尾盘状态，可售房源不多，且大部分都是大户型，置业门槛高，选择面少。
近日，南二环一新盘「中骏·璟宸」的入市，引发了众多购房者关注，那么这个楼盘到底怎么样？值不值得买？
今天楼市大侦探决定前往现场踩盘进行实地评测。
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3月7日下午，楼市大侦探从海峡金融街自驾出发，走连江南路经三高路、南台路，大约15分钟到达中骏·璟宸售楼部，售楼部和之前去年热销的中骏世界城 | 璟悦同在一栋楼，旁边就是中骏世界城商业综合体。
▲售楼部外景，现场手机拍摄
目前，世界城商业的外立面已落架，正在安装中骏世界城LOGO，据报道计划年底开业。
中骏·璟宸是继中骏世界城之后，中骏在福州重点开发的第二个项目。
我们到达项目展厅时，接待处已经坐了不少人，还有很多围在沙盘前询问项目细节。
这对比当下福州楼市的行情，也算是难得的人气了。
▲售楼部现场，现场手机拍摄
首先这个项目规模不是很大，占地面积约26亩，总共规划4栋商品住宅，规划户数210户，容积率2.2，户型面积约89㎡和110㎡两种。
小型社区也有自身优势，户数也不多，将来入住人员没有那么庞杂，居住圈层更纯粹。
从沙盘上我们也可以看到，地块方正，四栋楼以双双并排围合的形式进行布局，地块南北向皆无遮挡，观景面还是比较优越。
▲沙盘，现场手机拍摄
加上楼层高度仅有13-15层，社区内的采光和通透性比较好，因而整个中心花园显得较为开阔。
这样的操作对于小型社区来说，实属难得，正所谓“麻雀虽小，五脏俱全”！
另外，小区虽然不大，但是配套及功能却挺丰富的。社区内规划有健身跑道、儿童以及老年活动场所。
值得一提的是，楼栋一楼全部设计成架空层，未来规划成休闲活动空间、四点半学堂等。
这一点非常难得，毕竟璟宸项目可售体量本来就不大。
据我们现场观察，璟宸户型种类虽然不多，但非常实用，品质感也不差。
首先三梯四户，梯户比高。110㎡分布在东西端头，89㎡平位于中间，一层规划了三个电梯。
其次，纯板楼设计，中间户可以做到南北通透，保障采光透风。
对于110㎡来说，因为分布在端头，与中间户还有消防门隔离，门口的电梯基本是专用，不仅空间利用率高而且私密性好。
说白了，相当于“独门独户、一梯一户”了。
▲户型示意图，来源于网络
按现场的装修示意图来看，110㎡设计成三房两厅两卫一厨，厨房、餐厅、客厅、阳台纵向一体化。
三开间朝南，带一个约5.5米宽的大阳台，户型南北通透，大面宽，室内采光、通风效果应该挺不错的。
三个卧室都带有飘窗，空间利用率和居住舒适性比较好，其中主卧设计有步入式衣帽间和独立卫生间。
此外，更难得的是，这个户型横厅5.5米的面宽，比市面上大多数同户型4米多的面宽多了近一米。
这对于空间功能需求更多的业主来说，完全可以将大厅再隔出小半间作为书房或婴儿房，这样原有的三房两厅两卫一厨，也就改造成3.5房，多出灵动的一间。
89㎡户型方正，同样可以做三房两厅两卫，不过相对于110㎡每个空间必然小了。
▲户型示意图，来源于网络
进门就是带阳台的纵向一体化餐客厅，三开间朝南，空间布局与110㎡很相似。
但总价友好了很多，这对于首次置业的人来说，性价比很重要。
具体来看，该项目的两个户型也都非常实用，完全可以满足一个家庭不同时期的需求，适合首次置业和二次换房的人群。
目前，南二环在售楼盘中小户型基本已断供，在售房源大部分都是大户型或者是叠拼，购房门槛较高。
就福州四区而言，目前此类89㎡户型不仅数量少，而且大部分都位于三环周边，甚至是绕城高速一带。
所以，璟宸推售的这两种户型未来在市场上预计会很抢手，况且数量也不多，总共也就约210套。
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不过左右一个楼盘的价值，除了产品本身之外，还与其所处地段及周边配套有很大的关系。
下面我们就一起聚焦看看这个项目的地段及周边配套到底如何？
