少走弯路！测绘人正在做的 “房地一体”农村不动产确权登记发证工作热点问答汇总

GIS前沿 2022-03-16

关于“房地一体”农村不动产确权登记发证的相关信息都在这里了大家记得收藏！

Q1、什么是“房地一体”的农村不动产确权登记发证?A答：是指对农村宅基地和集体建设用地使用权及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋（不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物）实行统一权籍调查、统一确权登记、统一颁发“房地一体”不动产权证书。Q2、“房地一体”确权登记工作如何开展？A答：该项工作由县人民政府统一组织，自然资源部门牵头、相关单位配合，乡镇、村、组为责任主体。由调查人员对农村的宅基地、集体建设用地及地上的建（构）筑物等开展“房地一体”的权籍调查、登记资料收集，并现场测量宅基地和房屋面积。调查结果以村民小组为单位进行公示，由乡镇组织以村组为单位集中申请,市不动产登记中心统一受理、审核、登簿，最后核发《不动产权证书》。Q3、“房地一体”确权登记发证和原来的宅基地登记有什么区别？A答：原来的宅基地登记只登记了土地，并未对房屋进行确权登记。现在“房地一体”就是房屋和土地一并确权登记。Q

4、为什么要推进“房地一体”的农村不动产确权登记发证?

A答：推进“房地一体”的农村不动产确权登记发证，是贯彻《中共中央、国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》，切实落实《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》和《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记工作方案的通知》等文件精神，维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定的重要举措;是深化农村改革，促进城乡统筹发展的产权基础。Q

5、“房地一体”的农村不动产确权登记发证工作的意义?

A答：政府组织以“总登记”形式开展“房地一体”的农村不动产确权登记发证工作，是党中央确定的重大惠民利民工程。通过对农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证，使农民享有的宅基地和集体建设用地使用权及房屋所有权得到法律的确认和保护，赋予农民更多财产权利，为农民增加财产性收入提供产权保障，解决农民产业发展的后顾之忧，让农民的腰板更硬。Q

6、实行“房地一体”的农村不动产确权登记发证工作，农户有什么好处？

A答:（1）明晰产权，通过宅基地使用权和住房所有权的权籍调查，确认权属来源，记载登簿，颁发不动产权证书，依法认定农民的合法财产权利。（2）妥善处理历史遗留问题，化解权属纠纷。由于各种原因，一些已登记发证或未登记发证的宅基地及住房权属存在争议。通过这次“房地一体”统一确权登记，坚持“尊重历史、实事求是”的原则，按不同阶段、不同类型进行确权登记，纠正错误，解决权属纠纷。（3）房屋权利信息更加完整准确，“房地一体”统一登记采用数字化处理权属信息和高精度测绘，宅基地使用权和房屋所有权权属信息更加完整准确。Q

7、“房地一体”的农村不动产确权登记发证工作的适用政策文件有哪些?

A答：（1）《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)；（2）《不动产登记暂行条例实施细则》(国土资源部令第63号)；（3）《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》；（4）国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号）；（5）国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)；（6）《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记工作方案的通知》（粤自然资规字〔2019〕11号）。Q

8、惠州市“房地一体”农村不动产登记工作的主要目标任务？

A答：惠州市“房地一体”农村不动产登记工作的主要任务就是以农村地籍调查成果为基础，按照《广东省“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查技术指南（试行）》标准和不动产登记的要求，全面做好全市农村宅基地和集体建设用地及其地上房屋等建（构）筑物所有权的登记发证工作；其目标是争取在2020年12月底前基本完成。

9、“房地一体”的农村不动产确权登记发证关于“一户一宅”问题?

