房价多头（含任志强）的这些逻辑全错！

中国房价走势与货币供应增速变化图（数据: Wind）

注：蓝色线表示房价（右轴）橙色线表示M2（左轴），可以看出，房价一般滞后M2半年到达顶点或底部。

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这几天总有老铁在后台给我留言，让我谈一谈房价，说任志强又在喊话，房价又要开涨了。

开篇先说两个非常非常非常重要的结论：

1. 经验最大的风险，是它在被验证无效之前，总是有效的。

这句话中文读着有点拗口，英文更好理解：The real downside of experience is that it works until it doesn’t.

2. 结论正确，并不必然保证逻辑正确。完全有可能是错误的逻辑，因为偶合，导致了正确的结论。

这个现象在中国股市里非常常见。比如有散户买了京东方，后来股价大涨，他会认为他以为的京东和京东方有关系的逻辑，导致了股价大涨的结果。事实上完全不是。大涨只是一种偶然巧合。

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其实我不太愿意谈房价的，因为按照我之前的逻辑，我对房价的两个基本立场没变过：

第一，关于未来房价判断的问题。

房价的走势，就看货币。这不是忽略其他因素，是大道至简。中国的房价，压根就是个金融游戏，金融游戏的根本驱动，就看金融条件（货币和利率）。

这个时候，你应该仔细看看本文的题图，相信你能得到关于房价走势的启发。题图可以点击放大查看高清版。

第二，关于现在要不要买房的问题。

买房投资的，我的观点一直是不建议，不管你哪个城市。即使有行情，也是鱼尾巴，性价比（风险收益比）不高；

买房自住的，看你有多急，十万火急的话，价格对你就失去了意义。就好像得了重病你不会考虑药的价格是贵还是便宜；如果不太着急，不妨再等两年，短周期至少到19年再看。

想买房但是连首付都凑不齐的，你的首要任务不是琢磨房价，是琢磨怎么提升自我怎么跑收入。你对房子的美好愿望充其量只能叫「准需求」，天天想着房价涨还是跌，对你有弊无利。

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然后让我们来看一下任志强最新一次的发言。

你仔细去看他的演讲稿原文，其实措辞和观点并不是一些自媒体吸引眼球所说的那样「任志强又开炮了，房价又要涨」。相反，大炮的观点出现了微妙的边际变化。

比如他说：

这次没有人知道会不会再启动了，谁也不敢说何时调整政策，以前我们都敢说，现在不敢说了，最近开会说建立长效机制。也就是说，可能会有一些变化，但是这个变化是什么，没有人知道。

比如他又说：

不要以为金融影响仅仅是指当前的货币增量还有货币贬值。不仅仅是当前的利率，利率确实影响购房问题。但是长期的货币贬值问题对资产价格的影响是巨大的。

比如他还说：

尽管中国的房地产是非市场化的，但是还是有一些市场化的东西。所以这些市场化的竞争形成了无论政策怎么变化，市场化的规律是不会因为房地产政策变化而变化的。

这些话和大炮以前的坚定看多房价的观点，多少有些边际分歧。至少我读完任志强的整篇报告，除了强调以前看多的几个逻辑之外，整体上，我更多地感受到了观点的「软化」。即使看多，也没有之前那么坚定了。

此外，在任志强的报告里，充满了一些常识性的逻辑错误。比如随便举两处：

大炮说，中国的GDP二季度的时候是6.9%，三季度变成了6.8%，为什么少了零点一个点，就是因为房地产贡献度下降少的0.1%。

这纯粹是屁股决定脑袋，为了看多而强找理由来支撑。

稍微有点经济常识的人都知道，GDP的增长由投资+消费+净出口三驾马车驱动，而房地产投资只是投资里的一部分。

中国三季度GDP从6.9%到6.8%是投资和出口增速下滑共同拖累所致，且构成投资的三大项（制造业、基建、房地产）全线下滑，怎么就成了任志强口中的「房地产贡献下降少的0.1%」呢？

此外，从2016年开始，消费对经济增长的贡献，就超过了60%。这个数据表明，中国经济对房地产的依赖，正在越来越弱，根本就不是任志强发言里所说的，没了房地产，中国经济就不行了。这纯粹是瞎扯。

事实是什么呢？事实是中国经济的增长，越来越靠服务业驱动，第二产业（包括房地产）的驱动正在快速边际变弱。

房地产销售和投资因为本轮调控一直在掉，但是我们观察到的是经济增长并没有受到特别大的边际冲击，这就是高层在政治局报告里提到的经济增长表现出来的「韧性」。

这股韧性，让高层更加坚决地要处理房价泡沫的问题。这是中国经济一个新的变化，也是观察房地产走向的新因素。它非常重要，但多数人还没意识到。

以后不要再动不动就搬出「房地产绑架了中国经济」这样的命题。

任志强还提到，看房价的的涨幅不能看平均，要分开看，平均没有意义。但他同时又说92年到17年，房价涨了7倍多，大学生的平均工资涨了40倍，所以按照房价收入比，房价根本不高。