璟宸项目位于南二环，东侧毗邻会展中心，北侧是江南CBD、白湖亭，周边有高仕、高盛科创街区，周边生活配套比较完善。
▲区位图，现场手机拍摄
路网通达，经南二环可通达全城，经连江南路可北上鼓楼，经福峡路可南下火车南站。
地铁方面，东侧设置有地铁6号线潘墩站，计划今年开通运营；西侧有地铁1号线葫芦阵站，步行可达。
商业方面，北侧有白湖亭万达广场、计划今年开业的中骏世界城商业综合体，以及已在仓山注册的SM广场。东侧有金源世纪购物中心、红星美凯龙、梅园酒店等商业。
教育方面，有仓一小分校，麦顶小学金源浦下分校，不论是仓一小，还是麦顶小，都是福州顶级优质小学，教学质量不能低估。
从区位来看，首先项目周边都是高能级板块，会展中心是福州城市窗口，举办各种盛会的地方，比如数字中国峰会、518海交会、618创新交易会等高级别活动。江南CBD有金融和政务基因属性，是资金汇聚的地方。
其次，高仕、高盛科创街区被纳入福州科创走廊，定位电子信息，打造福州中心城区2.5产业示范区，计划明年建设完成。
科创走廊是一个城市经济新引擎，聚集有众多高精尖企业，可以带动区域经济发展。
▲高盛、高仕科创街区，来源于网络
另外，还能提供众多就业机会，导入科研人员、总裁高管、互联网精英等众多高收入人群，背后带来的租赁、住房需求不容忽视。
按照近水楼台的原则，受到这些大佬级资源的幅射，有产业、有人口、有规划、有建设时间节点，区域价值潜力毋庸置疑。
不过需要注意的是，项目周边还处于成片开发阶段，城市观感还不是很耀眼，但肉眼可见的是，片区都在焕新中，未来可期。
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由于璟宸还没开盘，具体单价还不得而知，不过我们可以了解下周边房价情况。
目前 项目周边新盘价格约2.6—3.2万之间，大部分都处于尾盘在售状态，房源也以大户型为主，不论是单价还是总价，门槛相对较高。
从周边土拍情况看，区域内几个地块的限价已高达3万。
去年底三批次土拍，白湖北园两幅地块2021—55号和2021—56号的商品房限价3万，与璟宸项目也仅隔了一条南二环。
再者，近期土拍限价上涨明显，比如东二环2022-01和2022-05号地块商品房限价高达4.5万，上涨了约7000元/㎡；
五四北限价也首次冲至3万，三江口更是拉高至2.8万。
显然，限价不断刷新，必然引发市场预期转向。
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从去年底开始，楼市陆续传来了众多利好消息，官方喊话维稳，尤其是近期住建部负责人公开表态，我国仍处于城市化快速发展阶段，住房刚需比较旺盛。
据不完全统计，今年至今已有超40城松绑楼市，在一系列利好措施的刺激下，目前购房者观望情绪淡化，市场开始破冰。
不过去年以来，受部分房企暴雷事件影响，房企的交付能力成为了市场考量的新指标。
据中骏集团南方区域官微介绍，近日中骏集团已提前偿还3月到期5亿美元债券，一年以内无其他美元债券到期。
▲截图来源于网络
提前兑付很好的体现出中骏财务的稳健，而这其实早就有迹可循，就比如璟宸这幅地块是去年9月二批次拿的。
要知道，去年下半年以来，很多房企在土拍市场选择了“躺平”，但中骏选择逆周期拿地，侧面也反映出企业资金实力。
最新数据显示，中骏集团剔除预收款后的资产负债率为 68.7%，净负债率 59.2%，非受限现金短债比为 1.3 倍，“三道红线” 全部达标，为 “绿档” 房企。
中骏这家开发商，其实不是第一次进入福州，之前已在老仓山核心开发了中骏世界城 | 璟悦和世界城商业综合体，是去年福州楼市销售红盘。
现在璟悦已初具雏形，世界城商业综合体外立面已下架，计划年底开业，大家在看房的同时也可以一起考察下品质，做个参考。
现场置业顾问说，目前项目正处于VIP预约中，办理世界城购物中心会员，定存1000元即有机会抵商场10000元消费金，活动截止到本月底。
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