物企正批量放弃上市
物管风口吹起二三年之后，勿爷注意到一个现象：
物业股向南，收并购向北。
年初至今，物业股股价在上半年浪完之后，自7月份起便开始了向南下跌之旅，一跌三个月，到10月份才堪堪稳住阵脚。
如碧桂园服务，6月份底股价历史以来最高85.2港元，9月份股价最低43.5，几乎腰斩。
相反，物企IPO风口放缓，物业股股价下跌，物管行业收并购价格、市盈率相对前几年却是节节走高。
如：2019年，雅生活收购中民物业，对价市盈率12.5倍；
……
那么问题来了：物业股估值已然回落，为什么收并购价格却走高？
对于物业股走低，在勿爷看来，不外乎以下几个原因。
①.风口回落
物企风口回落的直接表现是，股价下跌，估值回落。
据不完全统计，2018年港交所上市物企仅有5家，2019年9家，而到了2020年上市的物企有17家之多，2021年8月前，新增上市的物企已达12家，还有24家正在排队。
由市场追捧的香饽饽，变成满大街的BBA，不再稀缺的物业股终于不那么香了，直观的表现是股价下跌，估值回落。
比如，年内物业股股价自7月份下跌，九月份一度逼近年初最低水平，相当于涨了个寂寞。
另外，勿爷注意到，去年中期，上市物企市盈率均值是41.39倍，而今年中期在21倍，现在更低，在20倍下方。
②.资本退却
物业股乘风破浪，离不开资本推动，但随着资本逐渐离场，一些物业股有点蹦跶不起来了。
去年，很多物企IPO，其基石阵容中不乏高瓴资本、腾讯、阿里、红杉资本等风投机构，但反观今年，这些风投机构的身影在物企招股书中便很少看到。
比如，建业新生活、保利物业、金科服务、融创服务和华润万象生活等，其基石投资者之一便是高瓴资本；
合景悠活、卓越商企等招股时，除了高瓴资本外，还有雪湖资本这样的常客；恒大物业招股时，更有阿里、红杉、腾讯等跟投。
但今年以来，由于上市物企体量较小，之前出场的一些资本却缺席。比如德信服务、康桥悦生活招股，基石投资者阵容明显低调了很多。
③.关联方地产公司拖累
地产圈和物管圈，若不是纯物企，二者一荣俱荣、一损俱损。
地产圈现在经历的债务危机，不可避免波及到了物管行业，导致物业股上涨动力不足。要不然，物业股可能还在高唱凯歌。
最好的例子就是恒大物业，其股价从年初最高价的19.74港元，跌至如今4块多，原因便是被大股东恒大债务暴雷拖累，可惜了一个头部物企。
④.被殃及的池鱼
除了如上三点原因外，物业股走低也有被教培行业拖累的因素。
7月底，物业股正在等待中报业绩，好蓄力上冲；可7月26号，国家对教育等民生行业进行了整治，加上7月23日物管行业一份《整治通知》发酵，物业股上演了三天的飞流直下。
物业股本来是高业绩、高增长，却意外给教培行业陪绑，又被政策杯弓蛇影了一下，到现在物业股还没恢复到7月之前的气势如虹，所以说，物业股成了被殃及的池鱼。
物业股股价下跌，收并购市场却载歌载舞。
如果说物企上市是为检测参与者的实力，那么上市之后就是饥饿游戏，主要表现在头部物企收并购。
毫无疑问，2021年是物管行业并购大年，在1到10月份就发生了不下10起超级并购。除了标的规模大外，还有一个显著的特点便是收购市盈率逐年走高。
那么问题来了：物业股估值已然回落，为什么收并购价格却走高？
在勿爷看来，收购价格、市盈率走高意味着物管行业竞争洗牌加剧。
物管风口从2019年前后吹到现在，有能力上市的物企早已上市，上不了的不是在上市的路上，就是在密谋抱大腿，而这些物企都是个头不大的中小物企。
这又分两种情况：
情况一：放弃上市
这些物企面临着行业风口回落、港交所门槛提高的窘境。如果按原计划上市，可能有难度，即便上市后，估值也不会太高。
而收并购市场，头部物企都在争抢地盘，抬升了标的价格，两相对比，放弃上市拥抱巨头，是这些物企最好的选项。
如伯恩物业、阳光智博终止IPO，选择拥抱万物云，以谋求更大的蛋糕。
情况二：被迫卖身
这些物企不论上市与否，都将被地产母公司摆上货架。
物企无论多么高光，比地产的地位来说还是多有不如。在房企债务危机面前，物企往往是被牺牲的筹码。
如蓝光发展出售上市物企蓝光嘉宝服务，碧桂园服务接盘；如恒大出售恒大物业，虽然下家不明，但大概率是要被卖掉的。
又如非上市物企富力物业，本已在IPO的路上，已经递表，却因富力地产有笔美元债即将到期无力偿还，被摆上了货架。
不论情况一还是情况二，只要是好的标的，龙头物企都会参与竞争，据说伯恩物业、阳光智博、恒大物业被摆上货架后，碧桂园服务和万物云曾私下较量过，这也无形中让标的价格上涨。
结语：
综上，物业风口回落并没有使得物企价值不名一文，反而间接推升了收并购标的。
对那些不上市或者上不了市的物企来说，只要有个好价钱，好前景，谁上不是上？
《鱿鱼游戏》有句台词“倚靠最强的那组人马，那就是你的活路”，勿爷觉得这句话放到物管圈同样适用，倚靠强者虽然可耻，但能活下去，若不想只能寻找其他出路让自己变成高大强。
现在物管圈下半场游戏刚刚开始，究竟谁是灭霸，谁是复联小伙伴，还需要看个几季才知道。
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