政策合集 | 旧厂房改造中的城市经验
老旧工业厂房因为建筑风格独特，承载着近现代工业发展的历史记忆，是传承发展历史文化、促进城市有机更新的重要载体和宝贵资源。如何保护利用好老旧厂房，充分挖掘其文化内涵和再生价值，兴办公共文化设施，发展文化创意产业，建设新型城市文化空间，有利于提升城市文化品质，推动城市风貌提升和产业升级，增强城市活力和竞争力，近年来各个省市不断出台相关政策，小编整理了几个主要城市的政策，看看它们都有哪些独特经验。
广东省
《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》
2017年6月5日，广州市政府印发《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（下称《实施意见》）。《实施意见》共40条，分为五大部分，提出“五个坚持”：坚持政府主导，加强统筹组织；坚持协调发展，加强规划引领；坚持利益共享，推动连片更新改造；坚持放管结合，提高审批效率；坚持市场导向，加强激励约束。
促进产业转型升级，推进产城融合
（一）丰富了自行改造类型。《实施意见》强调产业导入，支持产业转型升级高端化发展，将国有土地旧厂房改造类型扩展为4种：①工改工；②工改商；③工改新产业（5年过渡期）；④科改科、教改教、医改医、体改体。
（二）细化了自行改造补缴土地出让金标准。《实施意见》根据省政府96号文精神，原则上按照市场评估价补缴土地出让金。
“工改工”可不增收地价。国有土地上旧厂房不改变用地性质，自行改造工业厂房（含科技孵化器）的，不分割出让可不增收土地出让金；分割出让的，按照《关于科技企业孵化器建设用地的若干试行规定》计收土地出让金。
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“工改商”按市场评估价缴交地价。按照省政府96号文要求，国有土地旧厂房按规划新用途改为商业服务业设施用地的，按商业市场评估价补缴土地出让金。
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“工改新产业”给予5年过渡期。国有土地旧厂房利用工业用地兴办国家支持的新产业、新业态建设的，可按现有工业用地性质自行改造，按照“工改工”政策执行。5年过渡期后，按新用途办理用地手续。
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科研、教育、医疗、体育自行改造按相应地段办公用途市场评估价的一定比例计收地价。一是教育、医疗、体育按20％计收；二是保留工业用地性质的科研用地按20％计收；三是市级以上驻穗科研机构自行改造的科研用途用地，科研按20％计收，其余商务设施性质科研用地原自有部分按40％、增容部分按70％计收土地出让金。
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完善历史用地征收手续项目，以协议方式供地的，改造前后均为工业用途的，按市场评估地价40％计收土地出让金。
（三）优化了自行改造条件。《实施意见》根据省政府96号文精神，优化了旧厂房自行改造条件，明确：独立分散、未纳入成片连片收储范围、控制性详细规划为非居住用地（保障性住房除外）的国有土地旧厂房可优先申请自行改造。
（四）国有土地旧厂房多宗地块打包改造方式。属于同一企业集团、涉及多宗国有土地上旧厂房改造的（总用地面积不低于12万平方米），可整体策划改造，应将不少于42.5％的权属用地面积交由政府收回，按同地段毛容积率2.0商业市场评估价的40％实施补偿；剩余非商品住宅规划用地可以协议出让、自行改造。自行改造地块非住宅规划权益建筑面积分不同区域差别化计算，位于越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙的，按照多宗土地总用地毛容积率1.0计算；位于花都、增城、从化的，按照多宗土地总用地毛容积率0.8计算。
（五）鼓励150亩以上集体土地旧厂房自行改造由区政府统一招商、用于产业发展的成片连片集体旧厂房、村级工业园，可单独改造：
一是集体用地转为国有用地的，参照国有土地旧厂房政策实施改造。
二是保留集体用地性质的，按照控规要求用作产业发展。若村社有留用地指标的，应以经营性用地面积30％为上限按1:1优先抵扣。
（六）150亩以下集体土地旧厂房自行改造利益分配。用地面积低于150亩、不纳入旧村全面改造和微改造的集体旧厂房、村级工业园区可单独改造：
有合法用地手续的用地，按现状用地面积和毛容积率1.8计算权益建筑面积，由村集体经济组织自行改造。超过计算权益建筑面积部分的规划建筑面积按4:3:3比例，由市政府、区政府、村集体分配。
已完善集体建设用地手续的用地部分，应将30％的经营性用地转为国有用地后无偿交给政府，剩余的用地按规划自行改造。若村社有留用地指标的，按1:1抵扣应交给政府的用地，已抵扣部分用地由村集体经济组织自行改造。
（七）完善了公服设施保障公共利益。《实施意见》按照控制性详细规划要求，将不低于该项目总用地面积15％的用地用于城市公建配套等公益性建设，建成后无偿移交政府。用地面积不足15％的，按照控规平均毛容积率计算建筑面积并折抵货币上缴财政。
加强旧村全面改造，提升城市品质
为加快推进旧村全面改造，改善人居环境，提升城市品质，《实施意见》进行了优化调整。
（八）优化改造主体，允许自然村作为改造主体申请全面改造。
（九）优化引入合作企业时点，旧村庄全面改造基础数据经区政府审核公布后即可通过招标方式引入合作企业，招标时间按《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》的规定不少于45天。
（十）科学核定复建安置量，按合法建筑面积1:1核定集体经济组织物业复建总量。对2007年6月30日之前建设的历史集体经济物业，已完善历史用地手续的，可按照保障改造后物业收入不降低原则折算准予复建的总量。村民房屋符合历史用地条件的，按照相关政策纳入改造成本；不符合历史用地条件的，由区政府结合本区实际，研究具体认定标准，符合标准的，纳入改造成本。
（十一）优化村民表决程序。旧村庄改造实施方案由村民代表表决通过后，提交市城市更新工作领导小组审议。审议通过并批复后3年内由全体村民（改制居民、祖屋权属人）80％表决通过的，批复生效实施。
