房价越来越高背后你要读懂的一个真相：中美这两个大国的泡沫都不能破！
“改革与开放论坛”出品
综合：中华元智库 四海每日观察 经济学人集团 香柏领导力
人民币过去15年比经济增长更为“强劲”的是货币的扩张；而美国面临的根本问题是美元信用背书不足。当世界货币体系脱离了黄金本位后，一切都依赖于大国对货币的责任，但，这其实就是一件挺不靠谱的事情。在不靠谱的货币体系下，房价的狂飙突进其实一点都不奇怪。现在，解决这些问题从常规方法看，几近无解。人类正处在可怕的危机之中。
富者愈富是超级泡沫时期的必然产物，除了北上深，富国富城的房价都在飞涨
在2016年年中业绩会上，房产大佬潘石屹曾透露SOHO中国除了出售世纪广场外，还要将非核心资产项目天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO列在拟出售的名单中。但2017年3月22日的业绩会上，潘石屹表示他改变了看法，他直言“在资产荒的情况下，我拥有中国境内的房子比拥有中国境内的人民币要好。”
房子在很多国家其实早已成为信用值高于本国货币的硬资产，这是富人更富的一个奥秘。
越来越多富有的外国人正把新西兰视为安全的避风港，这在过去一年里推动新西兰房价上涨了13%，也令其在《经济学人》近期“全球房价上涨”的调查榜单中居首。2016年，海外投资者在新西兰购买的房产虽然仅占总量的3%，但主要集中在快速增长的高端市场：价值超过100万新西兰元（约69万美元）的房屋销售上升了21%。
如图所示，在外国资金推动下，澳大利亚和加拿大的房价也迅速上涨。伦敦房价四年内上涨了54%，之后该市市长下令调研外国人拥有房产的情况。
美国也受到了外国资本的影响，房价已经回升，名义价格创下新高。之前在美国置业的外国人主要是加拿大人，如今中国人已经成为主力。2014年秋以来，中国1.3万亿流出境外的美元中有一部分进入了美国房产市场。美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）估计，在截至2016年3月的一年间，中国投资者购买了2.9万套美国住宅，总价值270亿美元。
此外，连因90年代房产泡沫破灭而饱受经济复苏乏力的日本近1年来也出现了土地价格飙涨，房价起势的现象，久违的“地王”又开始露面了。
高房价背后的中国经济：虚增的M2与美元计价的低增长
过去30多年，中国的M2一直高速增长。1993年，中国的M2净增量首次超过1万亿，2002年，中国的M2净增量达到了2万亿，到了2015年，中国的M2净增量已超过了15万亿，按美元汇率计算，是2002年的10倍还多。2015年，中国一年新增的M2，足可轻松买下世界第四大国德国经济总量的74%，第三大国日本经济总量的57%以及世界第一大国美国经济总量的14%。
同中国近15年来快速增长相对应的则是以美元计算的经济低增长。据日本经济新闻（中文版：日经中文网）记者原田逸策一篇题为《另一个中国——2016年经济增长1.3%》的文章谈到，按美元计价，则2016年中国的GDP增长仅1.3%，而这与官方报出的按人民币计价实际增长6.7%的数据相去甚远！其他重要经济指标若按美元计价，同样将出现巨大变动甚至完全改变数据的性质。如2016年实际使用外资金额按人民币计价增长4.1%，但按美元计价则同比减少7.1%。
实质上，正是对外的贬值压力和对内的货币超发带来了中国楼市的房价飞涨。
毫无疑问，中国楼市在此轮再度疯狂中，已经成为人类历史上最大的楼市泡沫。在去年10月初中央震怒出手调控楼市后，虽然深圳房价开始下跌，上海房价不再狂热，可北京房价竟然在短短5个月内暴涨30-40%，已经超过了1990年日本楼市泡沫高峰期的东京楼价。
而中国房地产总值与GDP的比值也达到了惊人的250%，超过了美国（2006年约170%）和日本楼市泡沫高峰（1990年约200%）时。按照经济学家陶冬的测算：今天北京、上海、深圳这三个城市的房地产总值，已经相当于美国整个国家房地产总值的七成。
为什么楼市泡沫打不下去？为什么年初以来新一轮黑色系期货又现暴涨行情？就是因为巨量的货币像猛虎一样要寻找贪吃的食物。
美国经济复苏的假象：和美股超级泡沫有关的故事