看出问题了吗？前面说平均没有意义，后面又拿平均来支撑自己的观点，这tm不是耍流氓是什么？那我是不是可以拿最富有的一批人来说，不但房价不高，房价还远远低估？

这句MMP很早就想讲了！任大炮论证自己观点的方式，无F*ck说！

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为什么常见的「多头逻辑」是错的？

这些逻辑包括任志强的。比如任志强提到的土地、财税、户籍制度。这是他最新演讲里提到的决定房价涨跌的几个「政策制度」。

除了这些，市场上常见的「多头逻辑」还包括：

一线城市的资源优势，即虹吸效应。一线城市聚集了更多的资源，所以房价只会涨不会跌。

城镇化，因为中国的城镇化率还不够高，城镇化会推着房价继续涨！

中国的丈母娘文化，结婚必须要有房子，所以房价跌不下来！

先讲一个最基本的逻辑：

如果A是B发生的原因，那么一定要同时满足以下两个条件：

A发生了，B一定会发生 & B的发生，一定要以A为前提。

比如，在人健康的前提下，A是吃东西，B是感觉到饱。那A就是B的原因，B是A的结果。

如果我们把土地/财税/户籍制度/一线城市的虹吸效应/城镇化/丈母娘文化这些常见的多头逻辑统称为A（当然，你也可以把它们任意一个当做A），把房价上涨当做B，那能说明A和B是因果关系吗？

显然不能。

比如，回去看题图，中国很多城市在2015年初前后就出现过房价连续下跌，北京当年跌了长达8个月。

请问，在这段时间里，以上多头逻辑有何变化？

土地制度改变了？户籍制度改变了？财税制度改变了？大城市没有那么有吸引力了？城镇化停滞了？丈母娘不要房子就能嫁女儿了？

以上答案全部是，NO! 

这些多头逻辑没有任何一个出现变化，但是房价竟然阴跌了将近一年之久！

再看看温州房价「逝去的十年」，以上多头逻辑，哪个被破坏了吗？

看15年下半年到16年，北上深还是北上深，为毛突然就暴涨一倍？为毛此前不涨？资源优势，人口因素，土地政策，全部无法解释这样的现象。

看16年下半年到17年，三四线城市的暴涨。它们的房价不少地方比上一轮一线城市涨得还要凶猛，那又是为什么？

要知道，三四线还是三四线，并没有任何大城市的优势，多头逻辑是不是自我矛盾了？

考虑房价的问题，一定要时刻记住，北上深十年前就是北上深，它们作为大城市的优势一直都在，但为什么偏偏房价暴涨只出现在有限的几个年份？

同理，中国的城镇化一直都在进行，人口一直都是那么多，土地制度财税制度也一直都是如此，丈母娘文化更是这样，为何房价只在有些年份暴涨，而不是一直暴涨？甚至有些年份还下跌？

比如2008深圳房价腰斩，2015年初全国范围的房价下跌，温州房价跌了10年，能说这些时候的「多头逻辑」突然消失了吗？并不能。

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最后重申本段子手的观点，在中国，庞大的房地产市场，早已成了吸纳过剩货币的池子。

房价游戏，早就变成了一个金融游戏。只要房地产的金融属性没有褪去，房价的涨跌，最核心的驱动变量就是金融条件，也只能是金融条件。

要把握房地产价格的走势，就必须搞懂金融条件的变化。

过去十年，是全球金融条件放松（货币政策宽松，超低利率）的十年。这在全球范围内催生了巨大的资产价格泡沫，在中国就主要表现为房价的飙涨。

反正房价过去十年是一直涨的，除了用人口、城镇化、土地制度等等来解释，你甚至可以用过去十年周杰伦的歌很火，导致了房价上涨，这样的逻辑来论证，结论一样正确。

Interesting，isn't it？

在牛市当中，只要你坚持看多做多，那就是股神，不管你的逻辑是对是错。

就像我们在股市的牛市里，看到大叔大妈都纷纷化身股神一样。

有理由相信，任志强这样的死多头，房市里一定一抓一大把，炒房的大妈不一定水平比任大炮低。只不过他比较有名，大家听到他的声音多一点而已，就像2015年多头的任泽平一样。

但你不能说这两位任老师就是神，甚至你要清醒地知道，他们的逻辑很多都是错误的，只是刚好碰上了房地产/股票牛市的大环境，才赢得了很多人的无脑崇拜和追捧。

这就是一开始我说的「偶合」，即偶然巧合。在专业金融领域，有素养的老司机都会承认这个事实：没有人能预测市场。所谓的「预测」准确，只是随机检验的偶合性使然。

如果你连房价涨跌的大逻辑都搞不清楚，即使暂时结论对了，也迟早会被忽悠掉进坑里吃大亏。

PS：关于未来的房价走势，我个人的观点非常明确，参考文章第2部分我对房价判断的两个基本立场。

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