（十二）合理设置临迁时间。整体实施改造、一次性搬迁的，按5年时间核算临迁费用；分期实施改造、分步搬迁的，按4年时间核算临迁费用。
（十三）优化改造成本。旧村改造复建建安工程费不含地下室建设费用。旧村改造拆迁奖励可纳入改造成本，具体办法由区政府研究确定。
加强土地整备，促进成片连片改造
为做好城市更新土地整备，整合低效存量分散用地资源，加强政府土地收储，推进成片连片改造，《实施意见》作了如下规定。
（十四）优化了政府收储补偿标准。《实施意见》为鼓励土地权属人交地收储，基本按照政府与土地权属人5:5的思路分配土地增值收益（按时交储奖励10％）。
“工改居”由政府收储的，按规划毛容积率2.0的公开出让成交价或新规划用途市场评估价的40％计算补偿款（可享受政府收储奖励）。
“工改商”由政府收储的，按规划毛容积率22.5公开出让成交价或新规划用途市场评估价的40％计算补偿款（可享受政府收储奖励）。
国有土地旧厂房权属人申请政府收回的，采取一口价方式补偿，按毛容积率2.0商业市场评估价40％计算补偿款（不再享受政府收储奖励）。
（十五）政府收储奖励
国有土地旧厂房用地面积低于12万平方米的，在12个月、24个月内交地的，可相应奖励土地出让成交价或市场评估价款的10％、5％。国有土地旧厂房用地面积不低于12万平方米的，在补偿协议时限内交地的，可奖励土地出让成交价或市场评估价款的10％。
（十六）多种土地整备方式。允许采取多种方式对自行改造项目涉及多个土地权属人开展整合归宗：一是由改造主体以协商收购、合作入股等方式实施整备；二是由政府作为协商的组织者和监督者，组织改造主体与土地权属人三方协商达成一致，由改造主体实施整备；三是由政府收回土地使用权实施整备。签订收地补偿协议后，可按新规划用途基准地价40％预付补偿款。
（十七）减免土地交易登记税费。改造主体可凭经批复的改造方案及与其他权属人签订的补偿协议（土地权属证不用交易登记，免去高额土地权属登记归宗税费），按照新规划用途办理用地手续。
（十八）创新国有全资企业参与整备及公益性项目。经市政府批准，可由市城市更新部门组织国有全资企业具体实施成片连片项目的整备。成立城市更新基金和国企参与平台，重点支持老旧小区微改造、历史文化街区保护、土地整备等公益性项目。
简化审批流程，强化激励约束
为促进事权下放，管理重心下移，推进“放管服”结合，《实施意见》作出了以下规定。
（十九）优化控规调整流程。市城市规划委员会下设城市更新委员会，负责审议城市更新片区（项目）的控制性详细规划调整方案。纳入城市更新年度计划的项目，可同步启动控规调整。
对更新控规调整流程进行优化，将城市更新“1＋3”政策片区（项目）控规调整需要组织两轮编制、8个环节，简化为片区策划方案与控规调整方案同步编制、5个环节。
（二十）推进事权下放。为调动区的积极性，将老旧小区微改造、旧村庄微改造、旧厂房和旧楼宇微改造项目实施方案的审定权下放区政府；将旧城全面改造项目、旧村全面改造项目实施方案的部分审核权下放区政府。市发改、国规、建设等部门同步将涉及城市更新项目批后实施的立项、规划、国土等行政审批事权下放区政府。
（二十一）加强监督考评。一是纳入城市更新计划的项目涉及使用新增建设用地指标的，市国土规划部门在年度土地利用计划中予以保障。二是建立健全批后监管机制，各区负责日常监管和动态巡查，在实施方案批复后3个月内签订监管协议，明确监管措施及改造主体责任。三是实行年度考核，考核结果作为土地利用年度计划管理及实施奖惩的重要依据。
《广东省推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展行动计划（2015-2020年）》
广东省人民政府关于印发《广东省推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展行动计划（2015-2020年）》的通知，其中对旧厂房的改造做出规定并给予支持，具体内容如下：
保障土地供给
遵循节约集约利用、合理分配资源的原则，指导各地将文化创意和设计服务重大项目用地纳入土地利用总体规划和年度土地供应计划，由各地优先安排土地利用计划指标。结合“三旧”改造，整合和盘活旧厂房用地，增加项目用地支撑。
推动历史文化名城名镇名村和传统村落保护工作，大力支持其宅基地置换审批
支持以划拨方式取得土地的单位利用存量房产、原有土地兴办文化创意和设计服务，在符合城乡规划前提下，土地用途和使用权人可暂不变更，连续经营一年以上，符合划拨用地目录的，可按划拨土地办理用地手续；不符合划拨用地目录的，可采取协议出让方式办理用地手续。在符合土地利用总体规划、城乡规划等前提下，文化产业建设项目申请使用工业用地，如符合省确定的优先发展产业目录且用地集约的，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%执行。（省国土资源厅、住房和城乡建设厅负责）
《广州市旧厂房更新实施办法》
旧厂房更新改造应当遵循“政府主导、企业参与、科学规划、连片改造、配套优先、集约节约”的原则，以促进产业转型升级、转变经济发展方式、提高土地高效利用为目的，充分调动土地权属人的积极性，鼓励金融、总部经济、文化体育等现代产业发展，推动制造业高端化发展，增加生态用地和公共配套设施用地，优化城乡环境。
（一）关于旧厂房更新改造的基本原则
旧厂房更新改造项目应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡总体规划和控制性详细规划。旧厂房更新改造项目应当符合片区策划方案确定的发展定位、更新策略和产业导向，纳入年度城市更新项目实施计划，有序、稳步推进。
（二）关于旧厂房更新改造的规划计划原则
市城市更新领导机构负责审议旧厂房更新改造重大政策措施，审定城市更新规划、计划和城市更新资金使用安排，审定旧厂房更新改造项目实施方案。
市城市更新部门负责研究起草旧厂房更新改造政策，组织编制年度旧厂房更新改造项目计划、专项资金使用计划，负责旧厂房更新改造项目方案审核、用地整合及批后监管。
各区政府负责组织本辖区旧厂房更新改造的具体实施。土地储备等机构依照职责协助做好旧厂房更新改造相关工作。
（三）关于旧厂房更新改造相关部门的职责分工
市城市更新部门负责汇总市本级投资的城市更新改造项目基本情况，报市发展改革部门列入市政府投资项目储备库，并下达市本级政府旧厂房更新改造项目投资计划。
