凛冬将至，请放弃对房价的幻想
The only risk of experience is that it works until it doesn’t.
结合最近的经济情况，我对房价「不涨不跌」的判断，要修正一下。
搞过金融的都知道如下基本的常识性逻辑：
债券市场对资金的变化最为敏感，股票市场对消息的变化最敏感，大宗商品期货市场，则是对宏观趋势变化最敏感。
1
那房子呢？
房子说，什么是敏感？我只知道涨。
如果以过去十年房价的变化情况来看，这个结论毫无疑问是伟大光荣而正确的。但是，搞金融的都知道，资产的定价都是看预期的，预期是什么意思，就是看未来。
你过去涨了多少，跌没跌，和未来价格的走势，并没多大关系。
如果一定要扯点关系的话，我倒是想到了「均值回归」。百度百科对这个术语是这么定义的：
均值回归是指股票价格，房产价格等社会现象、自然现象（气温、降水），无论高于或低于价值中枢（或均值）都会以很高的概率向价值中枢回归的趋势。
根据这个理论，一种上涨或者下跌的趋势不管其延续的时间多长，都不能永远持续下去，最终均值回归的规律一定会出现：涨得太多了，就会向平均值移动下跌；跌得太多了，就会向平均值移动上升。
我说均值回归这个，并不是要用它来解释中国房价。只是提到了过去房价一直涨，和未来的房价，我认为如果一定要扯上关系，那只能是这个关系。
用过去来推导未来，是人们最喜欢干的事情，股市里的韭菜就是这么一波波被收割的。
对于这样的思路，我想到了一句名言，我不知道是谁说的，但当时看完觉得很震撼，自此以后，时刻都提醒我要批判性地面对过去的经验。
这句名言分享给你们：
The only risk of experience is that it works until it doesn’t.
这句话翻译成中文会损失不少意味，我就不翻了，大家闭上眼睛仔细体会一下。
这句话也告诉我们，不要总是对过去的经验充满自信，这本身就是经验最大的问题。
不要总觉得房子过去一直在涨，就选择性地找了一堆理由来告诉自己：
经验告诉我，它还会涨。
那房价到底会怎么样？涨还是跌，你就告诉我，我要不要买，别扯那么多犊子！
如果一定要个简单粗暴的结论，那么我可以告诉你：
房子肯定会跌。现在不要买。
紧急的自住需求除外，比如你得买房才能结婚，我总不能劝你分手吧，这样的风险实在太大。终身幸福在被套面前，你还是选择被套好了。
有人说，谁都知道房子肯定会跌，但是不加个时间窗口做预测，就等于耍流氓。房子多久会跌？
今明两年之内。
2
房子是跌过的
接下来讲一下主要的逻辑。
让我们先回顾一下历史。
中国的房子历史上有没有跌过，当然有，讲两次。
第一次是上世纪90年代。
海南大开发推动了全国房地产市场的繁荣，上海市中心房价涨到6000元/平方米，但随着1993年第一次房地产调控，海南、北海等地房地产泡沫破裂。
泡沫破裂效应很快蔓延至全国，1994年上海市中心房价降到3000元/平方米，市场一片萧条。很多人手持现金，任你怎么说，买房送户口啥的，都不为所动。
这个阶段的整体经济背景很重要，诸多方面和如今有些相似。以下是民生证券管清友对当时经济情况的梳理。
这轮经济，GDP增速从1992年的14.2%一路下行至1999年的7.2%。
通货紧缩严重，1998-2000年CPI和PPI最低分别降至-1.4%和-4.1%。
工人大规模下岗，就业人数从1998年的1.46亿人降至2000年的1.16亿人，三年内减少3000万人。
行政化国企改革和去产能效果显著。去产能以纺织业为例，用三年时间淘汰落后棉纺锭 1000万锭，分流安置下岗职工 120万人，并在2000年实现扭亏为盈。
