撬动国家中心城市，福州的支点在哪？
▲地铁，图片来源于福州地铁
地铁，铸就城市格局。
19世纪60年代，世界上第一条地铁“伦敦地铁”建成通车，自此这种新兴的交通方式逐渐出现在全球各地。
一百多年来，城市的发展史见证了地铁对城市的巨大推动作用。地铁扩大了城市空间尺度，颠覆原先城市空间布局，激活地铁站周边土地的价值。
今年福州将开通两条地铁，4月底地铁5号线开通，下半年6号线开通，地铁线路成网，城市格局裂变，福州从一江两岸变为两江四岸，从滨江城市升格为滨海城市。
2022年，福州城市格局被改写，地段价值逻辑变了！
01
以地铁为杠杆，以帝封江、滨海新城为支点，撬动福州城市格局！
一个城市命运的改写，除了本身政治、经济、文化的积淀之外，还需要适时的政策契机。
对于福州而言，当前主要两大机遇，一是进入“都市圈”时代，二是 “争创国家中心城市”。
对于前者，福州已经实现；而对于入选“国家中心城市”显然就没那么容易。
它对于城市的区位、经济、文化、规模都有一定的指标要求。
在区位方面，福州有近台的独特地缘优势和战略意义；经济方面，目前福州GDP已重回全省第一；文化方面，福州正大力发展闽都文化……
而至于城市规模，不得不承认的一个残酷事实，那就是以目前福州城市规模还无法托起“国家中心城市”的桂冠。
事实上，城市的本质是规模经济，一般来说，城市规模越大，竞争力就越强。
人们经常用“三山两塔一条江”来概括这个城市的独特格局，“三山”指于山、乌山、屏山，“两塔”指白塔、乌塔，而这几处代表性地标都分布在鼓楼。
▲乌塔
可见，整个城市体格确实小了些，基本还停留在以鼓、台为中心的闽江两岸盆地格局。
如今承载着国家战略、肩负带动都市圈重任的福州，想要联动莆田、宁德、南平发挥好核心作用，势必要提高自身辐射带动能力。
面对十四五期间“争创国家中心城市”这个宏伟蓝图，如何才能短时间、快速做大城市规模？
答案毋庸置疑就是：地铁！
▲图片来源于福州地铁
地铁有着显著的外部效应，地铁既可以拉升沿线土地价值，又可以极大地拓展城市规模边界。
汽车时代，城市半径可以延展到约30公里。
例如，广州绕城高速、上海绕城高速、北京六环组成的圆圈，其半径不约而同的都在28-30公里左右。
在福州同样如此，2017年以前，福州人出行的方式以乘坐公交车和自驾小汽车为主，中心城区被拘囿在闽江两岸，从北到南的距离不超过25公里。
人们从五四北跨闽江，前往金山都觉得费时费力，更别提坐公交前往大学城、闽候、马尾有多折腾了。
这意味着，汽车时代，福州城市撑死也就这么大。
进入轨道交通时代，地铁的运行速度可达汽车的两到三倍，且不会出现拥堵等不可控因素，城区半径可以拉升到50公里以上。
这相当于说，地铁时代的城市规模，可以做到汽车时代的两倍乃至三倍以上，人口规模可以做到两千万乃至三千万。
2017年福州进入地铁时代，目前已形成以地铁1号线和2号线组成的十字形地铁交通格局，人们出行开始选用轨道交通，中心城区也延伸至三江口、上街大学城一带。
2022年开始，福州地铁线路成网，开始进入6轨时代。
2022年5号线、6号线开通，2023年4号线开通，2024年F1滨海快线开通，届时将进入6轨时代。
▲福州地铁线网，图片来源于网络
东扩南进，沿江向海，是福州城市坚定不渝的发展方向。
东扩，通过地铁6号线、F1滨海快线，向东挺进至东海，打造长乐“滨海新城”，将福州从滨江城市升格为滨海城市；
