独家：中国11大城市的楼市价值排行榜（京沪深除外）

过去20年，中国楼市历经5轮狂热，而在2015—16年的疯狂之后，“只要锁定一二线城市，傻子都能坐着赚钱”的时代，已经一去不复返了！

从2017年开始，中国楼市才真正迈入价值投资时代！

从“投机”到“投资”，这一楼市内在判准的转变，与去年9月开始的新一轮楼市调控无甚相关——任何行政色彩的调控，至多短周期延缓或提前引导市场，而不可能构成市场中长期走向的关健因子。

楼市中长期走势的关健因子是什么？人口！！！

道理超级简单，一个城市，只要有足够的人口持续流入，那么购房和租房的需求就会同比上升，房价也就存在拉升的内在驱动力。反之，则一个城市的房价必然存在下降的压力。

当然，与“人口”这一关健因子相比，还存在一个关联性变量：土地供给。亦即是说，如果土地供给增量超过人口增量，理论上，房价上升的动力会遭到抑制；反之，如果土地供给增量低于人口增量，即使人口增量大幅降低，房价下降的压力也会有所缓解。

所以，从这个角度看，过去20年，为什么中国几乎所有城市的房价都上涨？城市化进程使然，这一过程有数亿人口从乡镇迁移到城市。过去10年，为什么一二线城市房价与三四线城市加速分化？同理，人口流向大城市的数量，远远超过流向中小城市的数量——甚至，最近5年，相当一部分中小城市的人口，已经开始进入净流出的阶段。

影响人口的关健因子是什么？产业结构！！！

道理同样简单，一个城市，如果产业结构不合理，如果不能满足更多人口的更高收入诉求，那么，这个城市就没有活力，也就不可能持续吸引人口的流入——而人口如果不能持续流入，那么，房价凭什么能够维持持续上涨？

讲到这里，我们就能够理解，为什么过去10年大城市的房价与中小城市加速分化。大城市基于科研、教育、金融等配套优势，更容易发展新兴产业，更容易构建起产业集群优势，更容易发展现代服务业，而这些产业相比中小城市单一维度的传统产业，显然更能满足更多人口对于更高收入的诉求，更多的人口向大城市涌入必然会成为常态。

当然，基于要素禀赋的不同，大城市的产业结构也存在梯度差异。北京是政治之都，这在中国特色的语境中代表什么意义，相信大家都知道，我们不再做讨论。所以，不管北京的户籍管制有多严格，雾霾有多严重，大量的人口还是会向北京涌入的；上海是金融之都，深圳是创新之都，这三大城市的核心产业优势，存在一定的差异，但是在中国都有着绝对的不可替代性，未来批量的高素质人口仍将持续涌入（当然，也有部分低端服务业人口会流出）。

那么，除了京沪深这三大超级城市之外，中国还有哪些城市具备价值投资的属性？并不是所有叫“城市”的城市都适合价值投资。

何谓楼市的价值投资？

一谈到价值投资，大家就会想到股市，市盈率、市净值之类的。楼市也是如此。静态的价值投资判准是租售比和房价收入比，动态的价值投资判准是常驻人口增量。

在过去的20年，大家投资楼市潜意识都是以动态判准考量的，这是对的。1996年中国的城市化率仅有30%左右，其后人口大规模向城市迁移是必然的，无论是中小城市、还是一二线大城市，整体上房价上涨也是必然的。但是，最近10年，我们会发现，当中国城市化率达到46%（2007年）时，一二线大城市的房价涨速，就已经开始远超中小城市了，而在最近5年，我们更发现，大城市与中小城市的房价开始加速分化，大城市最近5年房价至少上涨了一倍，而绝大多数中小城市的房价却在原地踏步、甚至部分呈下跌趋势。

中国楼市傻子都能赚钱的时代已经一去不返！因为，当下中国城市化率已经达到56%，楼市投资已不能依赖原来单纯的动态判准，即便是一二线大城市，基于产业结构不合理等因素，现在已有部分城市的人口流入处于停滞状态，不要说东三省的三个省会沈阳、长春、哈尔滨市，就连南京这样的强二线城市，最近三年常住人口增量也从以前的年均10万多人，变为现在的年均不足2万人。

现在的楼市投资判准，即使是大城市，也须从之前单纯的动态判准变为现在的动态和静态兼顾。

着眼未来10年，究竟有哪些大城市的楼市值得投资？

我设定一个10分制评估，动态判准和静态判准各占5分，可以进一步具体，动态判准（年常住人口增长率）为1%则为及格分3分，每上升或下降0.1个百分点则相应增加或扣除0.2分；静态判断（目前年租金/房价）为2%则为及格分3分，每上升或下降0.1个百分点则相应增加或扣除0.2分。

这样综合进行10分制评估的话，那么，当下中国大城市楼市的投资价值究竟应该怎么排位？究竟有哪些大城市最具备真正的价值投资空间呢？（北京、上海、深圳这三个严格限制落户、限制购房的城市除外）

中国11个大城市的楼市投资价值排行榜

1、重庆（主城九区）：10分（最近三年年均常住人口增长18万人左右，年常住人口增长率2%；目前年租金/房价为3%左右）

2、武汉8.6分（最近三年年均常住人口增长20万人左右，年常住人口增长率2%左右，目前年租金/房价为2.3%左右）

3、天津：8分（最近三年年均常住人口增长40万人左右，年常住人口增长率2.6%左右，目前年租金/房价为2%左右）

4、长沙：7.7分（最近三年年均常住人口增长10万人左右，年常住人口增长率1.35%左右，目前年租金/房价为2.5%左右）

5、郑州：7.6分 （最近三年年均常住人口增长近30万人，年常住人口增长率3%左右，目前年租金/房价为1.8%左右）

6、广州：6.4分（最近三年年均常住人口增长15万人左右，年常住人口增长率1.1%左右，目前年租金/房价为2.1%左右）

7、成都：6.3分（最近三年年均常住人口增长16万人左右，年常住人口增长率0.65%左右；目前年租金/房价为2.5%左右）

8、杭州：6.2分（最近三年年均常住人口增长7万人左右，年常住人口增长率1%左右，目前年租金/房价为2.1%左右）

9、合肥：5.6分（最近三年年均常住人口增长7万人左右，年常住人口增长率1%左右，目前年租金/房价为1.8%左右）

10、南京：5.1分（最近三年年均常住人口增长近2万人，年常住人口增长率0.24%左右，目前年租金/房价为1.9%左右）

11、苏州:3.9分（最近三年年均常住人口增长1.5万人左右，年常住人口增长率0.15%左右，目前年租金/房价为1.8%左右）

当然，价值排行榜是基于现在时的分析，未来，一二线大城市的房价是否合理，产业结构（对人口的吸引、以及是否能够提供大批量的较高收入工作岗位）与房价永远处于动态均衡之中。

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