颤抖吧!房地产税要来了!这6种人危险了!

2017-02-24 聚焦视角 聚焦视角

刚刚,住建部放了个大消息:房地产税要来了!


今天(2月23日)上午,一个大消息破空而来:住建部副部长陆克华在国新办新闻发布会上透露,有关部门正在为房地产税做准备工作


 

他的原话是这样的:

 

回答您第二个关于房地产税的问题。这个问题是十八届三中全会明确的改革任务,要加快房地产税立法,并适时推进改革。有关部门正在按照中央要求开展工作。

 

重点都在这里了


陆克华还表示,将严厉打击租房租赁市场上的违法违规行为,大力整治“黑中介”、“黑二房东”,保护租房群众的合法权益。要加快住房租赁市场立法,目前正会同有关部门积极开展调研、论证等工作。


住建部部长陈政高称,2017年住建部将认真贯彻落实中央经济工作会议精神,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,努力促进房地产市场平稳健康发展。他表示:


一方面,要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题;另一方面,要抓好热点城市防过热、防风险工作,抑制房地产泡沫,防止出现大起大落


陈政高称,在各方面的共同努力下,热点城市房地产市场预期有所改变,房价过快上涨势头得到遏制,调控工作取得了阶段性成效。2016年10月份以来,热点城市新建商品住宅价格还比不涨。今年1月份房价继续趋稳


网友解读:


@齐俊杰:大起已经成为事实,那这句话的意思就是主要防止大落。


@黄生看金融:住建部表示要加快房地产税立法,如果真的是,会加重持有房产者的成本,一旦推出房地产税,短期对房价有打击,但是中长期决定房价的不是房地产税,最终还是货币,因此长期作用不大,只是房地产税的推出恐怕需要很长时间,不动产联网都推进艰难,何况这个,阻碍的力量太大。


关于房产税的三个问题


作为吃瓜群众,在讨论房产税以及该税征收后对市场的影响等问题前,先回答三个问题:


1、政府为什么要征收房产税?


房产税的征收是为了降房价?你想得太多了。在中国,政府如欲真的想降房价,手段多到根本用不完,何需要用到房产税?


房产税的征收目的只有一个:以房产税来替代土地出让金,以便将房产税作为未来地方政府的最大税收来源,否则如何养得起中国庞大的公务员体系?


2、在目前的房地产利益链条上,谁才是最大的得益者?


这个问题很重要,因为理清了这个问题,房地产的很多问题便明白了根源了。

在中国的房地产利益链上,吃碎肉的是房企,喝剩汤的是房屋持有者,而大碗吃肉的人是谁?你自己猜去吧!


目前比较公认的数据统计显示,房地产利益链上,房价中的近六七者最终流向了政府的口袋。


3、目前的中国社会,哪些人手中持有的房产数量最多,而又是哪些人恰恰手握房产税的定义权?


在中国,持有房产数量最多的阶层就是有权有钱的人,而房产税的出台在程序上的尴尬在于,“出不出台”以及“怎样出台”刚好由这些人决定,而不是无权无势的吃瓜群众。像壹书生类似的吃瓜群众只有在此讨论的份。


因此,房产税出台的博弈在于,持有房产最多的阶层,却手握着房产税是否出台的把关权力。他们会亲手拿刀去砍自己吗?一个字,难;二个字,很难;三个字:非常难!


由于国家已经确定了“税收法定”的原则,开征房地产税必须经过全国人大立法。此前,关于房地产税有种种争论,但在当前民意基础下,开征显然是必须的,立法过程也会比较顺利。但即便如此,完成整个程序恐怕也要到2018年末了


房产税到底是什么?


房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。


而房产税的税率分以下两种情况:


1.按房产余值计征的,年税率为1.2%;


2.按房产出租的租金收入计征的,税率为12%。从2001年1月1日起,对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,可暂减按4%的税率征收房产税。


简单说来就是自己的房子,按原值减除10%~30%后作为房产余值,乘以1.2%每年;如果是出租的房子,按照租金的12%每年征收。


那么谁最害怕房地产税呢?


这6种人危险了


1、在中心城市囤积了大量住宅的人    

伤害指数★★★

 

虽然北上深等中心城市房价非常贵,但对贪官污吏、一夜暴富的人来说,拥有多套房子一点都不是问题。比如媒体披露的北戴河一个科级贪官,就拥有68套房子,其中7套在北京。在一位部级干部腐败案里,被罚没的房产有370多套。知名开发商潘石屹也曾说过,据他所知,有人在北京拥有100套住宅。

 

房地产税如何征收,目前尚不可知。但从目前民意来看,在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税,是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。但这很难影响中心城市长期房价,因为这些城市有显著人口增量。

 

至于商办物业,应该不会有累进制、惩罚性的房地产税。

 

2、盲目购买了旅游物业、养老地产的人  

伤害指数★★★★

 

如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子将成为鸡肋。部分位置差、附近景区级别低的旅游物业,最终可能被废弃,用来养鸡养鸭。

 

养老地产的情况,也大多类似旅游地产。除非在有人口增量的大城市,否则也非常麻烦。


此外,别墅的房地产税也会比较沉重,未来有可能成为鸡肋资产。

 

3、盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人  

伤害指数★★★★

 

国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”曾调查过12个省、区的156个地级市。结果发现,90%以上的地级市正在规划建设新城、新区,很多县城也不例外。按照规划,这些新区、新城可以居住34亿人。但事实上,绝大多数三四五线城市人口增长乏力,各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后也会非常惨。

