房产新政下寻找中国“买得了”、“买得到”的优质热点城市

综合：丁祖煜评楼市   中国网   凤凰财知道

当演艺圈的出轨狗血剧情常常为我们诠释什么叫“贵圈真乱“时，热播的主旋律大剧《人民的名义》里火的不行的“达康书记”和夫人“欧阳行长”戏里戏外都是夫妻，几十年的恩爱如一教会了我们如何更加“懂得珍惜”。

当房产调控在珠三角、长三角和京津冀凶猛来袭，甚至连国家级贫困县安徽临泉都加入调控队列时，我们知道，在稍显闹剧式的调控背后，都市圈的房子是个好东西，因为只有好东西才会限购，只有好东西才会有近似于荒唐的模仿。

现在值得我们珍惜的好的投资机会已经不多了，比如暂时还未限购的重庆以及天津滨海新区，这两块地区的价值成色远好于大部分二、三线城市。

房产新政下真实的楼市镜像

具体来看，3月份一线城市迎来了8次调控收紧，北京“一步到位”，限贷加码、社保年限认定加严、商住房需求被控至冰点；原来的“漏网之鱼”广州也向北京看齐，执行“认房又认贷”，非户籍购房的社保门槛提高至5年。有16个二线城市出台了调控政策，调控形式比较多，但大多均在意料之中，以新加入限购行列的青岛、长沙、石家庄为例，调控“萧规曹随”，均为非本地户籍社保年限均要求交缴满1年并限购1套。三、四线调控是新的亮点，月内共计23次调控升级，特别是一线城市周边“一步登天”，譬如京津冀地区，北京的河北涿州、沧州、保定涞水县、张家口崇礼区启动限购，廊坊扩大限购范围；长三角地区环上海的嘉兴、嘉善升级限购限贷力度；而珠三角地区环深圳的佛山、东莞限购升级，中山重启限购；其中也有些特别“冤”的城市，如甘肃天水、江苏镇江，安徽临泉县更是其中典型，国家级贫困县也开始执行限价政策。

一二手房价格倒挂

一个“限”字当头的眼下，可能二手房市场更能反应真实的热销——理论上，当开发商完成交付，业主收房后，进入存量房市场后，所有的二手房都是理论上的可售房源，这相比开发商手中的新房，这更代表供应。

其次，从价格上而言，开发商会对价格进行体系整理，尤其在限价的部分城市，几乎没有可参考价值，这不是真实的价格对价值的反映，但二手房市场却全然不同，这些卖家中有换房需求的自住型房东、有寻找接盘侠的投资性房东，可以断论的是，他们没有办法形成开发商那样统一有序的价格体系，一定程度上而言，这种价格，更能反映出一个真实的市场现状。

多个城市的二手房价格来得更为闹腾，二手房价格上涨速度超过新房，出现“价格倒挂”。

杭州透明售房网的统计数据显示，3月13日-3月19日这一周，杭州主城区共成交二手房2115套，环比之前一周上涨16.3%，日均成交302套。2115套的成交量，创造了2017年截至目前的单周成交新高，也是今年首次突破2000套大关。

而就在3月24日，杭州的一场土地拍卖中，经过14轮报价，融信以36.46亿元拿下楼面价3.08万元/平方米的一幅地，溢价率81.26%。

一手房买不到，二手房价格蹭蹭蹭往上涨。谁才是真正的大赢家？

一季度房产销售现“春天”

最近房企都在公布一季度的销售业绩，看了一下完成情况都还不错。相对应于这些房企提出的年度销售目标来说，一季度应该算是大丰收了。其中龙湖、碧桂园、万科、旭辉、雅居乐、金地等房企目标完成率都在三分之一以上，应该说是在2017年一季度顺利实现了“开门红”。

碧桂园、万科都是规模房企中的“航空母舰”，销售排名前三的房企。今年一季度继续“高歌猛进”，均创纪录地完成了1500亿的业绩，平均每月达到500亿的销售额，这在房企历史上都是首次。