美股大泡沫，从2009年3月的666.79点的低谷以来，美国标准普尔指数已经上涨了260%，远远超过同期GDP的28.76%的增幅。美股总市值已经由2009年最低时的约10万亿美元，如今已经上涨到约26万亿美元。而美股上涨幅度与中国一线楼价上涨幅度基本同步。
与中国楼市是“纸面财富”无法变现，严重抑制消费和民间投资不同，美股是随时可以变现的高流动性财富，它自然可以转为消费和消费者信心——它的增幅远超同期美国GDP的增幅。而美股的上涨又必然成为更多金融衍生品膨胀的基础，即连续7年上涨的美股，才是美国经济所谓复苏的真正原因——一旦这个超级泡沫破灭，美股大跌，那么美国的所谓经济复苏繁荣将会被打回原形。
即与中国楼市不可以暴跌（会导致土地财政崩溃、金融体系重创）一样，美股也不能暴跌——这同样是美国经济的命门。但问题是，美股要保持高位，乃至继续上涨，必须有足够的流动性和市场信心支撑，否则一旦股市转而向下，大家争相奔逃，那么美股将雪崩式暴跌——从这个角度比照，中国楼市泡沫比美股硬的多，即中国比美国更能抗，主要是中国百姓的承受力实在是美国人望尘莫及的。但问题是，现在美股流动性的来源、股市信心炒作正在枯竭。
现在特朗普新政全面陷入泥沼：大规模减税遥遥无期；他本来想向国会要一万亿基建预算，结果奥巴马政府已经先超支了近万亿美元，他反而要在3月28日面对债务上限的高压，甚至政府有关门的风险；至于对外贸易战，特朗普才发现在美国分权制衡机制下他根本没权力打。简言之，投资者此前对特朗普希望多大，现在失望就有多大。
如同楼市泡沫成了中国的超级难题，而美股泡沫则成了美国的天大难题，这两个泡沫可能都保不住，但又必须都保住。中国要保住楼市泡沫，最怕两个情况：一、资本大量外流，外汇储备锐减；二、石油、农产品价格大涨，出现严重的输入性通胀；美股最怕的是——特朗普新政效应反噬，中国和欧洲能够稳定资本不外流。
房产调控解决不了楼市泡沫问题
拿这两轮房产新政的风向标北京举例，本次调控北京二套房首付比例提至60%，非普通自住房（单套面积140平米以上）80%，考虑到现在稍微像样的房产价格已经上千万元，这实际上使绝大部分房产丧失了流动性——交易变现的可能。
就在今日，央行出台关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知，对离婚一年内的贷款人使用差别化住房信贷政策，从严防控信贷风险。对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行；认真查询住房贷款。
北京等城市再次提高调控门槛，主要是提高贷款首付比例，更严格限制购买第二套房。这些政策在以前数次调控中屡屡使用，但效果适得其反。因为这种压抑需求的举措，在地方政府反而减少供地，不断造成“面粉价”超过“面包价”、且央行不断印钞增加流动性导致人民币国内实际购买力贬值的背景下，它反而产生了“火上浇油”的效果。
房产调控未来的走势，我们还会一直关注，但论坛君现在可以断言，房产调控解决不了楼市泡沫问题。
未来，我们长期看好黄金，一线房产+黄金是最好的投资组合和避险资产
根据基本的金融常识，一国货币的实际购买力应该以黄金来计价，而现在最重要的世界性货币美元实际购买力到底有多少“水分”是一个无法揭开的迷。正如前面分析，当货币的信用低于房产或股票的时候，黄金的价值必然会被长期看好。
最近有评论指出，中国黄金持有总量可能已经达到19500吨，而美国官方储备黄金总量是8133.5吨。最近5年，中国和印度进口的黄金总量大约有10000吨左右，而这个数据一直都处于稳步增长的状态，且中印几乎没有黄金出口。
黄金的生产速度非常缓慢，2011年世界的黄金出口量只有3000多吨，近些年黄金的产量虽呈现了高速的增长，但也远远赶不上市场的需求。这就意味着有很大一部分黄金，不是来自于开采生产，而是来自于原来的各种储备。显然，储备黄金的价值无法真实对应现有的货币量。
货币注水带来的经济繁荣很难让人产生安全感，因此国际一二线城市房产尤其是高端房产才会成为富人的避风港，黄金+世界一线城市的房产是目前这个“乱世”最好的投资避险组合。在这个背景下，注定了富人更富、穷人更穷，而中产阶层财富缩水乃至阶层下坠的结局。
恐慌在蔓延，可我们只能看着它继续蔓延。不是房价在疯涨，是货币信用越来越贬值。
（终审：朱瑾）
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