反身性与中国房价 | 这才是驱动中国房价的真实逻辑

世界经济史是一部基于假象和谎言的连续剧。要获得财富，做法就是认清其假象，投入其中，然后在假象被公众认识之前退出游戏-索罗斯。

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昨天的推文里和大家讲金融狗是如何思考问题的，最后有提到索罗斯利用市场的错误赚取巨额利润（参考：高贵的金融狗是如何思考问题的（上））。

碰巧这几天媒体都在讨论北京的房价，还有人说经济学常识已经无法解释中国房价的问题了，我觉得这话并不完全对！严格来说，是传统的经济逻辑解释不了中国房价，或者说，是暂时解释不了。

传统的古典经济学解释不了，不要忘了我们还有行为经济学啊！行为经济学是个什么东西呢，简单来说，就是把人的心理因素纳入经济学的研究范畴，可以看做是经济学和心理学的交叉学科。

行为经济学认为，人的经济活动，会受到人的心理效应和认知偏差的影响，并非总是遵循传统经济学的「理性人」的行为规则。

说到这个，我就想到了金融圈大名鼎鼎的索罗斯，他创立了一套反身性理论，来解释金融市场的价格现象。这个理论的内涵十分博大精深，今天我们就用一点点皮毛，来一窥中国房价的究竟。

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下面这个视频是爱说财经的一期节目，讲反身性和房价，讲得非常形象，大家可以先看看。

https://v.qq.com/txp/iframe/player.html?vid=k0384ae3tzv&width=500&height=375&auto=0反身性的英文叫Reflexivity，表达的意思是，市场参与者的认知和行为具有相互影响的机制。简言之，反身性表达的是一种相互决定性。

以下部分，数学不好的同学，可以自动跳过。

假设人的行为是A, 人的认知是K，由于人的行动一定是由人的认知所左右的，因此，行为是认知的函数，表述为：

A=f(K). 它的含义是：有什么样的知识就有什么样的行为。

同样，人的认识并不是孤立出现的，人的认识是受环境影响的，而环境又是与人们的行为紧密相关的。这也就意味着，人的行为对人的认识有反作用，认识是行为的函数，表述为：

K=F(A). 它的含义是：有某一类行为就会有某一类知识。

把上述两个式子合并之后，我们可以得到这样的公式：

A=f(F(A))，K=F(f(K))

这就是说，A和K都是它自身变化的函数——认识是认识变化的的函数，行为是行为变化的函数。索罗斯将该函数模式称作“反身性”。它实际上也是一种“自回归系统”。

上面最后这个结论非常重要。因为它完美地解释了资产价格上涨过程的自我实现和自我加强两种力量。

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周期的最初阶段，人们并不相信房子会涨很多，所以只有非常小一部分人参与到买房的游戏当中。后来，更多的人参与进去，就慢慢形成一个房价真实上涨的环境。

而这个环境，会改变游戏参与者的认知。游戏参与者的认知，又会进一步影响他们的行动，从而推动房价进一步上涨，直到吸引更多的人，从一开始不相信房价会涨，到相信房价会涨，再到参与到交易当中来。

这个过程，会改变人们的想法，或者叫预期，或者叫人们的认知。与此同时，人们的认知又会改变人们的行动，进而影响下一次的预期。这个过程不断螺旋式地自我强化，直到最后，所有人的预期近乎完整地一致。

所有人的预期近乎完全地一致意味着什么？就意味着价格崩盘。

接下来，让我们来解释一下上面这个结论。

在行为经济学里，或者在反身性的框架里，资产的价格，并不像传统的古典经济学里那样认为是由资产的基本价值决定的，而是由交易者的预期或者叫认知决定的。

比如房子的价格，在古典经济金融学的框架下，是由投资房子的收益即租金决定的，所以租售比是一个国际通行的用来衡量房价泡沫的标准。然而在行为经济学里，房价的决定因素，最直接地变成了购房者对房子的看法。

也就是说，如果购房者认为北京的房子20万一平米合理，那么北京的房子就值20万一平米，而不是管租售比是多少。这里就不存在所谓的高估低估。

很显然，购房者的认知，或者看法，是一个非常主观的变量。它不如租售比或者房价收入比来得客观直接，所以也更难度量和观察。但有一点是确定的，也即是，既然认知是主观的，那么就有以下两个重要的结论：

1. 不同交易者的认知是存在差异的。

2. 交易者的认知和客观的实际情况存在偏差。

这两个结论对理解资产价格的周期波动，包括中国房价的走向，具有非常重要的作用。

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首先看第一个结论。很显然，不管房价多高，一定有卖才有买，反之亦然。

交易的存在，本身就是因为交易双方对标的资产的价格具有相反的认知（预期）。

买房的人认为房子会继续上涨，或者不买的机会成本是巨大的（比如各种心理成本。其实租房不是不可以，但很多人承受不了漂泊的感觉，或者因为没房子导致其他各种不便）。

卖房者的认知恰恰相反，他们认为房子价格会下跌，或者如果捂盘不卖的代价可能大到他们不愿意继续把房子留在手上。

实际上，任何一笔具有金融属性的资产交易，都反映了买卖双方对标的资产未来价格走势的相反的预期。比如股票，买的人认为它会涨，卖的人认为它会跌。房子虽然不如股票这么直接，但里面的本质相通。