A答:农村宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。(1)农村村民原则上只能拥有一处符合规定面积标准的宅基地；除继承外，对于一户多宅的，只对一处宅基地进行审批和确权登记发证，其余的只调查统计，不予确权登记发证。(2)已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员、非本农村集体经济组织成员的农民或城镇居民，因继承房屋使用农村宅基地的，可按规定确权登记发证。Q

10、是不是农村所有住房都能确权发证？

A答：只要是依法使用集体土地建设的具有永久存续、结构完整的用于居住的房屋（不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性、辅助性的建（构）筑物），又符合“一户一宅”要求的，都可以确权发证。

11、单独建设的厨房可以登记吗？
A答：不能。独立成宗的厨房原则上认定为生活辅助性建筑物，不能独立成宗登记。Q12、我家的院子能不能发证？A答：不能。此次发证登记仅对结构完整的用于居住的房屋及其所占用宅基地进行登记，故暂不予以登记。Q

13、我家的老泥砖房能不能发证？

A答：老泥砖房等属于征拆范围、“三清三拆”村庄整治范围、“三旧”改造范围的，暂时不纳入这次“总登记”的确权登记范围。Q

14、我原来在县城周边买了别人使用自己承包集体土地建的房子，能不能发证？

A答：不能发证。您说的这类型可能涉嫌私自非法买卖土地行为。Q

15、我家的房子现在还正在建，能不能发证？

A答：不能。此次登记只对结构完整的已用于居住的主要房屋进行登记。经依法批准在建的房屋待建好后按正常程序申请登记。Q

16、我家现在建了新房子，旧房子也还有人住，能不能一起发证？

A答：先查看旧房子是否已纳入征拆范围、“三清三拆”村庄整治范围、“三旧”改造范围，如果是，暂时不纳入这次确权登记范围；如果不属于以上范围内的，且符合“一户一宅”登记要求的，则可予以确权登记。Q

17、家里的小孩还没结婚，能不能申请发证？

A答：申请发证必须符合“一户只能拥有一处宅基地”的规定。如果“一户多宅”，您的子女已满18周岁，那无论是否结婚，由户主申请，经农民集体经济组织确认，可单独认定为一户，并按规定申请使用并登记其中一处宅基地。Q

18、户主年纪大了，能不能办到家庭中其他成员的名下？

A答：只要符合“一户一宅”的登记要求，并经家庭其他成员同意就可以。Q

19、“小产权房”可以登记吗？

A答：不能。使用集体所有土地开发建设的商品住房，即俗称“小产权房”，一律不得确权登记。Q

20、空闲的宅基地可以登记吗？

A答：空闲不超过两年（含两年）未建的农村宅基地，符合“一户一宅”规定的，并经村小组、村委会、镇政府三级认定的，可以依申请按正常程序登记；空闲超过两年未建的农村宅基地，由集体经济组织收回宅基地使用权，不予确权发证。符合“一户一宅”规定的，并经过村小组、村委会、镇政府三级认定的，需按照要求重新申请审批后才能登记。Q

21、“房地一体”农村权属调查中的宗地和房屋是什么？

A答:宗地是指土地权属界址线封闭的地块或空间。房屋是指独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、功能完整、权属界线封闭的空间。Q

22、哪些情形不得进行登记发证?

A答:(1)土地权属争议尚未解决的;(2)土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;(3)以兴办“乡镇企业”、“乡镇村公共设施和公益事业建设”为名，非法占用(租用)农村集体土地进行非农业建设的;(4)“以租代征”使用农村集体土地非农业建设的;(5)城镇居民未经批准在农村购买和建造住宅申请宅基地使用权登记的。Q

23、如何确定“房地一体”宅基地登记发证的“户”？

A答：确定农村宅基地使用权及其地上房屋所有权以“户”为单位，夫妻与未成年子女应认定为“一户”，不动产权利申请人为户主或经全体家庭成员同意的其他家庭成员。“一户多宅”的，其年满18岁的成年子女可按“一户”申请使用其中一处宅基地，并予以登记。一处农村宅基地由两户以上集体经济组织成员共同使用的，可确定为共有，并根据协议确定为共同共有或按份共有。Q

24、已经有“三证”（即房屋宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书）的房屋，要怎么登记？

A答：遵循“不变不换”的原则，原证书依然合法有效。“总登记”换发不动产权证书的，原证书应收回注销。Q

25、如何确定“房地一体”宅基地登记发证的权利主体？

A答：“房地一体”宅基地登记发证的主体为集体经济组织成员。有下列情形之一且经该村集体经济组织或村民委员会认定的，也可按规定申请登记发证：（1）本村原村民合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；（2）非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的；（3）已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员或本村村民、非本农村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的；（4）非农业户口居民（含华侨）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用权及其地上房屋所有权且权属未发生变化的。Q26、原来老家建的房子，后来工作户口迁出了，还能发证吗？A

