1年后，我又去了一趟“登云湖”！
疫情反复，楼市政策松绑，房贷利率下降，很多改善客户将置业计划提前了。最近有不少粉丝咨询我，离鼓楼近，环境好的叠拼和联排有没有推荐的？
看到这个提问，我脑海里不由自主的浮出3个字“登云湖”。
2020年底登云湖项目刚刚启动，我有幸受邀参加了项目营销中心的开放活动，那是我第一次去登云湖。
那时的登云湖绝大部分还处于待开发的原始状态，项目一期还是工地……
不知不觉，已经过去一年半之久。
这两年所有的人都深受疫情困扰，再加上工作的忙碌、生活的繁琐，很多人身心疲惫，一直想出去走走，透透气，这其中也包括我自己。
正好这次粉丝有问，我决定再去一趟登云湖，看看这个2500亩的大盘到底进展如何了？
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登云湖的变化
说走就走，重访的念头，忽然就在心里扎了根，就算下雨也挡不住萦绕的激情。
从东街口出发，一路驱车经东街、五四路、湖东路隧道，很快就驶入盘山的登云路。
▲登云湖实景图
伴着车窗外闪过的大片大片的苍翠，不知不觉平日困顿都市里的焦躁，倏然间就被抹平了。
很自然的想起陶渊明的那句“久在樊笼里，复得返自然”！
▲登云湖实景图
有没有被惊到，离主城核心这么近，居然还有这么澄澈的一面湖。
恍惚间，大概也就20分钟，车子就到达登云湖售楼处了。眼前忽的一亮，一幅自然与建筑融合的视觉盛宴在眼前开启。
▲售楼部、一期望云实景图
当穿过开阔大气的大门，映入眼帘的便是已经完美收关的登云湖一期项目。
▲登云湖一期望云实景图
灰白调相嵌的立体建筑与中式庭院景观，在错落中相互辉映，大面积的蓝色调玻璃窗， 泛着高级的光，就像一面面澄澈的湖，使得建筑既时尚又耐看。
实在想象不出，一年前这里还只是高低林立的森冷脚手架。
换个角度，从空中俯瞰是不是也很美？
▲登云湖一期望云实景图
大门往里走几步，就能看到这个水帘造型的艺术景观，抬头更是“别有洞天”，圆形的天顶，好似一面明镜，将别致的墅区一角，尽收眼里。
▲登云湖实景图
低头还隐隐可见喷泉的泉眼，可以大胆想象，音乐启动时，水帘漫天喷舞的壮观。
对了， 售楼部大门正对着的，便是传闻中最受孩子们欢迎的“云湖自然探索乐园”！
▲儿童游乐设施实景图
还有，美丽的高空登云桥，既是项目的匠造景观，也是登云最好的观景台之一。
▲登云湖实景图
坐上售楼部贴心安排的观光电瓶车，一路都在惊叹“变化真大”！
曾经那条坑洼的水泥路，不知何时起已被改头换面，浇筑成平坦宽阔的沥青路了。
▲登云路已铺设沥青实景图
这是随手抓拍的中央公园一角，绿草如茵，再衬上淡淡的远峰、青灰色的天空、奔流的小溪，一幅唯美的风景画就在眼前。
▲中央公园施工现场实景图
连日的下雨，溪水有些混，但可以看到小溪的河床已拓宽加固，岸边的观景栈道水泥基底已铺设。
虽然，目前公园各处景观还在继续施工当中，完整的景观还不能呈现。
▲中央公园施工现场实景图
可远处空朦山色，缭绕的云雾，就已经美的让人不知道该怎么形容，还是借一句陶大诗人的诗“此中有真意，欲辩已忘言”！
公园对面的社区康养中心、云谷街区已初具模样，灰白相间的主色调，搭配大面积的落地玻璃窗，简约时尚。
▲二期康养中心、云谷街区实景图
未来这里将集合精品零售、小镇食堂、屋顶露台、健身会所、餐饮及DIY体验店等功能业态，为登云湖注入高阶烟火气。
街区背后就是二期住宅工程，目前基本已封顶，很多已经开始落架做外立面了。
▲二期现场实景图
一条小溪从小区穿流而过，将来坐在一旁的亲水阶台，就可近距离观鱼戏水，感受流水潺潺的惬意！
一年多时间，登云湖变化真的很大。
上次来售楼部刚开放，当时一期还是工地，其他配套也没有，还处于“待开发”状态。
目前一期望云外立面已呈现，绿化已做好；部分道路沥青已铺设，路两侧绿化也做起来了；二期康养中心、商业基本已建成，住宅进入立面施工，三期也在施工中；中央公园一期进入施工阶段……
甚至，连去年下半年才土拍出让的“泰康福园”项目都已经在施工中！
