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原创丨未强大房价就已过高的三线城市和价格尚处洼地的二线城市

www.iqichuang.cn 企创网 2019-04-08

编者:本文的标题貌似有点长,未加标点读起来可能也略显拗口。通俗来讲,本文主要是想和小伙伴们一起聊一聊,哪些三线城市虽然经济还未发展壮大,但是房价却已经有过高迹象;又有哪些二线城市虽然经济迅猛发展,但是房价尚且还处在相对较低的阶段。当然,在讨论之前首先山川网(ID:CHlvixng)要首先对本文讨论的二、三线城市进行一下定义。网上的定义标准各不相同,小川博采众长,并且对每一座城市进行过实地考察后,挑选出一定数量具有代表性的二三线城市,进行探讨——

 

二线城市:重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、佛山、宁波、大连;


三线城市:东莞、南通、泉州、唐山、济南、合肥、西安、福州、石家庄、徐州、常州。


标准:在当下这个时间节点,以一万元每平为线,上述二线城市城区价格在此线之下的,属价格洼地;上述三线城市城区价格在此线之上的,有过高迹象(个别城市存在特殊情况,这里不做讨论)。


备注:讨论中不区分新房和二手房,均价指拥有正常居住属性的房子。只讨论对应城市的城区房价,下属郊区和县级市不参与讨论。

 

按照以上判断方法进行统计、分析后,我们发现了以下几座非常具有代表性的城市,接下来会单独挑出来给大家做下讲述——


现阶段存在价格洼地的城市:重庆、长沙、西安


现阶段存在价格已明显超越价值的城市:济南、合肥、石家庄

 



【重庆】


重庆是中国四个直辖市之一,也是西部唯一一座直辖市。每当我提起重庆市,都会特意强调一点,重庆的面积8.24万平方公里,接近江苏、浙江这样的省份总面积。但其中大部分属于偏远山区,数据不具备太大的讨论意义。所以我们这里讨论的重庆,仅限于重庆传统意义上的主城九区,面积5472平方公里,比上海的6340平方公里略小些。


我记得去年的时候,我就曾撰文专门写过重庆,当时的契机正好是刚刚过去这波全国房价上涨风波突起,原重庆市长黄奇帆调任的时间点。当时在众多三四线城市房价迅速破万的盛况下,重庆主城区六七千一平的房子还到处都是。当时我就料定,重庆的房子一定不可能清流太久,势必也要涨上来。果不其然,一向房价稳定的重庆,在这一波风潮中均价也上升了一两千,这还仅仅是官方公布的数字,实际情况只会比这个数字更高。


其实判断的依据很简单,西部国家中心城市,四大直辖市之一,GDP增速近几年全国首位,同城市圈的另一翼成都均价早已过万,人口基数又十分巨大。这些要素加在一起,房价无论如何都不可能一直维持在低位。在重庆主城区,目前均价一万以下的房子,依旧值得长期被看好。

 

【长沙】


重庆近三四年GDP增速全国第一,而过去十年GDP增幅指数,重庆还只是第二。排在第一的,正是长沙,2006~2016十年间,长沙GDP增幅高达460%,同期北京是237%,上海是173%。长沙增幅如此之大,固然有基数较低的因素,但是中国基数低的城市到处都是,长沙何以能够在其中力拔头筹呢?自然是有其自身的核心竞争力。


在之前几个月全国楼市大调控的期间内,长沙也是重点参与调控的城市之一,限购,限贷,从严购房流程,从严贷款要求,基本上各方位保护长沙不被炒房团挫伤。但是即使如此,长沙的三环以内的城区均价,还是从去年六千左右的低位,被拉升到今年八千以下近乎绝迹的高位。


但是即使是目前的房价水平,长沙的房产价值依然值得被长期看好。GDP总量如无意外,今年即将破万,意味着长沙即将进入“强二线城市”阵营。长沙位于京广线大动脉之上,北连武汉,南通广州,周边还有株洲、湘潭两座卫星城可供未来打造城市圈使用,在已经来临的高铁经济时代,长沙的潜力空间非常巨大。

 

【西安】


西安2016年的GDP总量只有六千多亿,按此标准划分,妥妥的三线城市无疑。目前的城区房产均价六七千的价格,也完全符合三线城市的正常标准。但是之所以要把西安单独拿出来说一说,就是一定西安和其它的三线城市不一样,它具有绝对重要的地理位置。而在中国,地理位置往往是决定城市兴衰的最重要因素。