答：原农村集体经济组织成员合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的，可按规定予以登记发证。

27、我的房子能不能登记到子女的名下？

A答：年满18周岁，符合“一户只能拥有一处宅基地”，经其他家庭成员同意的，可以作为申请登记主体。Q

28、我家是从山区迁入到本村的，能否发证？

答：要分情况考虑。如果是非本农村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的，可按规定申请登记发证。如果是个人私自买卖，暂不予以确权登记发证。

29、农村妇女作为家庭成员，如何体现不动产权益？

A答：农村妇女作为家庭成员，其宅基地和房屋权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权和地上房屋所有权的，应予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权和房屋所有权。Q

30、我们村民要去哪里申请登记发证？

A答：您们只需要配合工作人员对该房屋的权属进行指界，并提供确权登记所需要的身份证、户口本等所需材料，在申请材料上签字确认即可。Q31、什么时候开始登记发证？A

答：待资料收集齐全并公示后，审查通过即开始登记发证。

32、我家房子发证要不要邻居家签名同意？

A答：不需要。“总登记”权属调查采用单边指界方式进行，由乡镇统一组织村委、村集体集体经济组织召集权利人对本宗地进行现场指界，签字确认权属界线，指界完成后进行并宗审查。Q

33、这次发证要提供哪些材料？

A答：分两种情况：1、申请人为本集体组织成员的：填写《宅基地及房屋确权登记申请审批表》；个人身份证明、户籍证明材料。2、非本集体经济组织成员的，填写《宅基地及房屋确权登记申请审批表》；个人身份证明、户籍证明材料、不动产权属来源证明，并经村小组、村委会确认。Q

34、这次发证要不要收费？

A答：不收费。权籍调查经费、证书工本费等统一由县（区）人民政府承担，不会向群众收取任何费用。Q35、这次发证有哪些步骤？A答：包括权籍调查，入户丈量，收集资料，公示，经村小组、村委会、乡镇府审批确认宅基地合法使用权，不动产登记机构颁发证书等步骤。Q

36、建筑面积比批准面积小的，怎么办理？

A答：按实际建筑面积办理。Q37、对符合“总登记”要求的土地及其地上房屋，不动产登记机构审核结果公告包括哪些主要内容?A答:(1)权利人的姓名或者名称、地址;(2)准予登记的土地及其地上房屋座落、面积、用途、权属性质、使用权类型和使用期限;(3)权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构;(4)需要公告的其他事项。公告期满，当事人对审核结果无异议，或者异议不成立的，不动产登记机构报经人民政府批准后办理登记。Q

38、对初始登记公告有异议的怎么办?

答:(1)申请复查。权利人和利害关系人在登记审核结果公告规定的期限内，对公告结果有异议的，可向县(区)不动产登记机构申请复查。申请复查时，复查申请人应提交登记复查申请表、身份证明文件和异议证明文件。(2)复查。不动产登记机构根据使用者、所有者、他项权利者及其有关土地权益者提出的复查内容进行复查。经复查无误的，予以登记;经复查确有差错的，更正后再登记。

Q39、因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的，如何确定确权登记的权利主体？A

答:查明宅基地和房屋历史使用情况和现状后，经农民集体经济组织、村委会认定或提供调解协商证明材料，明确宅基地使用权和房屋所有权确权登记的权利主体。但应按正常程序依申请登记，不纳入此次“总登记”。