 

说实话,即便小城市免征房地产税,郊区、新区的房子也没有多大价值。

 

4、加杠杆、超承受能力买多套房的白领  

伤害指数★★★★

 

最近一个深圳中年IT男买房、失业的故事,在朋友圈刷屏。其实,他遭遇困难的核心问题,是因为盲目加杠杆买房,月供远远超过了安全线,一旦遇到事业上的挫折,现金流就面临很大的问题。房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。

 

5、在三四线城市囤积了大量住宅的人    

伤害指数★★★★★

 

相对而言,这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税,他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,而卖房子很有可能找不到接盘侠。


他们只能寄希望于所在的城市免征房地产税,但这个颇有难度。

 

6、手中有多套房、负债率非常高的炒房者   

伤害指数:★★★★★

 

房地产税即将出台这个消息,就足以对这类人产生巨大的压力。因为今天的消息公布后,会加剧市场的僵持,目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者,将会非常困难。他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。


大家提到房产税就很兴奋,因为觉得房产税出了,房价肯定就降了,那么到底能不能降房价呢?


房地产税能不能带来房价大降?


从2010年以来,房产税就一直是业内外热议的焦点。曾有观点认为,房产税确实能起到抑制房价的作用;也有观点认为房产税的具体细节不明确,也未经实践检验,对房价影响有限。


实际生活中的房价高低受多种因素影响,仅凭房地产税单一因素并不会起决定性作用。在当前卖方市场下,房地产税对于调控房价的作用不太明确,因此不能把调控房价的期望全部放在房地产税上面。


据了解,美国、英国、加拿大、德国等百余个国家都会征收房地产税,税率平均在1.5%左右,以低于市场价的评估价为税基,评估价隔几年便会适度调整。从国内征税前景看,将来我国征收房地产税的税基和税率,将总体小于发达国家,对房价的冲击没想象的那么大。因此,通过征收房地产税以期未来房价大幅下落是不现实的。


扩展阅读:房产税不能降房价,只是让房子质量变糟糕


全国人大财经委副主任委员尹中卿接受记者采访时认为房产税能降房价。


相信房产税能降房价的人不少,比如原财政部专家贾康。央行货币政策委员、北京国民经济研究所所长樊纲也曾说:“价格肯定是管用的,价格不管用往往是没到足够高。中国的炒房团跑到美国,说美国次贷危机房子便宜,转了一圈最后一问每年还得交4%的税,结果全都不买了。”


这些专家的发言有什么问题?一个很简单的问题,就是没有区分含税价和净价。


此前我已经写过一篇,讲,只要进行简单的边际分析,就知道房产税确实能使得卖方所得(净价)下降,但买方的付出(含税价)必然上升。但遗憾的是,那些支持房产税的专家连这么简单的边际分析都不肯做。


以樊纲的发言来看,美国的情况就是这样。如果只看卖方净得,房价确实不高,但如果算上税,买方付出很高。


但,这明明是房产税抬高房子总价(含税)的一个例子啊(樊纲自己都说中国炒房团被高付出吓退了),却被樊纲说成是房产税降低房价的例子。这里他偷换了一个概念,就是只看净价。


所以,中国的一些专家啊……一叹。


我再简单解释一下。


假定一套房子市场价为100万,现在开始收10万房产税,卖方顶天了,也就承担全部10万税负,买方仍然付出100万,卖方净得降为90万。卖方不可能对买方说:“我的净得也降低2万,你总共只需要付出98万就行了。”


请注意,这是说卖方顶天了的情况。一般情况下,卖方不可能承担全部税负,所以,买方的总付出一定是上升的,比如,上升到102万。


所以,房产税降低净价,抬高含税价。道理就是这么简单。


有人说,房产税是持有税,不是交易税,所以可以降低房价。


对这一点,我也举过一个例子,每交易10个苹果,政府收走3个,无论它是从卖方收(卖方税),还是从买方收(买方税),还是等你买回家再去你家收(持有税),税负效果是一样的。


主流学界有很多“财税专家”,煞有介事地分析不同征税环节。他们认为,在这个环节征税不好,但如果换到那个环节征收,就是好的。这理论很蒙人。连潘石屹都信持有税能降低房价。


你要是相信,在你买10个苹果的现场,征税官收走3个,是不好的,但如果等你把苹果拿回家,征税官再上门收走3个,后者能帮你降低苹果的价格,那我只能恭喜你,你具备成为潘石屹的潜质。


苹果持有税会导致什么效果?很显然地,为了少交税,人们尽可能地当场多吃苹果,少带回家;人们会先把好的苹果吃掉,留下品质一般的带回家。


房子不能当场吃掉,但人们的处理会和对待苹果一样:购买更小、质量更差一点的房子,因为数量小、质量差可以少交税。


但是“专家”们不会管人们房子的质量、数量,他们会说:“看,房价真的下降了耶!”


的确,房子是用来住的,不是用来炒的,定位非常对。解决“炒”的问题,其实只要管紧货币、增加土地供给就好。“专家”们鼓吹的房产税,只会降低人们的住房数量、质量,不符合“房子是用来住的”的定位。但我感觉“专家”们有可能再次胜利。


综合自财经韬略tttmoney8韬略哥、证券时报、新浪微博、凤凰财知道、网络等

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