如果未来某个时间，大家已经看不到房地产空头了，没有人喊跌了，身边所有人都只在埋头抢购，北上深房价永不跌的言论已经成为每天要吃饭喝水一样的常识，那么这时，房价大概就真的到头了。

道理很简单，没有了预期差异，就没有了不同交易方向的动机，进而就把交易本身也消灭了。

这个原理和期货投机非常像。在期货市场上，交易者通过建立多头和空头头寸来表达自己对商品走势的看法。看涨的就买进建立多头，看跌的就卖出建立空头。

任何头寸都对应着对手盘，任何交易的获利，都是建立在对手盘犯错的基础上。多头获利，意味着空头看错了，反之亦然。

某种意义上，金融市场上的交易获利，就是源自一部分人的错误预期。如果你看对了，那么你就赚钱，你就利用了别人的错误赚钱，犯错的人就亏钱。

可是有没有想过这个情况，如果有一天所有市场错误都被消灭，结果会怎么样？

结果就是你赚钱的机会全没了，本来最正确的你，反过来变成了市场上最大的错误。所以，期货投资非常讲究行云流水，任意所至。不固守一定的套路，不坚持自己固有的认知，随时都做好反向交易的准备。

这个原理放在买房子买股票的过程当中，照样适用。

你以为一向正确的方法和经验，到有一天把所有错误的对手盘都消灭了，那么你的存在，就成了市场最大的错误。

如果买房者的预期越来越一致，所有看跌的人的想法都转成了看涨，那么，看涨就成了最大的错误。

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结论的第二点也很好理解。既然人们的认知是主观的，那主观和客观总是存在偏差的。这是索罗斯反身性理论发挥作用的最重要前提。因为主观和客观事实是有偏误的，所以人们对资产价格的预期，不可能和资产价格本身的走势，完全一致。

很多时候，我们连自己都无法认识清楚，更不要说去认识市场，认识别的游戏参与者。

因为人们对房价这个对象的认知，和房价未来真实的走势，会有偏误，而不同人的偏误会有不同，有的偏误是正的，有的偏误是负的，正正负负加起来，就会推着房价朝着一个方向前进。

但如果有一天，大家的偏误变得集体为正，或者集体为负了，会怎么样？很简单，越来越多的人认为房价会暴涨，这种认知决定下的价格，就会影响房价运行这个事实本身，房子价格就会暴涨。反过来，房价就会暴跌。

但不管认知偏误是正的还是负的，只要认知偏误的方向越来越一致，最后如果一致到所有的反向偏误都被消除了，那么市场就会发生崩溃。这种崩溃，一方面是因为前面说的交易对手的消灭，另一方面，也来自于系统的自回归。

反身性的核心逻辑，就是因为人们认知的偏差存在，加上人们本身又是交易环境的构成部分，这种认知偏差会加强人的交易行为，反过来，交易行为又会强化这种认知偏差。

当整个市场的认知偏差积累到一定程度时，市场就会变得脆弱不堪，然后以暴跌的方式完成自我回归。

在暴跌的事实过程当中，参与者的认识又会发生与之前看涨相反的认知偏差。比如在股市暴跌的过程当中，本来只会跌到3000点，很多人却会预期会跌到2000点，然后在过程当中疯狂卖出，加速市场下跌。直到市场跌到一定点位，人们的认知偏差才开始向上修复。

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尽管中国的房地产有这样那样的特殊性，所谓的国人需要安全感也好，中国的土地税收制度也好，中国的城乡结构也罢，但如下一个铁律却是全宇宙通行的：

只要生而为人，就都要受人性支配。而人性，以及由此形成的认知和行为，才是经济周期和资产价格波动，最根本的原因。

人性不分股市、债市、房子。人性也不分美国、日本和中国。所以，我从来都不认为，中国的房子价格会走出一条不同于美日的道路来。

美国房地产的崩盘，日本房地产的暴跌，表面上看有各种经典经济学的解释，但本质上，皆是人性推动的结果，皆是人们认知偏差积累导致系统崩溃的结果。

理解了这一点，我相信在面对中国暴涨的房价时，你就会少一些焦虑，多一些从容。毕竟，房价的暴涨，和2015年中国股市涨至4000点时，股民们甚至人民日报都在高喊，4000点才是牛市起点的情况，没有什么本质的不同。

一部分人在盛宴中高歌狂欢，一部分人在宴席外黯然神伤，还有一部分人，则在时刻准备着扣动手中的扳机，等待史无前例的获利机会。

这个时候，我再一次想起了前不久刚看过的《大空头》，推荐你也看一看。

P.S.1: 其实吧，不管房价涨不涨，你都要努力搬砖，报效祖国，不是吗？买得起，一定要买，那就买。买不起，就努力搬砖攒钱买，或者换个便宜的城市买。我一直都没觉得房价是个多大的问题啊，所以烦心个啥呢？

P.S.2: 买不起房，又要一直留在北上深，那分明就是你自己的问题，关房价屁事？房价说，我能怎么办哩，我也很绝望啊！