房屋婚后共同还贷补偿款到底怎么算？
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根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》（以下称“《婚姻法》解释三”）规定，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时产权登记一方应对另一方就双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分进行补偿。
但经过大量的案例分析，我们总结发现，不同地区之间针对共同还贷的补偿款计算方式大相径庭，带着浓重的地方特色。特别是在广州地区，笔者在经办了大量此类案件并进行了较为全面的案例研究后发现，各法院暂未形成统一的计算标准。如何明确补偿款的计算方式、提出合理诉求并维护当事人合法权益是每个离婚案件经办律师必须考虑的问题。鉴于此，本文将为大家总结和梳理几种较为常见的婚后共同还贷补偿款计算方法。
首先，大家先来看一下去年广州市白云区人民法院的一个案例（2019）粤0111民初4553号
原被告于2013年8月结婚，2019年9月离婚，被告婚前于2010年8月以按揭方式购置房屋一套，登记在被告一人名下，首付款为454316元，约定贷款金额为106万元，还款期共计360期，还款方式为按月等额本息还款，每期还款4961.11元。截止至离婚前，双方婚后还贷共345332.08元（减半为172666.04元）。最终法院认定房屋市值为315万元。法院给出的补偿款计算方式如下：
根据判决书提炼出的计算公式为：
补偿款=婚后共同还贷的一半+[夫妻共同支付款项（包括本息）÷取得房屋的总成本（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值]/2
法院这样计算的依据是什么？带着这个问题，我们先来看一下全国范围内几个常见的计算方式。
为什么叫网传版？因为该计算方式广泛流传于各大公众号推文，但在实务中这种算法却很少见。该计算方法来源于吴晓芳所撰《民事审判指导及参考》2016年第一辑（总第65辑），计算公式为：
① 对非产权登记方补偿额=婚后共同还贷额×房屋升值率×1/2② 升值率=房屋评估市值÷（结婚时诉争房屋的价格＋共同已还利息＋其他费用）。
也即是说，需分两步进行计算：第一步先计算出房屋升值率，第二步再结合共同还贷额来计算补偿款。
案例：
甲男2004年购房一套，当时价格18万元，甲男首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前甲男还贷本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚，房屋价值41万元，产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。
第一步应先计算诉争房产的升值率，
即，诉争房产现价格÷(结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)＝90/(41＋3＋1)＝200%；
第二步计算非产权登记一方所得补偿款，
即，共同还贷部分×不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。10×200%＝20万元，
则，非产权登记一方所得补偿款为10万元。
在杜万华等所撰《最高人民法院<婚姻法司法解释（三）>理解与适用》中提到：“至于婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分以及增值部分，离婚时要根据婚姻法第三十九条的规定，在照顾子女和女方权益的原则下进行判决。具体到如何分割的问题，有人提出一个计算公式，即双方应共同分割部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款（总房款本金+已还利息）×离婚时房屋的市场价值，这种计算方法相对比较公平。”
北京高院的补偿款算法与上述算法基本一致。该计算方法来源于2014年11月17日颁布的《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》，其中规定：人民法院在审理离婚案件中，根据《最高人民法院适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十条规定，判决由产权登记一方对另一方进行补偿时，应当查明婚前签订合同支付首付款、银行贷款及还贷、产权登记、夫妻共同支付款项、财产增值、尚未归还贷款情况。产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：
房屋补偿款＝夫妻共同支付款项（包括本息）÷购房总成本（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。
为了方便理解，笔者根据数学原理将计算方式转化为如下等式：
由上述等式可得，补偿款即包含了婚后共同还贷及其对应的房屋增值部分。
案例：（2019）京02民终4111号
本院认为：根据北京市高级人民法院《关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》，人民法院在审理离婚案件中，根据《最高人民法院适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条规定，判决由产权登记一方对另一方进行补偿时，应当查明婚前签订合同支付首付款、银行贷款及还贷、产权登记、夫妻共同支付款项、财产增值、尚未归还贷款情况。产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：
房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价+全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。
其他参考案例：（2019）京03民终15777号、（2019）京03民终15777号
浙江高院计算方法
（摘自指导案例）
浙江省现行的补偿款计算方式与北京市的大体一致，浙江省高级人民法院官方公众号“浙江天平”于2019年3月18日给出了补偿款计算的指导公式，具体如下：
(1) 首先，我们要确认几个数值：
a=首付款金额
b=按揭贷款金额
c=贷款利息
d=离婚时房产价值（可由双方协商确认，或由专业机构评估定价）
e=夫妻共同还贷本息金额（可在贷款银行中查询记录）
(2) 第二，计算夫妻共同还贷部分占房价款的比例y
y=e÷（a+b+c）
(3) 第三，计算补偿金额z
若房屋归支付首付款一方所有，则z=d×y÷2