市财政部门每年安排一定专项资金用于政府主导项目的土地征收、收购与整理，并依法对资金使用进行监督管理。
（四）三种改造形式
关于旧厂房更新改造项目的管理和资金保障
按照旧厂房土地处置方式划分，旧厂房改造方式分为政府收储、自行改造以及政府收储和自行改造结合三种。
（五）关于旧厂房更新改造的方式
国有土地上的旧厂房改为保障性住房外的居住用地的，由土地储备机构收购，政府组织公开出让。除花都区、从化区、增城区外，用地规划容积率在2.0以内的，按照土地公开出让成交价款的40％计算补偿款，超出2.0部分不再计算补偿款；花都区、从化区、增城区的用地规划容积率（毛容积率，下同）在2.0以内的，按照土地公开出让成交价款的50％计算补偿款，超出2.0部分不再计算补偿款。土地出让成交后因规划调整使土地价款发生增减的，收益补偿不再调整。国有土地上旧厂房改造为居住用地方式的，由企业自行搬迁整理土地，原土地使用权人的土地整理、修复费用不再另行补偿。权属人交地后，土地出让部门应当在1年内组织出让。未能在1年内实施出让的，土地储备机构应先行向权属人按新规划用途基准地价的40％预支补偿款，在补偿土地收益时予以抵扣。权属人逾期未交地的，每年按补偿款的10％扣减补偿款。
国有旧厂房改造为商业服务业设施用地，符合以下情形之一的，企业应当将地块交由政府收储，由政府依法收回土地使用权：
位于旧城区、重点功能区的核心发展区、重点生态敏感地区以及“珠江黄金岸线”等重要珠江景观控制区范围内；
位于地铁、城际铁路站点周边800米范围内；
其他市政府明确规定纳入储备的。
在本条第一款规定的收储范围外，旧厂房权属人可以按要求申请自行改造或者交由政府收储。自行改造用地按照规划新用途的基准地价，扣减已缴纳的原用途土地出让金的未使用年限部分后补交土地出让金。自行改造用地应按照用地比例由旧厂房权属人无偿配建公建配套设施。政府收储部分用地，按本办法第八条的规定取得补偿。
在本条第一款规定的收储范围内，符合以下情形之一的，企业也可申请部分用地用于自行改造：
权属用地（包括一个权属人拥有多宗地块的）面积超过3公顷且改造后用于建设总部经济、文化体育产业、科技研发、电子商务等现代服务业的，原业主可申请将不超过50％的规划经营性用地用于自行改造，其余用地应当纳入土地储备。自行改造部分的用地按照规划新用途的基准地价，扣减已缴纳的原用途土地出让金的未使用年限部分后补交土地出让金。自行改造用地应当按照用地比例无偿配建公建配套设施；纳入土地储备的部分按本办法第八条取得补偿款。
权属用地（包括一个权属人拥有多宗地块的）面积不足3公顷（含3公顷），但旧厂房业主同意将权属用地上控制性详细规划总建筑面积的30％无偿移交政府统筹安排的，原业主可申请自行改造。经批准自行改造部分的建筑面积，按照规划新用途的基准地价，扣减已缴纳的原用途土地出让金的未使用年限部分后补交土地出让金。无偿移交政府部分的建筑面积无需补交土地出让金。由于特殊情形无法移交政府的建筑面积可按等值原则折抵货币返还政府。
（六）关于国有土地旧厂房改造为商业服务业用地的规定
本条对第七条“旧厂房改造方式”进行了具体明确，分别规定改造地块必须纳入政府收储、可由企业自行改造和可由企业申请部分用于自行改造的三种情形，并对自行改造涉及的土地出让金缴交、利益分成及配建公建配套设施等作出规定。
本条第二款在收储范围以外的自行改造用地，如原旧厂房用地为划拨用地，应按规划新用途的基准地价，扣减原土地征收补偿和整理成本后，补交土地出让金。
自行改造时以规划新用途的基准地价为基数计收补交地价，方法较为简便，数据获取公开透明，有利于旧厂房权属人在编制项目实施方案进行经济测算，实现更新改造经济平衡。
本条第三款按照允许“工改商”自主改造、政府参与分地的思路做出具体规定。放开自主改造，同时由权属人交一定比例土地给政府收储，是一条既能解决政策衔接，又能保护改造主体积极性、保障公共利益的思路。旧厂改造主体保留一定比例地块，通过变“平面”为“立面”、改变土地用途，享受土地增值收益。政府不再收储整块土地，也不用出让后分成土地出让金，减少了收储成本，缩减了改造时间。旧厂改造方案规划中公建配套如何安排，可以通过明确一定的公建配套分摊系数来平衡项目内各主体、各地块的承担比例。
国有土地上旧厂房采取不改变用地性质升级改造（含建设科技企业孵化器）方式改造的，可由权属人自行改造。按规划提高容积率自行建设多层工业厂房的，可不增收工业厂房土地出让金；用于建设科技企业孵化器的，按照《广东省人民政府关于加快科技创新的若干政策意见》（粤府〔2015〕1号）及我市有关科技孵化器建设等有关规定执行。若其配套的办公和商业服务业设施用地面积超过总用地面积7％或建筑面积超过总建筑面积14％的，应当按规定缴纳土地出让金。
旧厂房采取不改变用地性质升级改造（含建设科技企业孵化器）方式改造的，应当符合城市规划布局，符合产业导向。
（七）关于集体土地旧厂房更新改造的规定
集体旧厂一直以来存在要不要放开先改的问题。现行做法是必须纳入旧村全面改造才能改，但如果旧村不改，旧厂也不能动，由此造成土地闲置，无法发挥效益。为促进城乡建设协调发展，改善人居环境和社区功能，维护村集体经济组织和村民的长远利益，为全面改造预留足够的可开发空间，本条对近期或中期拟全面改造的旧村庄，明确提出集体旧厂房升级改造，应当纳入整村全面改造一并实施的原则。
对于未纳入近期及中期全面改造计划的旧村庄范围内的集体旧厂房，应当以不影响整村改造的经济平衡及实施为前提，允许其进行升级改造，并同步推进村容村貌等综合整治，打通消防通道、断头路、增加公园、绿地、配套设施等，解决旧村安全隐患，完善相关配套，改善人居环境。
对旧村庄范围内的集体旧厂房进行微改造前，也应当论证对后续整村改造的经济平衡及实施无不良影响。
（八）关于集体土地旧厂房改造的范围和方式的规定
本条规定对于用地行为发生在1987年1月1日之前，或已取得相关用地批准文件的集体土地旧厂房以及按政策已完善征收手续的建设用地，符合先行改造条件的，可以按照本办法第八条、第九条、第十条的国有土地旧厂房改造方式相关规定推进实施改造。
对于有合法用地手续的以及已完善历史用地手续的集体旧厂房、工业园区升级改造项目，经市城市更新领导机构审定，可不纳入旧村全面改造的，可以按照以下方式改造：