西安在中国历史上地位不用多说,只要是中国人就都不会忘记它曾经的辉煌鼎盛,长安是每个华夏子孙大国梦中的标志和符号,这恰恰和西安的地理位置密切相关。在地理学上,中国按方位被分成华北、华东、华南、华中、东北、西南、西北七大区域,这也正好和我们每个人身份证上第一位的区域码相对应。在目前其它六大区域中心城市都已经确认无误的前提下,西北成为了唯一还没有确定区域中心城市的盲区。而西北作为中国幅员最为辽阔的区域,经济长期以来处于待开发的阶段,那么一定就需要一个中心城市来扶持。而在这个区域中,能和西安一战的只有兰州和乌鲁木齐,而这两座城市的经济数据、人口数量、地理位置、交通发展,都和西安相去甚远。


那么西安最终定为西北区域的中心城市,显然就是板上钉钉的事情,区别只在于时间早晚。而只要被定为区域中心城市,那么政策上就会有较为明显的扶持和优惠。在中国政策支持意味着什么,众所周知。那么真到了那个时候,西安的房价必然要大幅上升。另外,我们就是退一万步说,西安最终没有被确定为西北中心城市。那么依西安的战略地理位置和背靠陕西省的基础,房价也绝不可能在当下的低价水平上有任何下降的可能性。


【合肥】


去年的合肥房价,玩了一把过山车。惊心动魄的,但却是在玩命,玩安徽本就脆弱不堪经济的命。安徽想尽办法硬要挤进“长三角都市圈”,可是首先长三角都市圈不可能大到三个省的程度,准确说长三角最多也就是覆盖苏南浙北,而且这些区域目前的繁荣,也绝非完全靠长三角都市圈辐射,更多是因为从古至今经济基础一直不错。无论安徽自己认不认可,安徽的地理位置,都是和河南、湖北、湖南、江西几省一起同属中部地区的。


而我们看一看目前的中部五省就会发现,大家有一件事是相似的,那就是坚定地走省会独大的发展方向。其中郑州、武汉、长沙算是现阶段比较成功的,而合肥和南昌则是比较失败的。失败点就在于:集全省之力打造省会,省会竟然就像扶不起的阿斗一般,经济依然不上台面。而中国的城市化目前已经进入下半场,还不能完成经济积累的城市,基本也就意味着可能要被OUT出局。另外, 无论从各方面看,合肥也没有希望被国家重点扶持,依靠政策的路显然也是走不通。


在这样一种内部靠吸全省之血发展经济失败,外部被长三角排斥又被其他中部省会秒杀的境地下,合肥竟然又作死般地走了一招近乎是最臭之棋——炒地炒房。一个在去年只完成三线城市水平六千多亿GDP的城市,竟然房价一度超过两万,逼近中国强二线城市的代表南京和杭州,不得不感叹合肥的无药可救。依目前合肥的经济水平,房价打对折或许才有谈真实价值的资格。

 

【济南】/【石家庄】


济南和石家庄的情况,有一些相似,所以这里把两座城市放在一起讨论。其实也不仅仅是济南和石家庄相似,而是整个北方省份的省会都差不多,包括山西的太原,辽宁的沈阳,吉林的长春,黑龙江的哈尔滨等等。但是目前其他北方省份省会虽然经济水平差强人意,但好歹房价水平尚算对得起经济水平,这也无可厚非。唯独济南和石家庄这两座城市,水分最大。


依照房天下的城市房价数据,目前两市的房价水平都在一万五每平左右,其中石家庄比济南要更高些,但是基本上是相差不大。目前的这个高位,两座城市好像各有理由:石家庄理由是距离首都北京距离够近,环北京圈一众河北小弟的房价都轻松向三万靠拢了,那么我这个河北老大哥,房价往两万上靠靠岂不是理所应当?至于济南,背靠着山东这个GDP常年排名中国第三的经济大省,没个一两万的房价似乎也是对不起所处的地位的。


但是实际上,无论是石家庄还是济南,首先是环境污染严重,严重到几乎已经是不适宜人类生存的地步,大家可以去关注下二城每年雾霾天数和PM2.5的数值,绝对令你咋舌。其次是本身实力太差,打铁还需自身硬,靠离北京近,靠背后的省份总量都支撑不起本身脆弱的经济基础。最后是从实际情况看,河北经济增速和总量近几年一直在全国中处于不断下滑状态,而山东排名虽然是常年老三,但是距离第一第二的差距却是越来越大了。在这样的前提下,河北和山东全省未来的发展都不容乐观,作为省会的石家庄和济南,究竟房子还有多大的价值?




作者:林隐丨LinYin

首发:山川网丨CHlvxing

微信:935035656


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