马上开盘！二环内+纯商房+央企，保利锦上值得买吗 | 深度测评
今年，楼市刺激组合拳接连不断，尤其是国庆前两天，楼市重量级利好轮番轰炸——
先是财政部发文，一年内“卖一买一”可以享受退税优惠；
紧接着央行发布重磅消息，个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点；
此外，央行还放宽了部分城市首套房贷利率下限……
持续了大半年的刺激，政策终于发酵，效应开始显现——
CRICI数据显示，在刚刚过去的十一假期，福州五区楼市活跃度提升，认购量较节前大幅上涨，相比“十一”前一周上涨约28%，已超过疫情前的2019年同期。
这个国庆或成为市场转向的坐标，嗅觉灵敏的改善购房者已开始行动，筛选核心区优质房产。
这不，保利·锦上售楼部刚一开放，就传出马上要开盘，市场热度肉眼可见。
前不久，在“楼市大侦探”发起的一则下半年即将入市新盘投票中，国贸天琴湾、建发朗云以及保利锦上共同入围前三甲。
很显然，市场最先回暖，还是那个购买力强劲的——改善市场。
那么，保利·锦上为何如此深受市场追捧？这个盘值不值得入手？今天“楼市大侦探”就来聊聊，深度测评下这个盘。
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二环内，区府旁，地段中心
从区位上看，保利锦上位于闽江北岸主城核心，北有福州火车站，南有台江光明港、海峡金融街，西临鼓楼，东临晋安湖，东区板块，四周都是强核心区，区位中心。
▲区位示意图，来源于百度地图
锦上项目地段成熟，发展腹地大。
项目向东为东区板块，区域内有大量土储，有晋安湖三创园、福兴经济开发区等高精尖产业园区，区域配套正在升级，片区处于快速发展期。
东区的价值提升，对于保利·锦上来说可坐享“水涨船高”的红利。
从城市环线看，锦上项目位于二环内，二环是福州市中心的象征，意味着地段稀缺。
▲区位示意图，来源于百度地图
环线越多，二环越中心。随着四环、五环规划提上日程，福州城区版图越大，二环则越中心。
落位到项目区域来看，锦上项目位于鼓楼和东区两个强核心区的交汇重叠区，地段独特。
▲保利·锦上往西是鼓楼，来源于百度地图
一河之隔，鼓楼。项目往西过了晋安河，“一步之遥”便是鼓楼，「近鼓楼」优势凸显。
▲保利·锦上往东是晋安湖，来源于百度地图
一路之隔，晋安湖。项目往东，过了连江北路，便是晋安湖，东区板块，步行即达。
具体到项目周边来看，保利·锦上项目临近晋安区府所在地，可享受政务资源红利。
首先，政务办公驻地选址考究，不仅地段要好，交通便捷，还要考虑到区位价值，未来片区能否承担起引领城市发展，甚至连“风水”等要素都要纳入考量范畴。
因此，商业、学校、快速路、地铁、公园等优质城市资源往往优先规划布局在政务中心附近，占据着优质资源，政务中心所在的区域也往往成为一个城市的核心。
比如，锦上周边有晋安区政府驻地、晋安区教育局、晋安区税务局等政务资源；
交通方面，北面不远处即为地铁4号线三角池站，西面有F1滨海快线东门站（在建中），东面有二环快速路等立体路网，出行便捷，通达性好；
学校方面，晋安区第五中心小学、福州第十中学等；医疗方面，福建省第二人民医院、协和医院、省立医院等三甲医院；
休闲公园方面，向东步行即达晋安湖公园，北面有金鸡山公园，社区外还规划有城市串珠公园等，大型公园环绕。
可以看出，项目周边各类城市资源种类丰富，且优质。
其次，项目周边各类政务部门、机关单位在此形成政务圈，公务员、企事业单位等城市精英在此汇聚，纯粹高素质的人群，聚合形成高端圈层。
总的来看，锦上项目区位中心，地段成熟，配套丰富，确定性强，具备穿越市场周期的力量。
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闽江北岸+二环内，纯商房，稀缺！