见过因房价暴跌跳楼的，从没见过因为房价上涨跳楼的。在房产新政凶猛的调控下面，野百合也有春天。

兼具“价值成长空间和‘买的到’”的热点城市

最近，两个地区处于持续热炒当中，一个是雄安新区，一个是粤港澳湾区，分别对应国际大都市两个不同的类型， 即内陆型城市和海岸型城市。首尔、北京、莫斯科、重庆属于前者，东京、纽约、香港、上海属于后者。

一般来讲，海岸型城市用于住宅用地的比重比内陆型城市大约低15个百分点。这也解释了为什么典型内陆型城市重庆、成都的住宅用地占建设用地比重均高于沿海城市的原因。

从供应角度来讲，在中国的大城市，居住用地占城市建设用地的比重只相当于国际可比水平的一半，或者三分之一，这是我们在房地产市场供给侧层面上的一个显著特征。在全球的大城市之中，像中国比例这么低的，在我们所找的数据范围之内只有香港，香港的这一比例是18%。

还有一个值得关注的现象，当大城市常驻人口达到或接近千万时，城市土地供给速度就会呈现明显放缓的趋势，这似乎是中国城市发展过程中“不能说的秘密”。就如以前以土地供给充足闻名的重庆市（2016年主城区常驻人口851万）从去年下半年开始土地供给明显放缓，无论是土地供给面积还是供给速度。当然，这个和土地国有、政府掌控土地资源的国情密不可分。

对于重庆来讲，近半年两则人事调动值得细细品咂。一个是黄奇帆调离重庆附中央出任要职，一个是曾经出任过合肥市市长、市委书记的吴存荣调任重庆担任常务副市长。这一进一出的人事变动可能也预示着重庆的土地供给模式悄然间实现了模式转换。

四大都市圈里唯一没有实施限购的重要城市就是重庆，四大直辖市里唯一没有启动限购措施的城市是重庆市（天津限购，滨海新区未列入限购地区），强二线城市里没有限购的唯一城市是重庆市，城市资金余额排名前15位的城市里唯一没有限购的城市还是重庆市（排名仅次于北上广深）！推荐兼具“价值成长空间和‘买的到’”的热点城市，观察君首推重庆市主城区。

过去大半年，重庆的开发商集体惜售，“捂盘”现象明显，虽未限购，但想买上房子也是不易，选择的余地也不大。现在机会来了！重庆房产春交会将于本月20——23日重装推出！大部分的开发商将在房交会推出新的房源或新盘，积蓄半年之久的买房饥渴需求有望得到暂时疏解。

巴菲特说：“别人贪婪是我恐惧，别人恐惧时我贪婪”。大家最悲观的时候，往往是市场转机的到来。大家最看好的时候，就是风险的开始。现在市场悲观情绪弥漫，正是入场的时候。

香港人习惯于将买房称为“上车”，多么形象生动的叫法！挤上车的人结成了利益共同体，希望房价一直涨下去，而没“上车”的人则充满了众多的抱怨。

抱怨没用，不如行动。

（终审：朱瑾）

好消息！我们将通过公众号再次组织粉丝本月20——23日赴重庆参加春季房交会，我们在重庆当地有专业的合作方陪同活动全过程，包括政策解读、咨询，信息提供，选房、购房全过程服务。

此前半年，我们已经组织了三批赴渝投资考察活动，首批朋友的投资回报已经覆盖了首付款部分。重庆的楼市存在结构性上涨机会，在可能的限购政策出台之前，在房产春交会放量供给的好时机面前，抓住机会，实现财富稳健、高效增值触手可及。

请参加本次重庆房产春交会的朋友和朱老师联系报名，微信号z769889381.

此外，请关注“经观价值投资群”，添加朱老师个人微信号z769889381即可拉入。

以下两篇文章是我们的独家研究报告：