论文·国际前沿 I 城市更新引擎模型：一个老旧社区更新的分析框架与案例研究
城市更新引擎模型：
一个老旧社区更新的分析框架与案例研究
The Urban Regeneration Engine Model: An analytical framework and case study of the renewal of old communities
作者：Tiyan Shen, Xinyi Yao, Fenghua Wen
预计阅读时间：9分钟
文章内容速览：
▲城市更新引擎模型（UREM）和城市更新运营方（URO）
▲ 双引擎之间的关系及其如何构建模型
▲为什么UREM模型是可行的，可持续的
▲UREM北京劲松社区实证研究
摘要：
中国的老旧社区更新目前正面临着牵涉多方利益相关者的复杂困境。一方面，产权的模糊、庞大基础设施投资款的拖欠、严格的城市规划法规使得市场力量和社会资本难以进入老旧社区更新改造的领域。另一方面，由于缺乏有效的城市治理和社会动员体系，导致更新的治理失效。为了在理论和实践上突破上述困境，文章构建了城市更新引擎模式的分析框架，将政府和城市更新的运营商作为城市更新的双引擎。这一双引擎模型推动了城市更新过程中社会资本的增加，提升了政府、企业、居民、社会组织和金融机构的参与积极性，也提升了筹资来源的多元化水平，降低治理成本，促进社区的可持续更新。以北京改革开放后最早的住宅社区劲松社区为例，表明城市更新引擎模型为城市老旧社区领域更新改造提供了一个可行有效的模式。
关键词：：
城市更新引擎模型（UREM)；城市更新运营方；老旧居住区；社会资本；合作企业
1.引言
//
近年，随着中国城市化从增量扩张转变为存量更新阶段，改革开放以来驱动城市高速发展的土地财政机制正在失灵。由于严格的规划管制、巨大的基础设施赤字、高昂的转换成本，以及尤为重要的一点——各利益相关主体之间协调的严重失灵，“地价房利”逻辑已不再适用于老旧社区更新。因此，老旧社区在诸多机构和利益相关者的相互作用下面临诸多困境。
一方面，老旧社区改造是政府的一项职能，因为它是一项公共福利服务，但这限制了房地产开发商的积极性，也阻碍了社会组织对这类项目的投资。另一方面，政府主导城市更新的动力也是有限的。因此，为了走出上述困境，需要建立一个创新的老旧社区更新改造模式以适应存量更新可持续发展的需求。文章提出的城市更新引擎模型（Urban Regeneration Engine Model,UREM）将城市更新运营方（Urban Regeneration operator, URO）引入城市更新过程，与城市地方政府部门共同构成城市更新的双引擎。该模式带动社会资本与政府、企业、居民、社会团体、金融机构的积极参与，进而增加老旧社区改造的社会资本，促进社区经济的增长和社区的可持续发展，为城市更新和治理转型提供动力。
2 研究方法
2.1 研究方法及数据来源
//
文章首先构建了老旧社区更新的理论模型，然后进行案例分析。基于“政府和作为UROs的社会企业可以作为城市更新的动力引擎”的假设，文章选择了北京的劲松社区作为研究案例。
文章数据包含一手数据与二手数据，包括2019年下半年进行的访谈、专题小组讨论以及实地调研。访谈对象为中国愿景集团(CVG)和和家生活科技服务集团（HOGO）的管理人员和其他高级官员，北京市市委研究室、劲松街道办事处、劲松社区委员会负责人，负责朝阳区规划的专业规划师以及劲松社区的居民。研究包括两个阶段：①对正在建设中的更新示范区进行考察（2019年7月）；②示范区建成后进行考察（2019年底），数据主要来源于负责劲松更新的项目组提供的文件和资料，以及相关政策文件和媒体报道。
2.2 研究区域
建于上世纪 70 年代的劲松社区位于北京朝阳区，目前存在设施老化、绿地和休闲空间不足、缺乏物业管理等问题。可持续更新和治理现代化已成为劲松社区当下社区更新的核心内容。2018年7月，决定将隶属于劲松北社区的劲松一区、二区作为先行试点，建设劲松模式示范区。
图1 社区区位
图2 劲松更新示范区鸟瞰图
表1 劲松更新示范区基本情况
3老旧社区的城市更新引擎模型
3.1 驱动力：从土地资本到社会资本