虽然福州城市扩张，跨江向海，城区版图延伸到马尾、长乐、闽侯等地，一江两岸演变为两江四岸。
但不可否认的是，福州主城核心仍然停留在——闽江北岸，因为这里发展的最早，最成熟，有顶级的城市资源和不可替代的人文资源。
比如曾经代表福州的“三山两塔”、三坊七巷、镇海楼等文脉地标以及医院、学校等优质资源绝大部分都分布在闽江北岸。
从城市环线角度看，二环横跨闽江南北两岸，穿过鼓楼、台江、晋安、仓山四个行政区，跨度大，区域发展并不平衡。
这就意味着，闽江北岸+二环内，才是福州城市地段价值链的顶端。
闽江北岸，二环内，近年来纯商房宅地供应短缺——
2020年，二环内仅出让8幅宅地，绝大部分为安商房。
2021年，六区+闽侯成交73幅宅地，其中闽江北岸，二环内，纯商品房地块仅4幅。
2022年至今，三批次土拍结束后，也仅保利锦上所在的宗地2022-24号地块为纯商品房用地。
闽江北岸主城人口庞大密集。七普常住人口数据显示，鼓楼66.91万，台江41.18万，晋安29.06万，合计约137.15万。
且闽江北岸主城三面环山，一面沿江，土地资源天然稀缺，城区开发早，大部分社区已老旧，改善置业需求大，购买力强劲。
另外，叠加棚改退出，以零星拆迁为主，土拍供应短缺，纯商宅地的稀缺性不言而喻。
简而言之，供应短缺+改善需求强劲，闽江北岸二环内，纯商品房新房价值日益凸显。
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全四房，改善圈层
由于开发的早，福州市中心很多社区已进入更新换代阶段，物业管理差、绿化景观被破坏、无地下车位、无电梯等问题影响居住舒适度，很多人亟需一个更大住房面积，更优社区环境的新房来改善人居。
锦上项目占地面积约1.6万方，规划6栋住宅，地块方正，大小适中。
从流传出来的效果图看，建筑楼栋错落排布，这有利于社区采光通风以及绿化景观打造。
▲项目效果图，来源于网络
建筑风格以现代简约为主，立面色调采用当下流行的「米色+深灰色」搭配，再配以大面积玻璃，强化横向线条，整体给人一种现代时尚感。
▲项目效果图，来源于网络
户型125-142㎡，全部四房设计，独梯独户，由此可以看出，项目定位改善，面向改善购房者。
下面为125㎡户型，四房两厅两卫一厨，户型方正，动静分区明显。
首先，该户型四开间朝南，面宽大，采光充足。
其次，动静分区明显，空间使用率高。
1、独梯独户设计，私密性强，使用空间大。户型方正+“餐厨客”一体化设计，中间无墙体隔断，空间使用率高，几乎无过道浪费。
2、动静分区合理
动区规划布局在户型中间区域，餐厅、厨房、客厅打通，与阳台相连，组成一个公共活动区，空间大，视野开阔。
值得注意的是，厨房与餐客厅之间，扩展设计出一个岛台休闲区，将不同功能区既打通，又无形中做了隔断，非常巧妙。
静区方面，四个房间布局在南北两侧，北侧两个房间之间无剪力墙，空间自由改造，可做卧室、书房或小孩活动区，装修自由发挥的余地大。
142㎡户型，同样四房设计，不过有两个房间设计为双主卧，自带独立卫生间，改善尺度更大。
▲142㎡户型示意图，来源于网络
另外，142㎡户型面宽更大，五开间朝南，阳台约9.5米，连贯至卧室，采光和观景视野更佳。
动静分区更明显，中间区域为活动区，非常方正，厨房设计了一个开放式岛台休闲区，改善质感更强，尺度更大。
随着经济能力的提升，未来改善需求越来越大，大户型产品未来二手房市场上也就越“香”。
编后语
这一次，保利再次在二环内打造锦上，不论地段、社区规划、户型设计等方面都可圈可点，项目共规划约268套房源，数量稀缺，妥妥的“手慢无”。
目前，售楼部已开放，据楼市大侦探通过业内渠道多方打探，项目即将开盘，由于套数不多，感兴趣的购房者，抓紧前往现场了解详情。
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