在规划承载容量允许的前提下，按现状用地面积和容积率1.8（毛）计算权益建筑面积。有留用地指标的，按旧厂房用地面积与留用地面积2:1抵扣留用地指标，抵扣留用地指标后仍有剩余的旧厂房用地，或没有可抵扣留用地指标的，须将该部分用地或规划建筑面积的30％无偿交给政府。超过计算权益建筑面积部分的建筑面积，按照4:3:3的比例，由市政府、区政府、村集体进行分配。
对于申请转为国有土地的集体旧厂房用地，纳入旧村全面改造的，按规划用途市场评估价的20％缴纳土地出让金；纳入旧村微改造的，按规划用途市场评估价的30％缴纳土地出让金；其余的按规划用途市场评估价的40％缴纳土地出让金。
（九）关于集体旧厂房、工业园区升级改造的规定
本条对经市城市更新领导小组审定，不纳入旧村全面改造的有合法用地手续的以及按政策已完善历史用地手续的集体旧厂房、工业园区升级改造项目单独实施改造时，具体权益面积的计算、留用地指标的抵扣标准以及无留用地指标时须无偿移交用地交政府的具体比例等方面做了相应的规定。
本条同时对申请转为国有土地的集体旧厂房，土地出让金的缴交标准进行了说明，区分全面改造、微改造及其他改造类型，分别按照市场评估价的20％、30％、40％等不同的标准缴交。
我市村级工业园区数量较多、产业低端、土地利用效率低下，迫切需要通过改造盘活园区土地、进行产业结构升级。本条提出按“权益法”计算建筑面积，处理“三旧”改造完善历史用地手续问题。历史用地按毛容积率1.8核算权益面积，不再核算融资建筑面积，避免出现按现状建筑量的“成本法”核算对村集体物业改造的复建面积，形成“老实人吃亏”的困局。规划道路、公共绿地和其他市政公共设施，合计公益贡献比约为40％，毛容积率1.8折算为净容积率3.0。上述权益面积核算办法，符合近几年农村留用地的容积率审批以及《广州市提高工业用地利用效率试行办法》及《广州市城乡规划技术规定》的相关规定。
为进一步兑现我市留用地欠账，本条提出对有留用地指标的，按旧厂房用地面积与留用地面积2：1抵扣留用地指标。对于抵扣后仍有剩余的旧厂房用地或没有抵扣留用地指标的，参考深圳市《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8号）对于用地手续不完善的建成区（拆除重建类项目），处置土地的32％无偿移交政府储备的做法，规定剩余部分用地或规划建筑面积的30％无偿交给政府。
旧厂房改变功能是指旧厂房保留建筑物的原主体结构，按照产业布局规划，优先满足增加公共空间和产业转型升级的需要，改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限的改造方式。
旧厂房改变功能应符合控制性详细规划。旧厂房改变功能项目一般不增加建筑面积，因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的，应当按照相关规定取得规划许可文件并按照有关规定补缴土地出让金。
纳入政府收储范围的旧厂房不适用本条规定。
（十）旧厂房改变功能的更新项目应当缴纳的土地出让金按照以下规定
1.原有建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以基准地价标准计算应缴纳的土地出让金，并扣减原土地用途及剩余期限以基准地价标准计算的土地出让金；因改变功能增加的建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计算应当缴纳的土地出让金。
2.新建的建筑面积属于城市基础设施、公共服务设施及电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施的，免收土地出让金；属于新型产业用房或产业配套设施的，按照相应基准地价标准的50％计收土地出让金。
3.非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应土地出让金。
（十一）关于工业遗产保护的规定
广州作为悠久的历史文化名城，在城市建设发展过程中也有一定数量的工业遗产，为了保存城市记忆，传承历史文脉，需要对珍贵的工业遗产予以保留。
有可能产生土壤污染的工业企业遗留场地再开发利用时，出让前应当开展必要的土壤环境调查和风险评估工作，确保土壤环境质量符合后续开发利用要求。
《广州市城市更新办法》
为促进城市土地有计划开发利用，完善城市功能，改善人居环境，传承历史文化，优化产业结构，统筹城乡发展，提高土地利用效率，保障社会公共利益，广州市政府出台了《广州市城市更新办法》。
主要创新点
一、更加注重保障公共利益，实现多方共赢。将社会公共利益放在第一位，要求城市更新工作应当注重长期效益和可持续发展，完善各利益主体土地增值收益共享机制，妥善处理好各方主体责、权、利关系，保障城市可持续发展。
二、加强基础数据调查，优化工作流程。建立了政府主导进行的基础数据调查制度和共享机制。规范工作流程，强化实施监管。一方面在土地及建筑物信息核查、规划编制阶段，确保数据的准确性；另一方面优化政府相关部门的审批和监管。
三、强化公众参与，实现规范操作。通过城市更新中的公示、征求利害关系人意见、组织专家论证等多种形式，实现城市更新的公众参与，引入公众咨询委员会和村民理事会制度，充分保障权利人的知情权、参与权。
四、坚持政府主导，强化市场运作。在坚持市场运作原则的基础上，适度加大政府主导规范实施的力度。
五、明确部门分工，实现管理下沉。市级层面主要负责研究制定政策、统筹编制城市更新规划、计划，以及审议和批复城市更新项目；区级层面主要负责组织调查基础数据、编制项目实施方案和监管项目实施。
上海市
《上海市城市更新实施办法》
为适应城市资源环境紧约束下内涵增长、创新发展的要求，进一步节约集约利用存量土地，实现提升城市功能、激发都市活力、改善人居环境、增强城市魅力的目的，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
本办法所称城市更新，主要是指对本市建成区城市空间形态和功能进行可持续改善的建设活动，重点包括：
完善城市功能，强化城市活力，促进创新发展;完善公共服务配套设施，提升社区服务水平;加强历史风貌保护，彰显人文底蕴，提升城市魅力;改善生态环境，加强绿色建筑和生态街区建设;完善慢行系统，方便市民生活和低碳出行;增加公共开放空间，促进市民交往;改善城市基础设施和城市安全，保障市民安居乐业;市政府认定的其它城市更新情形。