南进，则是通过在南台岛布局“三轨交汇”轨道枢纽，打造帝封江新城，将“三山两塔”的格局拓宽至“两江四岸”，拉伸城市骨架。
轨道线路纵横交叉成网，辐射五区一县，福州“城市边界”也在不断扩大。
截止2020年，建成区面积约416平方公里，十四五期间，福州提出建成区面积要突破500平方公里，争创国家中心城市。
而要实现这一目标，最直接、最有效的办法便是——快速，大量修建地铁，打造帝封江新城、长乐滨海新城等新区，通过地铁撬动新区发展，做大城市规模，为福州打造都市圈和争创国家中心城市奠定基础。
02
一个城市的发展需要契机，同样一个板块的崛起，除了要站在城市发展的风口上，还要有独特的区位优势和政策资源赋能。
因此，开发帝封江，其背后有很强的官方意志。
首先，区位独特，帝封江是城市东扩南进的突破口。
南台岛是连接鼓台与长乐新区的枢纽，而帝封江地处南台岛中轴位置。
往北，接壤老仓山、鼓楼、台江，往南通往福清、永泰，往西则是高新区、闽侯，往东承接长乐滨海新城。
它是福州老城区与其他区域的板块枢纽，同时还是城市南进头排，起到承上启下，连接内外，协调左右，不可或缺的重要作用。
因此，从区位角度看，帝封江是福州从以传统鼓台为单一中心，向多中心转变的突破口。
其次，调动城市优质资源，撬动板块价值。
在城市里，一个区域要快速发展，离不开城市优质资源的赋能，而撬动一个板块价值的跃升，最好的方式就是布局密集的地铁和大规模的商业。
地铁作为城市发展的重要利器，它的走向和分布可以透露出这个城市发展的重心和官方意志。
越是线路密集布局的地方，越是官方重点规划打造的，其背后价值也就不言而喻。
帝封江规划布局了地铁4号线、5号线与F1滨海快线，三轨交汇换乘。
▲轨道交通示意图
通过F1滨海快线可北上鼓楼、火车站，南下长乐机场；通过地铁4号线可前往东二环、东街口、金山；通过地铁5号线西可以去闽侯、东可前往火车南站。
密集的轨交布局，可以淡化时空距离，做到与其他片区无缝衔接。
一线城市过往的经验表明，越是多条轨道交通交汇布局的地方，未来越是城市新中心或价值高地，比如：
上海的“人民广场站”作为1号线、2号线和8号线三条地铁交汇换乘站，不仅是上海地下轨道交通的中心和枢纽，而且也是上海最为繁华的核心地段之一。站周边汇聚上海大剧院、上海博物馆、南京路步行街等大量的商业、文旅资源，每日客流量居高不下。
广州的“嘉禾望岗站”是广州首个三线合一换乘站，地铁2号、3号和14号线都通往这里，百度百科显示，2020年五一假期期间，嘉禾望岗站客流量高达94.95万人次。
而目前福州包括在建的地铁总共有就6条，双地铁换乘站大概就14个，而三条轨道交通交汇的站点有且仅有——帝封江站！
▲示意图
一个城市要修建地铁，意味着要投入天量的资金，据不完全统计，地铁4号线投资约232亿，地铁5号线216亿，F1滨海快线354亿，三轨总投入超800亿。
一个城市对土地的投入多少，最终也将反映在地段价值和房价上。
同样作为未来福州轨交枢纽，官方对帝封江规划布局了大体量优质的商业、文旅资源。
2018年，福州邀请德国著名公司欧博迈亚对帝封江片区进行整体规划，片区定位山水交融花园城市和传统特色茉莉小镇，打造一个集生活、休闲、娱乐、创意、体验为一体的商业水镇。
▲实景图
从定位来看，可以概括为两个关键词：宜居、繁华。
▲实景图