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规划正在兑现
虽然当前登云湖山庄的变化已经很大了，但同行的置业说，今年将会是登云湖配套集中兑现期。
今年6月中央公园二期开工，预计8月中央公园一期、登云路“接二连三”市政路网完工；10月马术场、网球场、艺术空间场地计划开业；12月安野牧场（桥巷餐厅）计划开业。
明年9月登云湖项目一期望云计划交付，12月登云四季、清溪川交付。
目前，首批中央公园项目配套的商家也已意向签约，包括：安野牧场、哈达国际马术、三艺术空间、锦东体育等知名品牌。
可以看出，登云湖项目开发采取的是配套先行模式，要知道登云湖项目是一个总体量2500亩的超级大盘。
▲登云湖规划效果图
按照常规，很多开发商通常采用住宅先行，配套跟进，卖一点投一点的方式。这样一来，项目进展就会被拖慢，很多类似大盘经常在住宅都交付好几年后，周边的配套才逐渐建好。
而登云湖项目配套先行的模式，也就是说，房子还未交付，配套大部分都已建成投用了。
那么，登云湖到底是一个什么样的项目，值得开发商如此投入？
首先，项目底子好，体量大。
登云湖项目总体量2500亩，打造集公园、商业、教育、康养、交通等一应俱全的，容积率仅有1.01。
据统计，福州近10年出让的住宅地块中，仅1幅容积率1.0及以下地块，而容积率在1.01-1.5之间的地块，仅占总供应土地7.32%。
▲登云湖规划效果图
而能形成如此低密的原因，在于项目2500多亩的自然景观和生态系统，为1.01的低密开发的创造了条件。
其次，开发理念起了决定性的作用。
2500亩的项目，却仅仅规划了800亩的建筑，其实，按常理完全可以造更多的建筑面积，如果开发商想要更多的利润空间。
但是，他们并没有这么做。
主要是缘于开发商“永续经营”的理念，也就是说在尊崇自然的同时，将“低干预、生态、艺术、健康”等融入项目设计，将湖泊、湿地、丘陵、森林等自然景观、生态，完整的保留下来，使得整个项目就像生长在原生态的环境里一般，融为一体。
再者，规划配套丰富。
登云湖不仅生态资源优质，项目规划的城市配套同样丰富多样，涵盖了餐饮娱乐、休闲运动、教育医疗等各个方面：
休闲娱乐，规划约800亩“中央公园”；
教育设施，幼儿园、九年制一贯制学校、青少年俱乐部等；
生活配套，云谷街区、便利店、高尔夫练习场、公交首末站等生活配套；
医疗设施，泰康·福园、社区康养中心……
未来业主住在登云湖，既能享受优渥的自然资源，同样也能体验到丰富的城市资源。
既能在中央公园漫步、休憩、赏景，感受鸟语花香，又可以漫步在摩登、时尚的云谷街区，品味佳肴、畅享情景式消费，还能前往跑道、网球场、高尔夫练习场等运动场所尽情挥酒汗水，体验活力与酣畅。
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圈层纯粹
结合丰富的自然资源，登云湖项目主推三类产品：洋房、叠拼、联排，登云湖的产品大概有三个特点。
●圈层纯粹
从前期已开发的登云山庄别墅到登云湖项目的洋房、叠拼、联排，项目都是主打改善，且登云湖项目为纯商社区，可以预见未来这里的居住圈层也会很纯粹。
▲登云湖规划效果图
●依山而建，台地排布
项目充分利用了登云湖的自然资源，房子依山而建，就势排布，巧妙地形成台地自然高度差。
而市中心绝大部分楼盘都是平地布局，每一栋建筑几乎都在一个水平线。
台地排布的好处是，房子逐级抬升，再加上洋房、叠拼、联排建筑都不高，可以有效保障社区的通风和景观视野。
●改善尺度大
在户型设计方面，联排面宽最大9.9米，叠拼客厅面宽也做到7.4米，层高3.2米。而市面上常规联排开间一般只有5-7米，改善尺度由此可见。
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销冠背后
CRIC数据显示，登云湖2021年以超15亿的金额成为福建别墅销冠，同时登云湖也是大福州成交金额、成交面积、成交套数“三冠王”。