城市更新工作实行区域评估、实施计划和全生命周期管理相结合的管理制度。区域评估要确定地区更新需求，适用更新政策的范围和要求;实施计划是各项建设内容的具体安排;全生命周期管理是以土地合同的方式，通过约定权利义务，进行全过程管理。
城市更新区域评估应当形成区域评估报告，主要包括以下内容：
进行地区评估。按照控制性详细规划，统筹城市发展和公众意愿，明确地区功能优化、公共设施完善、城市品质提升、历史风貌保护、城市环境改善、基础设施完善的目标、要求、策略，细化公共要素配置要求和内容。2.划定城市更新单元。按照公共要素配置要求和相互关系，对建成区中由区县政府认定的现状情况较差、改善需求迫切、近期有条件实施建设的地区，划定城市更新单元并予落实。
组织实施机构组织区域评估并形成报告，经区县政府常务会议审议通过后，由区县政府批准，并报送市城市更新工作领导小组办公室备案。涉及本市历史文化风貌区等重要地区、跨行政区的区域评估，需预先经过市规划国土资源主管部门综合平衡。
以城市更新区域评估为依据，以现有物业权利人的改造意愿为基础，落实区域评估的要求，发挥街道办事处和镇乡政府的作用，统筹各方意见，合理应用政策，形成依法合规的城市更新实施计划，确定城市更新单元内的具体项目，经批准后组织实施。
《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》
为规范本市盘活存量工业用地活动，建立规范、有序的长效工作机制，促进创新驱动发展、经济转型升级，根据《中华人民共和国土地管理法》、《上海市土地 使用权出让办法》、《上海市土地储备办法》、市政府印发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》等，结合本市实际，制订本办法。适用于本市规划集中建设区内的国有存量工业用地的盘活活动。
盘活存量工业用地应符合国民经济和社会发展规划，符合城乡规划和土地利用总体规划，实行规划和年度计划管理制度，并坚持以下原则：
统筹规划
从上海城市发展的总体目标和地区协调发展的需要出发，统筹制定规划，鼓励地区整体转型。
提质增效
中心城贯彻“双增双减”要求，着力增加公共绿地、公共空间和公共服务设施。郊区县以“产城融合、提升功能”为导向，着力完善公共服务功能和提高土地节约集约利用水平。
利益平衡
在符合规划、用途管制和公益优先的前提下，充分发挥市场对资源配置的决定性作用，调动原土地权利人的积极性，健全利益平衡机制。
市规划国土资源局负责组织、协调全市盘活存量工业用地工作，依法制定相关规划和土地管理政策，统筹转型地区的规划和计划管理，会同区县政府组织编制市 政府确定的特定区域控制性详细规划，按照职责开展规划土地管理。市政府相关部门依法在各自职责范围内，研究制定盘活存量工业用地的配套政策，做好相应服 务、管理工作。
各区县政府是盘活存量工业用地的责任主体，负责辖区内存量工业用地的使用管理，会同市规划国土资源局组织编制存量工业用地转型规划（以下简称“转型规 划”）、非特定区域控制性详细规划，制定年度实施计划（以下简称“年度计划”），协调推进盘活项目的实施，按照职责开展规划土地管理。
区域差别化引导
规划工业区块（即“104区块”）主要进行结构调整和能级提升，重点发展先进制造业、战略性新兴产业和生产性服务业；规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地（即“195区域”）按照规划加快转型，完善城市公共服务功能，重点发展现代服务业。
区级转型规划
各区县政府按照市级相关规划、区域发展规划及实际情况，根据下列要求，编制本区县转型规划，划定整体转型区域，具体包括以下内容：
转型区域范围、发展方向、主要功能、实施策略和总体规模等相关内容；
转型区域的基础设施、公共服务设施和其它公益性设施的功能、规模及布局要求；
控制性详细规划编制任务和要求。
控制性详细规划编制内容及要求
规划编制应对整单元规划进行评估；2.结合功能定位、产业业态、设施配套条件等，具体确定转型区域用地规模、空间布局、开发强度、配套设施、道路系统、绿化环境、风貌保护等控制要求；
明确转型区域内必须配置基础设施、公共服务设施以及其它公益性设施的内容、类型、规模和用地布局。
在控制性详细规划编制过程中，应加强地区城市设计研究，完善公共功能，加强土地复合利用，提升整体品质，建设资源节约、环境友好、配套完善、功能融合的新型社区。
整体转型区域应加强公共绿地、开放空间控制，增加公共服务设施。规划公共绿地、广场用地及地块开放空间用地占城市建设用地的比例应不低于15%，地块 附属绿地宜沿城市支路或公共通道布局，并向公众开放。规划公共服务设施用地占城市建设用地的比例应不低于10%。提高支路路网密度，道路间距控制在200 米以下，支路路网密度控制在6公里/平方公里以上。
研发总部类用地开发强度按照同地区商务办公用地标准制定。在符合产业发展导向、地区规划控制、环境保护要求且不影响相邻地块合法权益的前提下，经交通评估和城市设计研究，合理确定地块容积率，最高容积率不超过4.0。
开发主体应根据年度计划、控制性详细规划，在区县政府的指导下，编制区域整体转型开发方案，明确开发期限、地价标准、转型内容、逾期处置方案等内容，经区县政府批准，可通过存量补地价方式，实施统一整体转型开发或分期整体转型开发，同时满足以下要求：
转型为研发总部类用地的，“195区域”、“104区块”内的研发总部类用地均应以产业项目类自用为主。其中，“104区块”内因功能需要转型为通用类的，应严格按照经批准的规划执行。研发总部通用类，可以出租，但开发单位须持有70%以上的物业产权，剩余部分可以分割转让；2.转型为商务办公用地的，开发单位须持有50%以上的物业产权；
转型为教育、医疗、科研、养老等用途的，房屋不得分割转让；
位于区县政府确定的重要特定区域内的，开发单位须持有全部物业产权。
盘活零星工业用地的条件、开发方式和使用要求
对未划入整体转型区域的零星工业用地，除依法应收回的外，同时满足以下条件的，根据年度计划，经区县政府常务会议集体决策同意后，可由原土地权利人采取存量补地价的方式，按照规划用途自行开发：
规划用途为非住宅类的经营性用地；2.未纳入旧城改造范围内的；
权利主体单一且周边无规划开发建设用地，具备独立开发条件的；
拟转型发展的项目，经区县政府相关部门评估，具有明确的产业和功能，并满足投入、产出、节能、环保、本地就业等相关准入标准
