1000元就能当包租婆？REITs打新实操攻略

小伙伴们，大家好呀，我是陪你学理财的小投。

又有一只保障性租赁住房REITs要跟大家见面啦！

它就是华夏基金华润有巢租赁住房REITs（508077），今天开始认购。

在之前的内容中，小投就多次提醒过大家REITs产品的打新和上市信息，相信参与的小伙伴也都吃到了超大鸡腿。

还没关注的小伙伴也不用担心，今天的内容，我们一起来学习——公募REITs基金实操攻略！

到底什么是REITs?

REITs官方的名字是公开募集基础设施证券投资基金，顾名思义，基础设施REITs主要投资的是基础设施项目。

(图片来源于网络)

具体操作上，它会把80%以上的钱投资到基建项目里头，剩下的20%投资到债券、货币市场工具等安全性更强的资产上。

每年，公募REITs将可供分配金额的90%以现金分红的方式分给投资人，从而让投资人享受这个基建项目的收益。

简单来说，你买了这个REITs，就相当于买下国家重点区域的工业园区或者高速公路，这些园区收到的租金或是高速公路收到的过路过桥费，你都能分一份，最重要的是当你不想投资了，还能随时把这个转卖给其他人。

那既然是国家的优秀项目，是不是所有的都一把梭哈，随便买就行呢？

当然不是，不懂不投那是最起码的。而且按照我们RETIs 的发展速度，如果每一只都认购的话，估计荷包也承受不了这么多。另外，随着上市的REITs越来越多，咱们肯定也是优中择优才是更好的选择。

我们应该怎么来筛选呢?

我们可以从以下几点来考虑——

1、底层项目

对于我们的 REITs 基金来讲，项目好不好直接就关系到了这个REITs到底能不能赚钱。

那么，底层项目信息我们可以从哪里看呢？

长投学堂强大的工具研发团队，已经帮大家全新上线了REITs专栏功能，一网打尽REITs产品信息！

第一步：长按扫描二维码，进入REITs专栏；（文末点击原文链接也可以进入呦~）

第二步：就可以看到已经发行的REITs信息列表啦，点击【REITs指数】，还可以看到我们为大家统计的已上市产品的收益曲线；

第三步：下载【长投学堂APP】，进入【发现】-【REITs专栏】，点击对应的REITs名称，就可以看到底层项目信息了。

这次的华夏华润有巢REIT，有以下产品亮点——

①保障性租赁住房REITs广受市场认可

保租房REITs涉及民生及社会问题，具有相对稳定的长期租金收益、同时具有权益属性，发行初期就备受关注。今年8月首批保租房REITs发行，3只产品超1200亿巨资认购，认购倍数均超百倍。

②地理位置优越，出租率高

标的资产为上海市松江区有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，是上海松江“001号”、“002号”保租房项目，房间全部以精装标准交付，实现租户拎包入住，是上海市推进保障性租赁住房政策的重要示范，出租率均为94%（截至20220930）。

③运营成熟，管理规模行业前十

原始权益人华润有巢，为华润置地2018年创立的长租公寓品牌，持有公寓（开业+在建）5.25万间、管理规模行业前十、央企第一、全国性自持大型租赁社区项目规模行业第一、社会责任发展水平行业第一。

总体来说，目前的REITs项目基本上都是优中选优的国家项目。从理论上来说，底层项目这一块都不用太担心。但是随着以后REITs种类和数量越来越多，以后也需要大家做更多的甄别。

2、项目性质

依据底层资产权属特征不同，我们的中国RIETs分为经营类和产权类。

像高速公路、污水处理这种经营类的REITs收入会比较稳定，但是因为只有经营权，所以没有产权所以增值收益体现就没有产权类的明显。

而像产业园区之类的产权类REITs，项目本身底层资产升值的可能性会比较大，所以增值会比较明显。

3、战略配售比例

原始权益人或发起人，一般就是公募REITs基金的战略配售者，一般来说战略配售比例为不低于基金发售数量的20%，战略配售比越高说明自己对自己的项目有信心。

如果原始权益人都对这个项目没有信心的话，我们大概率可以预判这个项目可能不太好。

4、分派率

前面我们就讲过，REITs是要求每年强制分红的，需要将可供分配金额的90%以现金分红的方式分给投资人，这个分派率可以反映项目本身的盈利情况，所以这个分派率原则上不能低于4%，同样的这个也是可以在基金招募说明书上找到的。

5、内部收益率（IRR）

内部收益率，也叫做投资回报率，顾名思义就是投资这个能有多少的回报率，通常来说这个也是越高越好的。

如何认购?

