小区地面车位不必然归业主共有（详解最高法再审案例）
在建筑物区分所有权领域，车位、车库的性质和权属问题十分重要，其涉及到全体区分所有权人的利益，必须规定清晰、明确的具体规则。本文结合最高法院再审案例详细解读：小区地面车位到底归谁所有？
请看此案例，历经一审、终审、最高法再审：
原告：重庆市豪运房地产开发有限公司
被告：重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会
2015年3月27日,因重庆市某房产开发公司拟将部分车位出租,帝景豪苑小区业主委员会则声明小区地面停车位是利用小区公共用地设立的,属于小区业主共同所有,开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。
双方协商未果,房产开发公司遂向重庆市第五中级人民法院提起诉讼,请求依法确认帝景豪苑小区建筑区划内,规划用于停放汽车的地上停车位393个的权属归其所有。
庭审中,房产开发公司认可《商品房买卖合同补充协议》第九条第三款应为“如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方所有,甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。”条文中对小区车位、车库等配套设施的权利归属为不确定表述,即应当理解为双方仅约定了“只有当车位等配套设施明确归房产开发公司所有后,房产开发公司才有权通过出售、附赠或者出租方式进行处理”。
重庆五中院一审认为,本案中,帝景豪苑小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施,不能办理产权登记,其本质属于土地使用权的范围,地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。有关部门规划地面停车位的用途,与小区道路、绿化等规划用途一样,是确定小区内公共土地的使用方式。但规划与权属无关,权属的确定应当依据物权法的规则来进行。因此,诉争地面停车位属于业主共有的土地使用权的范畴,其权益归属于全体业主。
据此,重庆五中院遂判决驳回房产开发公司的全部诉讼请求。房产开发公司不服一审判决,提起上诉。
重庆市高级人民法院经审理后,近日作出终审判决,驳回上诉维持原判。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)最高法民申2817号
本院经审查认为，本案焦点问题是：一、原判决适用法律是否确有错误;二、原判决认定基本事实是否缺乏证据证明。
(一)原判决适用法律是否确有错误
豪运公司申请再审认为原判决适用法律错误，应适用物权法第一百四十二条，而不应适用《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款。物权法第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，而《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款规定：“建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库”，两者并不矛盾。由于豪运公司向小区业主出售房屋，小区内的土地使用权也转移至小区业主，小区共有部分土地使用权归小区业主共有。故豪运公司关于适用物权法第一百四十二条之规定，本案所涉地上停车位应归其所有的主张不能成立。原判决适用《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款之规定，在于明确建设单位只有取得车位、车库权属登记之后才能进行出售，而案涉车位不能取得产权登记，因此不能进行出售。故原判决适用《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款并无不当。豪运公司关于原判决适用法律错误的申请再审事由不能成立，本院不予支持。
(二)原判决认定基本事实是否缺乏证据证明
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位，缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。
综上所述，豪运公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回重庆市豪运房地产开发有限公司的再审申请。
建筑区划内，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库的归属
根据我国《物权法》第73条【建筑区划内场所归属】之规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第74条【车位、车库的规定】之第3款，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。同时，最高人民法院在《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。对于这类型的停车位、车库，毫无疑义，应属于全体业主共同所有。
本案中的涉案停车位是地面停车位，系占用业主共有的道路或绿化开发的，其上无建筑物，不能办理产权登记，不能成为专有部分，应当归属全体业主共同所有。
但是如果符合以下条件，则结果就不同了
根据《物权法》第74条规定：
“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;
(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;
(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款规定,建设单位依法取得车位、车库权属登记后,可以向业主出售车位、车库。即开发商能够以自己的名义处分停车位,应当以其享有车位所有权为前提。
因此，根据最高法再审案例，对车位、车库的归属问题清晰明确了：“建筑区划内，'规划'用于停放汽车的车位、车库、且依法权属登记后，能够成为享有专有权的专有部分”属于开发商所有。
北京安卓律师事务所刘慧君律师建议：
业主如遇到与本案类似的问题，首先需要做的是了解该停车位、车库属于什么性质，查清其归属，再根据不同情形选择合适的维权方案：
1.小区停车位、车库是占用业主公共道路或其他公共场所修建的，开发商不享有任何权利，如其占有使用，则业主有权制止开发商的侵权行为，并与之进行协商，协商不能达成一致的，可由业主委员会作为原告起诉开发商;
2.如果是属于业主专有部分的车位、车库，业主已取得产权证明的，包括开发商在内的任何第三人均不得擅自占用，该专有部分所有权人可径直要求侵权人停止侵权行为，或提起诉讼;
3.如果是人防工事改造而成的地下停车场，应先确认该人防工事是否计入了公摊面积，开发商是否有人防办颁发的地下防空室平时使用证。如果确已计入公摊面积，则业主才是最终的投资人，该地下停车场的平时使用管理权及取得相应收益的权利应归属业主。发生类似情形的业主，可向开发商主张权利，亦可由业主委员会作为原告起诉开发商的侵权行为。