对零星工业用地外的“边角地”、“夹心地”、“插花地”等存量土地，不具备独立开发条件的，可采取扩大用地的方式，由零星工业用地的原土地权利人结合开发。
零星工业用地自行开发的，应向政府无偿提供不少于10%比例的建设用地用于公益性设施、公共绿地等建设，具体空间由各区县政府按照规划，结合实际情况 确定。如无法提供公益性建设用地的，应将不少于15%的经营性物业产权无偿提供给区县政府相关部门，定向用于公益性用途，以及区域内土地房屋征收、建设用 地减量化等工作的经营性物业补偿。
土地价款补缴方式和要求
区县规划土地部门通过委托土地评估机构，按照批准时点进行市场评估，经区县政府集体决策后，由单一主体或联合开发体，按照新土地使用条件下土地使用权 市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额，补缴出让价款，并按照规划用途取得新的建设用地使用权。其中：
研发总部类用地的市场评估地价，对产业项目类的，外环线以外地区不得低于相同地段工业用途基准地价的150%，外环线以内地区不得低于相同地段 办公用途基准地价的70%；部分位于外环线外侧、部分位于外环线内侧的规划工业区块，由区县政府和相关园区管理机构研究，按照上述标准，确定最低价的适用 标准。通用类用地的，市场评估地价不得低于相同地段办公用途基准地价的70%。
商务办公等经营性用途用地的市场评估地价，不得低于相同地段同用途的基准地价。
土地收储
市、区县土地储备机构可以根据城市规划和年度计划，组织工业用地使用权收储，工业用地的土地权利人也可以向市、区县土地储备机构申请土地使用权收储。
采取收储后公开出让产生土地储备收益的工业用地，原土地权利人为法人的，在对工业用地、建筑物、设备等进行评估后收储补偿的基础上，可以按照土地储备 收益的一定比例，由市、区县土地储备机构再给予补偿。具体比例，由市发展改革委、市财政局、市规划国土资源局等部门另行确定。
工业用地提高容积率
存量工业用地因扩大生产、增加产能等原因，需按照规划提高建筑容积率的，须经产业、规划土地管理等部门对存量工业用地利用情况进行综合评估，达到经济 社会环境综合评估要求，并符合所在区县项目投资强度、产出绩效、节能、环保、本地就业等准入条件的，允许按照规划提高建筑容积率。
经批准同意按照规划提高建筑容积率的，土地权利人应按照市场评估价，补缴土地价款，市场评估地价不得低于相同地段工业用途基准地价。
节余土地分割转让
通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地，在满足自身需要后节余的部分，符合规划分割条件并可以独立开发的，规划土地用途未发生改变 的，经区县政府或园区管理机构审核同意，可以分割转让给园区开发主体或经认定的战略性新兴产业项目和高新技术产业化项目，土地转让价格不得高于上一年度本 区域内的工业用地产业项目类平均价格。
节余土地规划用途发生改变，符合本办法第十二条规定的，可由原土地权利人按照规划自行开发。
调整为标准厂房类用地
通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地，位于规划工业区块内且符合规划的，经区县政府或园区管理机构审核同意，可以按照市场评估 价，补缴土地出让价款后，调整为标准厂房类用地，建设用地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可以出租给符合所在区县或园 区准入条件的工业投资项目。
划拨工业用地转为出让工业用地
以划拨方式取得的存量工业用地，现状使用条件符合规划的，须经产业、规划土地管理等部门对土地利用情况进行综合评估，达到经济社会环境综合评估要求，并符合所在区县或园区工业投资项目准入条件的，允许按照规定办理划拨转出让手续。
按照法律法规的规定或划拨条款约定，属于收回土地使用权情形的，经原批准用地的政府或者有批准权的政府批准，可以收回土地使用权。
全生命周期管理
盘活存量工业用地开发，应根据本市工业用地出让管理的有关规定，参照新增供应土地要求，实施项目开竣工、投达产、土地利用绩效评估、土地使用权退出等的全过程管理。
闲置土地处置
加大工业用地闲置处置力度，严格按照《闲置土地处置办法》的规定，对因政府原因造成土地闲置的，要落实部门责任，限期处置，实施部门问责。对因非政府原因或非不可抗力造成土地闲置的，按照规定征缴土地闲置费或收回土地使用权。
违法用地查处
对违法违规改变工业用地用途和违法建设行为，由市、区县国土执法监察工作机构会同市、区县政府相关部门严厉查处。对工业用地擅自改变用途的，责令限期改正，恢复工业用途。违法情节严重，规定限期内未完成整改的，出让人有权按照约定解除出让合同，无偿收回土地使用权。
杭州市
杭州市“三改一拆”三年行动计划
以党的十八大、省委第十次和市委第十一次党代会精神为指导，紧紧围绕“打造东方品质之城、建设幸福和谐杭州”的总体目标，坚持突出重点、改拆结合、以拆为主、统筹推进的总体思路。通过“三改一拆”行动，进一步加快城乡投资建设步伐，加速城市有机更新和“低小散”企业提升改造，推进新型城市化健康发展，改善人居环境和城乡面貌，提升党和政府公信力。
“三改一拆”范围
1.旧住宅区改造范围：
全市城市规划区范围内，房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差的住宅区和零星住宅。
2.旧厂区改造范围：
城市、镇规划区内按照规划拟进行厂区改造的旧厂区，包括异地搬迁、厂区整体改造和环境整治等方式。
3.城中村改造范围：
包括主城区纳入撤村建居改革试点村的226个村；萧山区、余杭区及五县（市）农村住房“二合一”改造（以宅基地换城镇公寓式住房与以承包地换城镇社保同步进行、一步到位，农民变居民）和“示范村”建设纳入城中村改造。
4.拆除违法建筑范围：
对全市1999年以来违反土地管理等法律法规和城乡规划，未批先建、超标违建、乱搭乱建的违法建筑，历年立案查处的违法建筑，涉及旧住宅区、旧厂房和城中村改造的违法建筑进行重点清理整治。
以旧住宅区、旧厂区和城中村改造促进违法建筑拆除，以拆除违法建筑推动旧住宅区、旧厂区和城中村改造。通过三年努力，旧住宅区、旧厂区和城中村改造全面推进，违法建筑拆除大见成效，违法建筑行为得到全面遏制。