2022年第一季度，登云湖继续霸榜福州别墅销冠，在上个月五一小长假5天时间销售1.2个亿。
自从去年下半年以来，房地产市场进入降温状态，至今还未全面回暖，而作为高端改善的项目登云湖，为何能在楼市下行期走出独立行情？是什么在支撑销冠？
首先，一路之隔，近主城核心的地理区位，高端改善最大的痛点解决了。
城市高端改善最大的痛点就是距离，也就是通勤时间。
福州是一个三面环山，一面向海的城市，虽然城市框架拉大，但不可否认主城核心仍然位于闽江北岸。
登云湖打造的是叠拼、联排为主的高端改善产品，由于“限墅令”的政策限制，这类产品大多分布在城南、闽侯南屿、亭江琅岐等外围板块，甚至永泰葛岭、晋安桂湖、闽侯白沙、连江贵安一带。
这些地方距离五四路、东街口、西湖、东二环、金融街等主城核心都较远，自驾一般都需要近一个小时或者一个多小时，甚至有些地方还要往返高速。
如今，油价持续上涨，直奔10元而去，通勤成本高，花费时间长，虽然产品总价低，但使用率低，缺乏流通性。
而登云湖第一个天然优势，就是它的地理区位：近主城核心。
▲登云湖实景图
项目紧邻东二环，两者之间就隔了一条三环路，到五四路、东街口、西湖等核心区都很近。
直线距离东二环泰禾约2公里，即使骑电动车也就十多分钟；距离福州站约1.1公里，距离五四路CBD约3公里，这样的距离对于高端改善客户来说非常有吸引力。
近主城核心，改善的最大痛点解决了，那么剩下的就是环境和产品问题了。
其次，大体量，优质的自然资源属性。
众所周知，高端改善很注重居住环境，也就是自然资源一定要好。
而登云湖第二个天然优势就是自然资源：体量大，资源种类优质。
▲登云湖区位航拍图
体量方面，登云湖三面环山，原生态的自然资源体量很庞大。另外项目体量2500亩，其中住宅部分占地仅约810亩，剩余都用来建绿地公园和配套设施。
资源优质，登云湖的自然资源丰富，有原生态的森林、天然的湖泊、溪流、山脉等地理地貌，还有鸟类、动物、昆虫等多样化的物种。
对于城市来说，这些自然资源具有不可复制性。
再者，圈层效应
一个片区能否成为高端改善区或者是豪宅区，除了天然的地理属性、产品定位，还要看是否具有一定的规模，也就是能否形成圈层效应。
登云湖三面环山，天然具备私密属性，同时登云湖项目产品主要以叠拼、联排为主，定位高端改善客群。
居住圈层纯粹，项目总共有7期，加上之前登云山庄等别墅区，估算有4000多户。
也就是说，整个登云湖绝大部分都是别墅类产品，居住人口统一，且有规模，这样自然就形成了圈层效应。
还有，供应稀缺
闽江北岸主城由于三面环山的地理因素，城区可供开发的土地有限，尤其是经过数十年的开发，目前已趋于饱和。
那么未来住宅供应必然越来越紧张，尤其是叠拼、联排这样的高端改善产品更加稀少。
目前闽江北岸主城在售的叠拼、联排产品寥寥无几，即使有要么也是总价高昂，要么地段自然属性不够改善。
因此像登云湖这样的产品自然就很稀缺了，这也是项目能持续热销登顶销冠的一个重要因素。
最后，强强联合，国企品牌的安全感
如今买房很多人都关注一个“稳”字，登云湖是阳光城与象屿地产共同开发的项目，一家是福州本土房企，一家是厦门国企血统，两者分工协作，优势互补。
阳光城在福州家喻户晓，开发了众多高端盘，比如阳光白金瀚宫、檀府、檀境等品质社区，擅长产品研发和操盘运营。
象屿地产是厦门国企象屿集团的全资子公司，骨子里有国企基因，资金实力有保障，资源整合能力强，企业稳健有担当。
双品牌支撑，两者优势互补，分工协作，项目才得以迅速推进。
这两年，疫情一直困扰着大家，居家隔离改变了很多人的置业观，小区的环境与品质放到了首要位置。
外部的自然环境，低密度的社区以及户型大小、有没有露台、有没有院子，甚至是物业服务质量，也都成为购房，尤其是高端改善客户最关注的因素。
「文章系原创，版权归楼市大侦探所有」
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