这个阶段，是改革开放以来，政府对经济很有魄力的一次改革，通过承担短期的阵痛，换来市场的重新出清（出清的意思，粗暴理解，就是让供需重新合理匹配，不要出现大量供给过剩），为中国经济的发展，扫清了很多基础性的障碍。
当下中国经济面临的两大主要问题，产能过剩和债务问题，和90年代时颇为相似。只是问题经过这么多年的堆积，经济体量和当年也不可同日而语，当前管理层在下决心处置时，少了几分勇气，多了几分摇摆。
正是这样的摇摆，强化了市场看涨的预期。
事实上，过去这些年，金融市场一直处在和央妈对赌的游戏当中，赌央妈会心软。就像小孩子赌爸妈会给糖吃一样。不给？那我就哭，闹，装死给你看。事实上，央妈的确一直都乖乖就范了。
然而，目前中国经济的情况，已经到了非得来一次彻底的断、舍、离，才能继续往前。
上了年纪的人，都开始怀念姓朱的那位老人。如果现在老人家还管经济，中国现在的情况或许全然不同。
第二次，是最近的2014年。
2014年，哪怕是北京的房价，也出现过从2014年4月到2015年1月长达10个月的下跌，跌幅超过了8%。这虽然不是一个群众喜闻乐见的跌幅，但是相较于一直上涨的趋势，已经颇为可观。
房价为啥会跌？因为市场上钱变少了。
关于房价，我的逻辑一直都很简单，就是看钱。
钱多了就涨，钱少了就跌。
当然这种跌，不一定是价格迅速下降，也可能是高位盘整，通过时间来消化，相当于变相地跌。
2014年那一波，主要原因是美联储退出超级宽松的货币政策，导致中国央行的外汇新增占款连续下滑，相当于被动地让央行收紧了货币投放。
钱袋子一收紧，经济就开始出现巨大下滑的压力。房地产哀鸿遍野，市场又开始哭开始闹，逼着央行放水。如大家所料，央妈没抗住。当年也在提的去杠杆挤泡沫，就此败下阵来。
2015年2月开始，央行连续降准降息，刺激银行信贷，房价冲上了最后一波高地。
回头去看，如果管理层能在14年咬咬牙，忍住阵痛，中国今日的情况，就会很不一样。当年美联储刚刚退出QE，离首次加息还有一年的时间窗口，国内搞去杠杆的外部环境，可能比现在要好。
截止日期是第一生产力。
这个结论不仅对个人适用，对解决中国的经济问题，也适用。不到逼不得已，问题往往得不到解决。
美联储现在正式进入加息周期，有加速加息的趋势，并且极有可能明年开始缩表，这些东西不懂没关系，反正你可以理解为，现在老美那边的动作，逼着中国不得不收紧钱袋子。
一方面要收紧钱袋子，一方面要去杠杆，化解堆积的产能和债务问题，何其难也？
可截止日期的大限来临，再难也要面对。
这就是为什么我们看到，哪怕最近一直出现多个金融市场齐跌，大家马上就要装死的局面，上面也毫不动摇地继续推进去杠杆的措施。
央妈第一次，变得心硬起来，而且一步到位，硬到心如铁石。
3
核心逻辑
再回到房价。
为什么我说房价的核心逻辑很简单，就是和钱相关。
这就是问题的本质，不要总想着中国很特殊，中国城市化还在半路上，中国人买房情结就像处女情结一样根深蒂固，这些统统都只是表面现象。
再次重申，决定房价涨跌的核心逻辑，只有一个，就是钱多钱少。
不妨再回顾一下美国最新一轮房地产泡沫的始终。
2001年美国互联网科技泡沫破灭，股市暴跌，美联储为了刺激经济，开始开足马力放水，往市场撒钱。
2001年9月以来，美联储连续降息11次，降至2003年6月的1%，成了朝鲜战争以后50年的最低水平。
货币当中，最主要的部分，是通过借来借去的信贷派生而来，因此降息就是增加市场货币供应最强大也是最直接的手段，它会增强借贷意愿。