具体目标
旧住宅区改造目标：2013-2015年改造旧住宅区38503户、面积260.377万平方米，其中2013年改造12269户，面积77.093万平方米；2014年改造13619户，面积94.934万平方米；2015年改造12615户，面积88.35万平方米。
旧厂区改造目标：2013-2015年改造旧厂区用地面积262.78万平方米、建筑面积247.37万平方米，其中2013年改造用地面积104.95万平方米，建筑面积81.98万平方米；2014年改造用地面积54.30万平方米，建筑面积66.98万平方米；2015年改造用地面积103.53万平方米，建筑面积98.41万平方米。
城中村改造目标：2013-2015年，主城区城中村改造5981户，面积153.98万平方米，其中2013年改造2395户、面积63.14万平方米；2014年改造1931户，面积50.02万平方米；2015年改造1655户，面积40.82万平方米；萧山区、余杭区和五县（市）城中村改造12770户，其中2013年改造4100户；2014年改造4500户；2015年改造4170户。
拆除违法建筑目标：2013年全市确保拆除城乡违法建筑300万平方米，力争拆除城乡违法建筑375万平方米。拆除1999年以来建造、经立案查处的违法建筑，全面禁止新的违法用地和违法建筑。2014、2015年全市拆除城乡违法建筑的目标另行制定。
职责分工
（一）杭州市“三改一拆”行动领导小组办公室。
在杭州市“三改一拆”行动领导小组的领导下，牵头负责全市“三改一拆”行动的组织、计划、指导、协调、检查和考核工作。牵头组织制定“三改一拆”三年行动的有关政策、目标责任考核的评分标准和考核办法，并指导实施；做好“三改一拆”有关数据的统计上报工作。
（二）各区、县（市）政府（管委会）及乡镇（街道）政府（办事处）。
区、县（市）政府（管委会）是辖区“三改一拆”的责任主体。全面组织实施辖区内“三改一拆”三年行动。
乡镇（街道）政府（办事处）负责按照上级有关“三改一拆”工作的指示要求，具体负责实施辖区内的“三改一拆”行动，并做好善后工作。
（三）牵头单位职责。
1.市经信委：负责牵头实施全市旧厂区改造工作；制定旧厂区改造相关政策，并指导各区、县（市）政府（管委会）开展旧厂区改造工作。
2.市住保房管局：负责牵头实施全市旧住宅改造工作；制定旧住宅区改造相关政策，并指导各区、县（市）政府（管委会）开展旧住宅改造工作。
3.市建委：负责牵头实施全市城中村改造、拆除违法建筑工作；制定城中村改造及拆除违法建筑的相关政策，并指导各区、县（市）政府（管委会）开展城中村改造、违法建筑拆除工作。
（四）协作部门职责。
市城管委：与规划主管部门协调配合，负责对国有土地上违法建筑和已实行撤村建居但土地性质尚未变更区域违法建筑的日常巡查和处理，并指导区、县（市）城管部门开展工作；研究制定对国有土地上违法建筑查处、全面禁止新违法建筑的相关政策，并指导落实。
02
市规划局：负责对涉及旧住宅区改造、旧城区改造和城中村改造的规划审核；对国有土地上违反城乡规划法律法规的违法建筑进行审核，为执法部门提供涉及规划权证材料的合法性和有效性审核，并指导区、县（市）规划主管部门开展工作；与城管执法部门协调配合，研究全面禁止新违法建筑的政策，并指导落实。
03
市国土资源局：负责对集体土地上违法建筑的日常巡查和处理；对已实行撤村建居但土地性质尚未变更区域范围内违法建筑的认定，并指导区、县（市）国土资源部门开展工作；参与指导违法建筑拆除后的土地利用；研究制定对集体土地上违法建筑查处、全面禁止新违法用地的相关政策，并指导落实。
04
市委宣传部：负责“三改一拆”行动的宣传发动工作，制定“三改一拆”行动的宣传方案并指导实施，营造良好社会氛围。
05
市考评办：负责对各区、县（市）政府（管委会）及相关部门“三改一拆”行动目标任务完成情况进行综合考评。
06
市公安局：负责对拆除违法建筑行动中出现的阻挠、阻碍拆违以及暴力抗法的当事人进行处理，做好突发事件应急处置等工作，并指导区、县（市）公安部门开展工作。
07
市监察局：负责制定“三改一拆”行动中涉及违法违规的党员干部和公职人员的责任追究办法，并指导实施。
08
市环保局：负责“三改一拆”行动涉及的环境保护和恢复工作，做好“三改一拆”与“四边三化”行动的协调工作，并指导区、县（市）环保部门开展工作。
09
市工商局：通过依法查处、吊销营业执照等方式处理利用违法建筑进行经营的行为，并指导区、县（市）工商部门开展工作。
10
市交通局：负责公路管理范围内违法建筑的调查和处置，做好统计报送工作；制定相关政策并指导落实。
11
市林水局：负责河道、湖泊、水利防洪设施和山林管理范围内违法建筑的调查和处置，做好统计报送工作；制定相关政策并指导落实。
12
市信访局：负责有关“三改一拆”行动引发的信访处理工作，并指导区、县（市）信访部门开展工作。
13
市法制办：负责为“三改一拆”行动提供法律保障。
其他各有关单位要按照各自的工作职责，各司其职，紧密结合，形成合力，共同推进全市“三改一拆”行动。
（五）工作举措
突出重点，强力推进。以拆除违法占用基本农田耕地、法人集体建设、征迁区域内、历年立案查处、交通干道两侧、影响城市景观的违法建筑为重点，着力拆除党员领导干部和国企违建、存在安全隐患、影响恶劣、群众投诉强烈、违建面积较大、影响重点工程建设的违法建筑，通过每年开展2-3轮大规模全市拆除违法建筑集中整治活动和违法建筑疑难问题专项整治活动，挂牌督办一批重点、难点违法建筑拆除问题，有力震慑顶风违建人员，营造良好工作态势。
02
注重互动，统筹实施。拆除违法建筑工作注重与“三改”工作的结合互动，以“三改”带动拆违，以拆违促进“三改”。将“三改一拆”行动与我市统筹城乡区域发展、加快推进新型城市化建设，与一主三副六组团、小城市、中心镇培育，与美丽乡村建设和历史文化名镇名村保护、精品线路和精品区块、农村住房改造建设、重点工程项目建设相结合，实现政策叠加、资源共享、统筹实施。
03
健全队伍，完善机制。以现有拆违机构、巡查和拆违队伍为基础，从相关部门抽调人员，加强拆违力量，组建人员相对稳定、配置较为合理、业务技能精湛的巡查和拆违队伍。建立完善三级巡查、即查即拆、联合执法、举报受理、督查督办、联席会议、工作例会、进度通报、信息报送、检查考核等工作机制，重点研究完善即查即拆机制，将即查即拆与集中强拆同步推进，对违法建筑做到第一时间发现、第一时间拆除。实行新的违法建筑拆除零补偿政策，全面禁止新违法建筑产生。