通过我们的层层筛选，就可以开始认购了，同样的，我们可以在长投学堂app的REITs打新栏目查看发行申购信息。

这里提醒大家一点，在认购之前我们需要确保自己的券商开通基础设施权限。

如果没有开通，大家可通过以下方式开通一下

以涨乐财富通为例——

个人投资者和专业投资者机构客户，在交易日9:00-16:00通过下方按钮或涨乐财富通-账户-更多业务-办业务-权限开通-基础设施基金权限开通菜单办理。

*注意：上交所的REITs是金额认购，一般1000元起购。

而深交所的REITs是份额认购，1000份起购，比起上交所的REITs，深交所的REITs的门槛会相对比较高。

具体操作方法小投也帮大家整理好了，同样以涨乐财富通为例——

👉打开交易软件，找到【交易】，找到【场内基金】-【场内认购】，输入REITs代码和自己的预认购金额。

这里小投要提醒一下，REITs认购是按比例分配的，和咱们经常参与的打新股、打新债不同。也就是大家不用担心中不中签，只要认购，就会中签，只是份额多少的问题。目前的情况是，认购1万块最终能分配到手100-200元。

目前，我们可以用两种方法来获利——

1、打新策略。

这个跟咱们可转债打新一样，认购到REITs 之后，在上市当天或第一个涨停开板后卖出获利。它赚的是REITs新上市后的冲高溢价，但由于配售比例很低，所以这个方法能不能赚到钱，也要看市场当天的情绪，也要看自己配售的份额。

具体可以参考如下——

上市后涨幅比较大，那么这个时候你可以选择卖出，落袋为安。当然看好以后的发展，你也可以考虑长期持有。

②上市后涨幅不大，比如没有超过10%，并且也看好基金后市的发展，而且持有数量本身就不多（配售额度本身就低），那么可以考虑长期持有。如果涨幅很小，也可以适当根据自己的风险承受能力适当入手。

③上市后破发也就是跌破发行价（虽然这种可能性比较低），那么可以先不要卖出，等待后面的机会。如果看好后续的发展，可以根据自身的情况，适当入手。

2、长期持有

如果看好优质REITs，其实目前的REITs的底层项目都是很不错的，目前来说每个项目都不用太担心。而根据目前的配售比例来说，除非你的资金量非常的大，不然你能配售的份额肯定少之又少的。

所以，如果说你愿意长期持有，看好长期的发展，那么是完全可以在上市之后买入的。我们可以等在价格平稳后入手，然后长期持有。

REITs基金分红是非常的高，根据规定90%的收益都是要用来分红的，所以长期来看，也是不错的！

当然，以上两个方法可以结合着来用，具体根据自己的实际情况来！

最后想说的是，就咱们的REITs基金来讲，风险介于股票和基金之间 ，大家还是要结合自身预期收益、风险承受能力、资金期限等方面有选择的投资。

总体来说，我国对REITs还是非常重视。根据目前我国对基建发展的极大需求，以及国外REITs发展的良好态势，我国REITs这一类工具的发展会是大势所趋。

所以即便现在不投，咱们也要关注起来，只有通过科学的方法投资，才能避免损失，提高收益。

*提示：

-本文涉及的产品、图片仅为行文所需客观陈述，不构成投资建议。基金有风险，投资需谨慎，数据来源于招募说明书，仅供参考。

好了，今天的内容就分享到这里啦。

我是陪你学理财的小投，喜欢的话，不妨帮小投一键三连“分享、点赞、在看”呀！

PS：

因微信公众号平台更改了推送规则，如果不想错过精彩文章、赚钱干货、福利活动，请按照下图步骤操作：

▼

“在看”支持一下吧~