Q40、拆除继承的原住宅盖新房，村委会是否可收回宅基地？A答：我国《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”因此，宅基地的所有权是属于集体所有的。我国的《土地管理法》对土地的所有权，使用权及农村个人建设用地，都有明确规定，村民对自己的宅基地只享有使用权，不享有所有权。我国《继承法》规定，公民死亡时遗留的个人合法财产可以继承。而宅基地的所有权属于集体，其所有权主体不是村民，不属于个人财产。因此，公民死亡时遗留的房屋可以被继承，但是宅基地不能被继承。根据“房地不可分离”的原则，继承房屋之后，宅基地使用权也会随着房屋产权合法转移给继承人，这时应该进行必要的登记。当房屋消灭后，宅基地使用权依托的客体消失了，继承人便不再享有宅基地使用权。届时，村委会可以收回宅基地。Q41、宅基地能继承吗？A答：我国《宪法》第10条第2款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”《土地管理法》第8条第2款也根据《宪法》精神，作了相同规定。据此，村民个人不享有对宅基地的所有权，而只享有使用权。根据《继承法》第3条的规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：公民的收入；公民的房屋、储蓄和生活用品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、图书资料；法律允许公民所有的生产资料，公民的著作权、专利权中的财产权利；公民的其他合法财产。由于村民个人对于宅基地只享有使用权，不享有所有权，宅基地不属于“个人合法财产”，不能依法继承。另外宅基地使用权具有很强的人身依附性。在通常情况下，取得宅基地使用权的人必须具有农村集体经济组织成员资格才行，并且随着集体经济组织成员资格的失去而失去，不在不同农民个体之间流转，即不可以继承，并且农村宅基地使用权主要是为了保障每户农民的居住需求，具有社会保障功能。如果允许继承的话，将导致宅基地无限扩大，违背了《土地管理法》规定的农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。Q

42、“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查工作的内容是什么？

A答：主要工作内容是以农村宅基地和集体建设用地为单位，查清“房地一体”农村宅基地和集体建设用地组成的不动产单元状况，包括房屋（建、构筑物）信息、宗地信息等。（1）房屋等构（建）筑物信息。查清房屋权利人、坐落、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、总层数、建筑结构、建成年份、建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、构（建）筑物名称、构（建）筑物数量或者面积等。（2）宗地信息。查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、面积等土地状况。Q

43、何为宗地图和房屋平面图？

A答：宗地图是指描述宗地位置、界址点线与相邻宗地关系及其定着物位置等要素的地籍图，是不动产权证书和不动产档案的附图。房屋平面图包括房屋分层图与分户图，是指描述房屋单元的位置、界线、结构、层次、面积等要素的平面图，是不动产权证书和不动产档案的附图。Q

44、现有宅基地使用权人与原土地权源证件载明的使用权人不一致的,如何处理？

A答：按以下规定办理：（1）因原土地使用权人死亡的，提交相关继承材料后，按实际土地使用权进行登记颁证：（2）对原土地权属来源证件载明登记的使用权人与现有户口簿、身份证名字不一致的或因行政区域调整，致使地名、人名（曾用名）发生变化的,凭派出所户籍、村委会相关证明材料，按实际土地使用权人进行确权登记颁证。Q

45、宗地面积测算和房屋面积如何测算？

A答：宗地面积测算，可以本次调查实际测量的房屋首层范围作为宗地界址线，进而计算宗地面积，也可沿用以解析法开展的农村地籍调查成果的宗地面积。房屋以幢为单位进行测算，面积测算系指水平面积测算，分为房屋面积和用地面积测算。房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，其中房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上的外围水平投影面积，可根据已有成果或实地丈量的边长，采用解析法或量距法求取房屋面积。Q

46、哪些情形不得进行确权登记发证？

A答：（1）小产权房；（2）基地或房屋不符合规划建设的；（3）1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)后非农村集体经济组织成员(如城镇居民、外来人口等)在农村非法购买和建造的住宅；（4）空闲或房屋坍陷、拆除两年以上未恢复使用的；（5）临时用地及临时建筑；（6）违法占用永久基本农田的；（7）已征收补偿完毕或政府列入征拆范围的；（8）未年满十八周岁的(未成年人继承的除外)；（9）“以租代征”、“大棚房”等违法占用集体土地建设的住宅房屋；（10）以兴办镇村公共设施、公益事业、镇村企业为名，非法占用或租用农村集体土地进行非农建设的。Q

47、村民外出务工，没人在家指界、提交资料怎么办？

A答：（1）村组利用节假日和农忙时间对回乡的村民集中收集资料、指界签字、填写申请。（2）村民可以委托熟悉宅基地范围的亲戚、邻居代为指界签字、提供资料(需提供委托书),同时村民可以通过微信视频等远程视频方式指界。