本文提出了以社会资本而非土地资本作为城市更新驱动力的城市更新引擎模型（UREM）。通过引入社会企业改善社区环境、设施和服务，加强了社区不同利益相关主体间的关系网络，强化社区的整体功能。社会资本的积累和提升为社区更新提供可持续的动力。
3.2 城市更新引擎模型（UREM）框架
3.2.1. 城市更新双引擎
在 UREM 中，政府与城市更新运营商相互作用，共同构成城市更新的双引擎。其中地方政府是城市更新的决策者和监督者，主要任务是制定完善的政策和维护利益相关者话语权的公平性。社会企业的角色则是城市再生运营方，其任务包括：①以“服务型政府”为理念，市场为导向，为城市提供高质量服务
②实现开发商统一管理，降低行政成本
③与公众沟通，及时发现和解决问题
3.2.2.整合和提升社会资本
通过双引擎的驱动，社会资本的增长表现在两个方面。首先，政府和运营商企业之间的交流互动更加紧密，通过建立正式和非正式的规则和网络促进社会资本发展；其次，双引擎的相互作用可以形成可持续的向心力，吸引居民、社会组织、金融机构和其他参与者。图3 UREM关系与网络的建立
3.3 UREM的可持续性
基于社会资本驱动的城市更新具有可持续性，尤其是在运营后期。可从两个方面表现：资金来源的多元化和社区治理成本的降低。
图4 提高效率与降低成本的机制
4 以劲松社区为例：UREM的实证研究
4.1 驱动因素：土地资本的失败与社会资本的优势
劲松社区土地容积率高，房屋产权复杂。然而，劲松社区在社会资本领域有着巨大的优势，在 UREM 的分析框架下，它可以成为一个可持续的更新动力。
4.2 劲松社区的 UREM
4.1.1. 劲松社区更新的双引擎
政府是在社区更新前期的关键引擎。劲松社区改造试点工作推进小组由劲松街道办事处有关部门率先成立。UREM 的另一引擎，即本案例中的中国愿景集团（CVG）。劲松物业管理处与中国愿景集团拟定了共同更新的协议文件，确定引进中国愿景集团旗下从事物业管理的子公司——和家生活科技服务集团（HOGO）作为劲松社区的URO。具体来说，HOGO主要负责民意收集、社区规划、建设、设施改造、空间更新、商业运营、维护等工作。
4.1.2. 双引擎驱动的社会资本增长
在双引擎的驱动下，政府和 HOGO 之间建立了合作伙伴关系。双引擎明确了社区改造各部分的产权，明确了责任和边界，形成政府－HOGO－居民的社区服务链和关系网络。
表2 劲松社区双引擎模式中的合作伙伴关系
4.3 劲松社区更新的可持续性
通过改善生活条件，与居民建立互信关系，物业费的征收率随着优质服务的提供和居民对物业收费态度的转变而逐渐提高，从长远看，HOGO前期的投入和收入差距是可以弥补的。同时，由于社会资本的整合吸引了各种利益相关者，也会降低社区运营管理的成本。以劲松社区为例，社会资本的整合与提升，使居民、社会组织和金融机构共同参与社区治理，大大减轻了 HOGO 和政府对社区更新的行政和财政负担。降低管理成本，增加物业管理和商业服务收入，使劲松社区的可持续更新成为可能。
表3 劲松社区增加的社会资本
图5 更新委员会组成结构
5 结论与讨论
文章首先构建了老旧社区更新的理论模型，然后进行案例分析。基于“政府和作为UROs的社会企业可以作为城市更新的动力引擎”的假设，文章选择了北京的劲松社区作为研究案例。
文章数据包含一手数据与二手数据，包括2019年下半年进行的访谈、专题小组讨论以及实地调研。访谈对象为中国愿景集团(CVG)和和家生活科技服务集团（HOGO）的管理人员和其他高级官员，北京市市委研究室、劲松街道办事处、劲松社区委员会负责人，负责朝阳区规划的专业规划师以及劲松社区的居民。研究包括两个阶段：①对正在建设中的更新示范区进行考察（2019年7月）；②示范区建成后进行考察（2019年底），数据主要来源于负责劲松更新的项目组提供的文件和资料，以及相关政策文件和媒体报道。
相关阅读
复制下方邮箱发送邮件
▽加入社区花园与营造共创小组▽
研究进展 学习讨论 资讯同步 共创合作
带你进入共创社群
独家咨询 前沿知识早知道！
邮箱：communitygarden@163.com
▽ 点击下方链接关注更精彩！
共创小组成员：
the
end