推荐 | 《中国不动产法研究》2021年第2辑（第24辑）概览
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农村宅基地既是农民最基本的生活资料，是农民的安身立命之本，也是农民最重要的资产，承担着盘活农村土地要素、增加农民财产性收入、推动乡村振兴等重任，同时作为一种自然资源，负载着保护和开发土地资源、珍惜和合理利用土地的公共约束。宅基地制度在促进农村发展、维护社会稳定中发挥了重要作用，但是随着我国城镇化进程快速推进、城乡流动人口加剧，宅基地制度出现了一些新的问题：一方面，人多地少、土地资源紧张依然是我国广大农村的主要情况，很多地方多年未分配宅基地，如何保障农村新增人口的居住成为问题；另一方面，宅基地的无偿分配和限制流转等因素，导致大量宅基地和农房闲置，造成土地资源的极大浪费。对此，2015年以来，我国在33个县（市、区）开展了农村宅基地制度改革试点，取得了一些试点成果，部分内容于2019年《土地管理法》修正时上升为法律。但是，整体而言，宅基地制度改革的难度大、涉及利益面广，部分内容如宅基地“三权分置”的试点范围比较窄、试点时间比较短，仍存在很多争议，需要进一步深化改革试点和深入研究。
对此，2020年6月30日，中央全面深化改革委员会第十四次会议审议通过了《深化农村宅基地制度改革试点方案》，会议指出，深化农村宅基地制度改革，要积极探索落实宅基地集体所有权、保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权、适度放活宅基地和农民房屋使用权的具体路径和办法，坚决守住土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损这三条底线，实现好、维护好、发展好农民权益。2021年《中共中央 国务院关于全面推进乡村振兴 加快农业农村现代化的意见》提出要“稳慎推进农村宅基地制度改革试点，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置有效实现形式”。这些中央文件为进一步深化农村宅基地制度改革试点指明了方向。
习近平在主持召开中央全面深化改革领导小组第二次会议时，强调“凡属重大改革都要于法有据。在整个改革过程中，都要高度重视运用法治思维和法治方式，发挥法治的引领和推动作用，加强对相关立法工作的协调，确保在法治轨道上推进改革。”从试点情况和我国立法现状来看，宅基地制度改革中还存在很多基本的理论问题没有解决，宅基地法律制度建设任务还很繁重，需要理论界和实务界的共同努力。《中国不动产法研究》2021年第2辑（总第24辑）定为“深化宅基地制度改革”专号，为各位专家同仁提供交流平台，为改革试点实践提供支持。
本辑共设置四个栏目，在“深化宅基地制度改革”栏目中，共收录了8位学者的7篇文章。本轮深化宅基地制度改革的重要任务是探索和试点宅基地“三权分置”，其中，张罡以法思想、法感情、法技术为研究进路，分析了“三权分置”背景下宅基地权利的实现机制；干可欣则从整体上分析了宅基地财产化的逻辑理路与实现进路。宅基地“三权分置”在政策文本中的表述是“落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权”，如何理解政策中的“资格权”和“使用权”，就成为改革试点工作以及立法修法的重要课题。杨晖、王有粮在《在身份与职业之间：宅基地三权分置改革中“农民”问题的法理重述》一文中，探讨了谁是农民的问题。郑庆宇、陈浩林分别研究了宅基地资格权的内涵、法律性质和行使机制。刘国栋则探讨了宅基地“三权分置”政策中“使用权”的法律性质及其实现形式。骆紫月的文章则将视角方在农民房屋上，指出根据《民法典》设立农房居住权，不仅能盘活农村巨量的“沉睡资产”，还能带动城市资本、人力、技术的乡村流向，助推乡村振兴。