04
以土地利用总体规划、城乡规划和各类专项规划为引导，充分发挥规划在“三改”过程中的调控作用，确保工作依法、有序实施。以我市现有危旧房改造、庭院改善、厂区搬迁、撤村建居、城中村改造、农村住房改造建设等政策为基础，结合省“三改”工作部署要求，进一步研究、梳理、扩展改造内容和相关政策措施，确保“三改”工作在原有工作基础上进一步得到深化。
深圳市
深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）
（一）为加快综合整治类旧工业区升级改造工作，依据《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）、 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8号，以下简称《暂行措施》）等有关规定，制定本指引。
（二）本指引适用于《暂行措施》第（十六）条涉及的综合整治类旧工业区升级改造项目城市更新计划、城市更新单元规划（以下简称“更新计划”、“更新单元规划”）制定、实施监管以及用地管理。《暂行措施》第（十五）条涉及的综合整治类旧工业区升级改造项目不适用本指引。
更新计划
（三）更新计划的申报主体参照《实施细则》第三十五条的规定确定。
（四）除按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》第四条的规定提交更新计划申报材料外，申报更新计划还需提交建筑物现状功能一览表及拟改造模式的分区图。
更新计划申报范围应包含完整宗地。
（五）申报主体向区城市更新职能部门提交更新计划申报材料，区城市更新职能部门自收到更新计划申报材料之日起5个工作日内对申报材料进行核对，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，向管理局及区相关部门征求意见。
区城市更新职能部门自收到更新计划申报材料之日起20个工作日内完成审查。审查通过的，形成更新计划草案，在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及区政府 网站上进行10日的公示，汇总、处理公示意见后提交市规划国土委审批。审批通过后由区城市更新职能部门于5个工作日内在区政府网站上公告。
（六）更新计划经批准后，申报主体按照《深圳市城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处置操作规程（试行）》（深规土〔2013〕295号）向管理局申请核 查、汇总更新单元范围内的土地、建筑物信息。未批先建的建筑物须由深圳市地籍测绘大队出具测绘查丈报告。涉及用地处置的，按照《深圳市城市更新历史用地处 置暂行规定》（深规土〔2013〕294号）办理。
更新单元规划
（七）更新计划经批准后，计划申报主体应委托具有城市规划乙级及以上资质的设计机构编制更新单元规划。
（八）更新单元规划申报材料包括更新单元规划方案、土地建筑物信息核查复函及法律法规规定的其他材料。更新单元内涉及拟保留未批先建建筑物的，还应提供由具有相 应资质机构出具的建筑质量合格证明文件，涉及在原有建筑结构主体上进行加建的，应提供建筑质量安全评估报告。
（九）管理局自受理规划申报材料后5个工作日内进行审查，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，函复申报主体并说明理由；申报材料符合相关要求的，征求区城市更新职能部门意见。
管理局自收到规划申报材料之日起20个工作日内完成审查。审查通过的，形成规划草案，在项目现场、深圳特区报或深圳商报及市规划国土委网站上进行30日 的公示，汇总公示意见并提出处理建议。更新单元规划符合法定图则强制性内容的，由管理局批准。更新单元规划对法定图则强制性内容作出调整的，由管理局将规 划草案、公示意见及处理建议报市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会（以下简称“建环委”）审批。更新单元规划经批准后，管理局应当于5个工作日内，在市 规划国土委网站上公告，并将相关内容函告区城市更新职能部门，同时函复申报主体。
（十）更新单元规划经批准后，符合处置条件的历史用地按照《暂行措施》第（三）条的规定进行用地处置。具体处置程序参照《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》及其操作规程执行。
（十一）更新单元规划批准后，改造范围内未批先建的建筑物中已取得消防、质检意见的，由管理局根据已批更新单元规划出具规划确认文件。上述未批先建建筑物应在签订土地使用权出让合同或补充协议前按规定完成违法行为的处罚、补缴地价手续。
实施监管
（十二）更新单元范围内应按以下方式之一确定实施主体：
更新单元范围内仅有单一权利主体的，该权利主体即为实施主体。
更新单元范围内有多个权利主体的，所有权利主体通过委托方式确认一个单一权利主体作为实施主体。
更新单元范围内的所有权利主体通过委托方式确认一个单一市场主体作为实施主体。
区城市更新职能部门应参照《实施细则》有关规定，对实施主体进行认定，并与实施主体签订项目实施监管协议。
（十三）实施监管协议应明确实施主体、各权利主体在项目实施过程中的权利和义务、新建建筑面积的分配、实施进度安排等相关内容。实施监管协议相关内容应纳入土地使用权出让合同或补充协议。
用地审批
（十四）更新单元范围内土地权属清晰，不涉及历史用地处置或不涉及单一市场主体作为实施主体的，由实施主体向管理局申请直接签订土地使用权出让合同补充协议或补签土地使用权出让合同。
涉及历史用地的部分，应由原农村集体经济组织继受单位（以下简称“继受单位”）向管理局申请历史用地处置，管理局审查后按用地审批有关规定报市规划国土委审批。审批通过后，由继受单位向管理局申请签订土地使用权出让合同。
涉及单一市场主体作为实施主体的，由实施主体向管理局申请用地审批，管理局审查后按用地审批有关规定报市规划国土委审批。审批通过后，由实施主体向管理局申请签订土地使用权出让合同补充协议或补签土地使用权出让合同。
END
后台编辑 | 徐妤函
校 对 | 温晓