优质的江景资源，帝封江拥有主城南向连贯3KM的看江资源，不过经过20多年的开发，闽江两岸以及乌龙江北岸的沿江地块几近开发饱和，尤其是福州印发《关于进一步完善福州市“两江四岸”规划管控措施的意见》，文件要求沿江地块原则上不再新建住宅，这意味着沿江宜居住宅将变得更为稀缺。
▲沿江开发示意图
政企合作，在帝封江联合世茂引入“宽厚系”特色IP商业街，规划打造约18万㎡水上“三坊七巷”，成为福州新兴消费之地。
▲效果示意图
5大业态：新潮体验型零售、沉浸式场景娱乐、网红+首店经济链、健康生活配套服务、全客群味蕾品鉴
当然，从目前的城市格局去看，帝封江距离鼓楼、台江有一定距离，板块也正处于开发阶段，还谈不上城市核心地段。
但是从福州未来的城市视角去审视，有政策红利、有区位优势，有轨道加持、有商业汇聚，板块潜力一触即发！
03
随着地铁的即将开通，配套规划的不断兑现，宜居指数日益上升，板块潜力逐渐显现，越来越多的人将改善置业的目光投向了这里。
最近，世茂帝封江项目，推出户型建筑面积约130㎡四房两厅两卫，相对于市面上其他四房产品，该户型主要有以下几个特点：
▲户型设计示意图
■四开间朝南，大面宽，很舒适。
四开间朝南，也就是三间卧室+客厅朝南布局，三个卧室拥有南向采光，通风效果好，保障居住舒适性。
客厅朝南，2：1面宽进深比，可以让室内公共空间有更充足的阳光。
▲实景图
同时，客厅、餐厅、厨房三个空间打通，组合成一个南北贯通的大横厅，实现空气对流，保障室内通风效果。
■双阳台，打造室内公共空间廊道，很宽阔。
该户型拥有两个阳台，南北侧各一个，实现不同功能分区使用。
▲实景图
南侧阳台，宽约7米，连通客厅，未来可以打造成休闲空间，平日里与家人、朋友在此泡茶闲聊、看看室外风景，甚是惬意；
北侧阳台紧邻厨房，可以用来置放洗衣机，晾晒衣物，既增加储物空间，又保障室内整洁舒适。
南北双阳台，连通厨房、餐厅、客厅，共同打造出一个公共空间廊道，既提高了活动空间场地，又保障室内采光通风，让室内更通透，无密闭空间的压抑感。
■空间使用率高，很实用。
一般来说，四开间朝南，很容易造成过道长，空间浪费、没有玄关等问题，但是在世茂这款130㎡户型中，这些问题都不存在。
▲实景图
过道仅入户有一小段，室内其他空间已无“过道浪费”的现象，客厅与卧室实现了无缝衔接，让室内每一寸空间都实现价值最大化。
据介绍，世茂这款130㎡室内空间使用率可达92%，要知道现在市面上大部分户型公摊面积动辄就是20%以上，表面上看户型面积很大，但真正使用起来却又是另一回事。
CRIC数据显示，户型面积段120-140㎡中的四房产品，最受市场欢迎，成交占比呈逐年递增趋势。
在112个样本城市中，2019年120㎡-140㎡四房占比46.97%，2020年成交占比跃升到47.27%，遥遥领先其他面积段的四房。
而此次世茂帝封江推出的四房户型面积130㎡，就位于该区域间，这也意味着，该户型面积深受市场欢迎，未来二手房市场上变现能力也更强。
房地产长期看人口，福州提出2025年前人口要达到千万左右，相当于说接下来几年将有160万人口导入。
人口规模壮大，城市经济发展，高净值人群必然增多，未来沿江住宅价值也将更加凸显。
随着城市南进加速，配套不断兑现，世茂帝封江滨江资产价值也将逐渐被填平。
无庸赘述，这一次世茂在赋能的板块、以极致的空间、考究的布局，为我们阐释了又一个叫做理想主义的产品语言！
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