“土地管理制度”栏目共收录4篇文章，分别对耕地保护、“以租代征”、用地审批和自然资源所有权行使等热点问题进行了研究。耕地保护是我国落实粮食安全国家战略、“藏粮于地”的重要内容，法律则是耕地保护的依据和保障，赵谦、田皓婕系统梳理了改革开放以来我国不同时期耕地保护条款的价值目标，指出“严控数量-数量与质量并举-生态发展”的三阶要义，为相应条款蕴含的价值目标变迁提供了必要的现实支撑。在我国农村土地制度深化改革的时代背景下，为有效防范“资本下乡”的风险，亟须对“以租代征”这一违法行为提出理性化的法律治理方案，张先贵立足于2019年修正的《土地管理法》，对预防和治理“以租代征”提出了合理方案和修法建议。用地审批是我国土地征收程序最为重要的环节，直接决定土地征收能否实现，并具有贯彻土地用途管制政策、保护农民利益的双重功能，但当前用地审批权配置依旧面临多方面的挑战。对此，欧阳君君系统性地探讨了我国用地审批权配置的内在逻辑、面临的挑战与改革路径。自然资源国家所有权行使机制是我国自然资源资产产权制度改革、国土空间治理的重要内容，李冬在《自然资源资产国家所有权委托代理行使的法律表达》一文中，对这一问题进行了法律研究。
承包地“三权分置”政策入法后，土地经营权成为《农村土地承包法》和《民法典》中新型的一项权利，关于其属于物权还是债权，大量著述进行了极为丰富的讨论，然而至今仍未形成定论。在“土地承包经营制度”栏目中，艾围利和陈修兰两位学者在《法典化土地经营权之物权证成》一文中，认为土地经营权应属物权并进行了论证。《农村土地承包法》2018年修正后，增加了关于承包地自愿有偿退出的规定，杜志勇博士从各地试点实践做法入手，研究了承包地“自愿有偿退出”的规范如何理解，以及承包地如何退出。农村妇女的土地权益保障一直以来是实务中的重点难点问题，郭亮谨以江浙地区的“两头婚”作为切入点，探究了农村妇女失地风险的自我控制与法律应对。
《中国不动产法研究》历来十分关注和重视不动产法律实务，力求理论与实务紧密结合，以期为我国不动产法领域的执法司法立法工作提供支持。在本辑的“不动产实务”栏目中，范一针对当前实践中常见的借名买房和代持房产现象，分析了借名买房合同的法律效力与代持房产的权属界定；程晓红引入商业判断规则，研究了公司对外担保案件的裁判规则；吴明熠则对矿业权出让协议究为行政协议还是民事合同进行了理论梳理和性质界定；黎乃忠从司法裁判出发，对《民法典》关于定金合同实践性的规定进行了检讨和分析。
《中国不动产法研究》编辑部
2021年8月18日
2021年第2辑（总第二十四辑）
“深化宅基地制度改革”专号
深化宅基地制度改革 | |
“三权分置”背景下宅基地权利的实现机制——以法思想、法感情、法技术为研究进路 | 张 罡 |
宅基地财产化的逻辑理路与实现进路 | 干可欣 |
在身份与职业之间：宅基地“三权分置”改革中“农民”问题的法理重述 | 杨 晖 王有粮 |
农村宅基地资格权：基本内涵、权能结构和行使机制 | 郑庆宇 |
论宅基地资格权的法律属性与权利内容 | 陈浩林 |
宅基地“三权分置”政策中“使用权”的法律性质及其实现形式 | 刘国栋 |
以农村居住权推动乡村振兴战略 | 骆紫月 |
土地管理制度 | |
耕地保护四十年：条款价值目标变迁论 | 赵 谦 田皓婕 |
“以租代征”的法律治理论——兼评《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正） | 张先贵 |
用地审批权配置的内在逻辑、面临的挑战与改革路径 | 欧阳君君 |
自然资源资产国家所有权委托代理行使的法律表达 | 李 冬 |
土地承包经营制度 | |
法典化土地经营权之物权证成 | 艾围利 陈修兰 |
承包地“自愿有偿退出”规范阐释与实施机制研究——以多元试点模式视角切入 | 杜志勇 |
“两头婚”：农村妇女失地风险的自我控制与法律应对 | 郭亮谨 |
不动产实务 | |
借名买房合同效力与代持房产的权属 | 范 一 |
商业判断规则在公司对外担保案件中的适用 | 程晓红 |
替代的公共性规制：矿业权出让协议定性的逻辑本位 | 吴明熠 |
《民法典》中定金合同实践性之反思 | 黎乃忠 |
编者手记 |
END
文字 | 中国不动产法研究
排版 | JAM
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