综上所述，上述数值汇总后的计算公式如下：
房屋补偿款=离婚时房产价值×夫妻共同还贷本息金额/（首付款+按揭贷款+贷款利息）×50%
根据《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》（2014年5月21日）的规定：最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第10条第2款规定中的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”一般可以按照如下公式计算：
夫妻婚后共同还贷部分（含婚后偿还的本金和利息）÷实际购房款（房屋购买价＋离婚时已还全部利息）×离婚时房屋市场价。
深圳与北京的补偿款算法差异体现在“实际购房款（购房总成本）”上，北京的算法为“房屋购买价+全部应付利息”，而深圳的算法为“房屋购买价+离婚时已还全部利息”。由于分母较小，故相同条件下，深圳的算法数值较大。
案例：（2014）深中法民终字第3245号
根据有关司法实践，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分的计算公式为：
夫妻婚后共同还贷部分（含婚后偿还的本金和利息）÷实际购房款（房屋购买价＋离婚时已还全部利息）×离婚时房屋市场价。
按照上述公式计算，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分为1199550.83元{（449107.71元＋61928.97元）÷（838448元＋251401.56元）×2558192元}。
其他参考案例：（2016）粤03民终12827号、（2015）深中法民终字第1263号
如前所述，在广州的司法实务中，暂未形成统一的房屋共同还贷补偿款计算方法。通过案件经办以及案例检索，笔者为大家总结了以下几个广州地区比较常见的计算方式。
广州计算方法一
（摘自（2016）粤01民终2548号判决书）：
根据案例提炼出的计算步骤为：
①第一步：算出购房总成本=首付款+还贷总额
②第二步：算出共同还贷的付款比例=共同还贷额÷购房总成本
③第三步：计算房屋增值部分=房屋评估价值-房屋购买总成本
④第四步：计算婚后付款比例增值额=增值部分×付款比例
⑤第五步：补偿金额=婚后付款比例增值额/2+共同还贷额/2
综上，计算公式为：
补偿款=婚后共同还贷额÷（首付款+还贷总额）×（房屋评估价值-购房总成本）×50%+婚后共同还贷额×50%
广州计算方法二
摘自（2014）穗中法民一终字第3253号判决书）：
根据案例提炼公式为：
补偿款=[双方婚后共同支付款项总额×房屋增值（离婚时房屋价-结婚时房屋价）÷全部购房款＋双方婚后共同支付款项总额]÷2
对比上述两个计算方式，他们的计算逻辑是一致的，计算公式均为：
补偿款=婚后共同还贷额÷（首付款+还贷总额）×房屋增值金额×50%+婚后共同还贷额×50%
然而二者对房屋增值额的计算公式有所差异。计算方式一中，房屋增值金额=房屋评估市值-购房总成本（首付款+还贷总额）；而计算方式二中，房屋增值金额=房屋评估市值-结婚时房屋的价格。
笔者认为，在此种算法的逻辑下，计算方式二更为合理。因为若以计算方式一进行计算，综合考虑贷款利息因素，可能出现购房总成本比房屋市值高的情况。而使用计算方式二的前提，则需要对结婚时的房屋价格进行评估。若购房时间与结婚时间相隔较近，在征求当事双方同意后，法院会将购房价直接视作结婚时房屋价格。
广州计算方式三
（摘自（2014）穗中法民一终字第382号判决书）：
涉案房屋购房款总价180000元，其中首付80000元，按揭100000元，借款期限15年（自2002年7月20日至2017年7月20日），每月还贷金额为792.9元，所借贷款已于2005年6月提前清还。双方于2003年2月25日登记结婚，在此之前的费用宜认定为钟某给付，共计86343.2元（80000元＋792.9×8期=86343.2元）；婚后共同还贷金额为93656.8元（180000元-86343.2元=93656.8元）。按照上述规定，钟某应向洪某补偿338205.1元（93656.8元／180000元×1300000元÷2人=338205.1元）。
根据案例提炼公式为：
补偿款=共同还贷额÷购房总成本（首付+按揭款）×房屋评估价÷2
由于此计算方式的购房总成本并未考虑利息，因此笔者认为该计算方式值得商榷。
广州计算方式四
（摘自（2019）粤0111民初4553号判决书）：
回到文章最初的案例，法院的计算方式是否有足够的依据？
前情回顾：男女双方于2013年8月结婚，2019年9月离婚，男方婚前与2010年8月以按揭方式购置房屋一套，登记在男方一人名下，首付款为454316元，约定贷款金额为106万元，还款期共计360期，还款方式为按月等额本息还款，每期还款4961.11元。截止至离婚前，双方婚后还贷共345332.08元（除半为172666.04元）。法院查明首付款454316元，认定房产市价为315万。法院计算过程如下：
根据判决书提炼的计算公式为：
补偿款=婚后共同还贷的一半+[夫妻共同支付款项（包括本息）÷取得房屋的总成本（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值]/2
通过上述数据的对比，我们不难发现，广州算法四（也即文章首个案例）的算法的前半部分其实是跟北京高院算法一致的。
广州算法四：
房屋补偿款=[夫妻共同支付款项（包括本息）÷取得房屋的总成本（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值]/2+婚后共同还贷款的一半
北京算法：
房屋补偿款＝夫妻共同支付款项（包括本息）÷购房总成本（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%
但是广州算法四在北京算法的基础上，还加多了一项“共同还贷款的一半”。实际上，根据数学原理，我们可以发现在北京的算法中，补偿款已包含了共同还贷款的一半，因此广州算法四在此基础上属于重复计算，该计算方式是错误的。
笔者每次给客户讲解共同还贷补偿款计算的时候，总要黑板计算器一起上，根据客户可提供的数据，挑选合适的计算方式，计算出对客户更为有利的数据。对此，有人曾说过，“数学学不好，婚都离不了”。当然这是夸张了，但《婚姻法》解释三第十条无疑是对律师综合能力的全面考察。
借此机会，也代表广大同行和客户向立法部门呼吁，尽快形成一个统一的婚后共同还贷补偿款计算方式，以减少实务中的争议。毕竟，数学好的律师也没多少。
主编 | 陈晖
文字 | 陈晖、王怡玲
校对 | 麦韵
设计 | 汤冬梅- END -
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