随着美联储不断降息，美国的房价，也在2007年之前，一路高歌猛进。在这个过程当中，影子银行规模的飙升，也对房价起到了推波助澜的作用。
图来源：财经连环话。
对比一下中国央行2015年2月开始的最新一轮的降息，中国影子银行发展，以及最新一轮以一线城市为代表的房价暴涨，是不是颇为相似？
中国央行2015年货币政策
2004年6月到2006年6月，美联储觉得这么玩儿下去要玩儿脱，开始提高利率，两年时间，从1%连续加息17次，一口气加到了5.25%。
加息的过程，和降息相反，就是直接收紧钱袋子的过程。
再往后的情况，大家都知道了。
4
钱袋子全面收紧
每一个泡沫，都有一根针等着。
对中国高企的房价来说，这根针，可能就是管理层主动去杠杆。
中国现在的情况比美国当年更复杂。除了高杠杆之外，还叠加严重的产能过剩。产能过剩的主要影响，是实业没有了投资回报率。
实业里常年累积的供需错配，释放了很多低效重复的生产，导致库存大量积压，实业企业不愿意再投资生产，资金也不愿意进去，因为进去没有利润，或者有利润，也抵不过融资成本。
这个大前提下，央妈就算放钱出来，也不会如愿进入实体支持经济发展，而是会想方设法跑到金融体系里搞制度套利。
比如最近监管在大力整治的幺蛾子：
同业存单-同业理财-委外投资。
这就是一种典型的制度套利。钱在金融体系里空转，之前房子没控制，就大量窜到房子里，这显然是上面清楚的，也不愿意看到的。
于是乎，央行就把袋子收紧了。
金融体系里的钱，窜来窜去，层层嵌套，很多风险逃脱了传统的监管体系，这样可能出现系统性的金融风险，管理层也是绝对不允许发生的。
于是乎，监管就推出了大规模的金融行业去杠杆。
美联储加息的周期，才刚刚开始，未来大概率只会越来越快。并且明年开始，很可能会缩表，缩表你可以理解为之前QE的相反动作，就是把钱从市场上收回来，这会进一步导致全球美元回流。
于是乎，中国也得被动加息，也得缩表。
不然汇率药丸。这个逻辑之前讲过很多次，不赘述。
不管哪个逻辑，接下来，中国经济都必然会经历一个痛苦的过程：
断、舍、离。
断的是过去摇摆的老路，
舍的是宽松的货币政策，
离的是过剩的产能和高企的杠杆。
唯有断舍离，中国经济才可能像二十年前那样，重新焕发生机。这个过程是痛苦的，但没有痛苦，就没有新的健康成长，这和人生病了，需要忍受痛苦接受治疗一样。
在整个经济都在刮骨疗伤的周期里，你还指望房子能独善其身？
5
敬畏市场
在投资领域，几乎没有特别年轻的成功者。原因在于，那些年纪轻轻就在资本市场赚到大钱的人，往往都输给了周期。
唯有经历过市场周期起起落落的来回洗礼，人们才会真正走向成熟。此时，他们早已不再是认为自己无所不能的年轻人了。
不要再幼稚地说，经济规律在中国房价面前没有用。
没有经历过周期的人，不懂得敬畏市场，迟早会被市场以血泪教训。
股市如此、楼市亦如此。
也不要再说，中国有一个强大的XX，XX能主宰一切。XX只能干预周期，但取代不了周期。
因为周期的根源，是人性。
就像荷尔蒙推动了人类的繁衍一样，贪婪、恐惧和羊群效应，推动着经济周期的潮起潮落。
潮起潮落中，唯有对市场保有足够的敬畏，才能活得长久。
P.S.1: 作者持有商品市场的空头头寸。
P.S.2: 以上纯属个人观点，不作为投资建议。
P.S.3: 不以实际行动来支持的观点，都是耍流氓。
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秦小明
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