房产 ｜ 英国二手房交易全攻略

在英国买卖二手房，一般遵循以下流程：

第一步：协商房价

买家对选中的房产出价，经过与卖家的反复协商，买卖双方敲定最终成交价格。房屋中介一般会从中撮合，以促使交易达成（但房屋中介是站在卖家一方的立场， 而不是买家）。 在这个阶段，虽然买卖双方在房产价格上达成一致，但交易还不受法律保护，购房者根据自己的意愿可以自由终止房产交易的进行。

一般以私人协约式出售的房产，在讲价阶段不需要交押金。

在出价阶段，房屋中介所提供的任何关于房产的描述必须准确（但仅限于中介向购房者展示的信息）。根据英国法律，除了房屋节能性能的信息以外，卖家没有义务向买家提供任何房屋细节。因此，关于所选房屋，买家一定还有很多不知道的方面，这些都会在接下来的几个购房步骤中逐渐分晓， 直到最后依法签订合同。

第二步：房屋评估鉴定（及贷款申请）

房屋评估鉴定师将对房屋的建筑结构，目前状况和安全系数等做出详细的报告总结。对房屋做评估鉴定并不是买家必须采取的买房步骤，但如果房屋是通过银行贷款购买的，银行通常会要求买家出示房屋评估鉴定书。如果鉴定师认为房子没有大的严重问题，买家的律师将进入下一步去调查房产的合法所有权；而银行（如果准备申请贷款）将正式办理相关贷款手续。

第三步：查证房屋所有权的注册登记档案

买方律师在国家地产登记局（UK Land Registry）查证该房屋所有权的注册登记档案是否属实。这里的登记档案记录了目前房产的所人，房产土地所有权的性质（是永久产权房还是土地租借产权房），以及房屋周边土地归属的具体划分。登记档案还会记录此房产是否在法律上存在任何特别限制，这些限制可能会对房产价值产生影响。

买方的律师同时开展对房产相关背景的全面调查，包括从政府部门收集该房产所在地域环境，排水系统和未来建筑规划等方面的信息，调研可能给房产带来负面影响的客观因素，例如是否靠近嘈杂的马路或工厂等。

第四步：签署合同

如果房屋的注册登记档案和房产实地背景资料都没有大的问题，买方和卖方律师将着手起草房产买卖合同，合同条款内容都按照规定有章可循。双方一旦签署了合同，房产交易就将受到法律保护。通常买家会在此阶段向卖家支付房价的5~10%做为押金。

第五步：房地产交易的完成

绝大多数私人协约式交易的房产，从签署合同到最后的交易完成，即交付房款，通常需要1个月的时间。在这段时间里，买家一般会为新房做准备（例如为新家添置家具等）；银行也会利用这段时间把购房者申请的贷款转账给买方律师，最终经过卖方律师，进入卖家的账户。买家的名字也会随后记录在国家地产登记局（UK Land Registry） 的注册登记档案里。

绝大多数私人协约式的房产交易，一般从最初的价格协商到最后的房屋交接需要3个月的时间。如果中间环节出现延误，则整体交易时间相对延长。

英国实地看房注意事项

在看房时要注意查看一些日后可能会花费你大量的时间和金钱的问题。最常见的问题是：瓦片松动，烟囱弯曲，墙壁潮湿发霉，墙壁及排水沟龟裂。虽然老旧的排水管道并不一定意味着它们存在问题，但重要的是看它们是否经过保修以减少堵塞给房子带来的潮湿。

买家通常忘了检查的地方包括：电源插座的数量，水龙头和淋浴的水压和温度，窗户是否容易开关，以及电灯开关是否正常。

房子内部有各种地方需要测试并提出疑问。首先，留意需要修正的电路或管道的问题。第二检查窗户，双层玻璃有助于保暖并减少噪音。第三，查看是否有潮湿发霉的现象。书柜或床后通常会滋生霉菌。潮湿可能看不见，所以可以留意是否有霉菌产生的气味。如果发现了霉菌，也不必放弃房子。相反，你可以花费50-75英镑请一位专业勘测师来检查。裂纹也是买家担心的，但大多数是轻微的。

请记住以上谈到的问题大多数都很容易解决，并且维修费用不高。如果您想对房子进行的全面结构调查，一个好的房屋中介该可以帮你联系到专家。费用最多1万英镑左右，一份买家报告花费在450-500英镑左右。

大多数卖家都非常愿意帮助你做出正确的决定，所以可以大胆的向房主提出关于房子结构方面的问题。你也可以向房主要一年的天然气和电费帐单。

一定要多次考察你准备购买的房子。查看房子的次数越多，可能存在的问题越明显。

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