《千万别说你懂买房》——读书笔记

《千万别说你懂买房》

读书笔记

买房对于中国大部分老百姓来说，可谓是精挑细选。原因是绝大多数家庭的资产配置，房产占大头，仅有少许部分甚至微量是金融资产。大多数包括无知少年对于买房的主要想法就是刚需，由于它的周边配套服务，导致它具有一定的投资属性。若是为了买房投资，要么是等待下一个出高价的接盘侠，要么就是收租回本。我们来看组2017年和2021年Q4的全国城市租售比排行：
好家伙！厦门的租售比依然独占鳌头呀啥意思呢？由于厦门房价高企，租金涨幅跟不上房价涨幅，导致厦门人均购房收租，需要82年才能回本。身为土生土长的厦门人，只能呵呵。鹭岛果然是一线房价，二线城市，三线工资，在此体现得淋漓尽致。那么，对于一个打算买房的小白来说，在没有律师等专业人士的帮助下，该如何建立一个清晰的购房思路呢。在还没阅读此书之前，无知少年的认知仅仅停留在根据土地周围的服务配套进行选房。在我看来，这书更像是本工具书，作者没有以华丽的词藻去修饰，仅用通俗易懂的文字手把手教大家如何买房。本篇读书笔记类似于摘要，可以帮助读者们更轻松、更快速高效地阅览此书。无知少年将从交易流程、购房资金、房屋选择、选择中介、砍价技巧这五要素进行阐述。本书评分（满分5星）为★★★★。文章字数6千余字。

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交易流程

二手房交易基本流程：

1产权调查

产权调查，俗称“拉产调”。

产权人带上身份证明到不动产登记中心就可以，购房人拿着购房合同也可以去。不过有购房合同的时候，购房人的定金已经交了，已经有了一定的风险。

所以购房人有两个选择：可以在签约前邀请业主去不动产登记大厅查询产权登记情况，也可以在签约后自己去或者委托中介去。

2签合同

签约的时候应该签三份合同：存量房买卖合同（范本）、补充协议、居间服务合同。

有的城市只用签一份合同，这份合同一般叫作买卖居间服务合同，其实就是把三份合同合成了一份。其中存量房买卖合同和补充协议，实际上是一个合同，只不过一个是范本，一个是补充，范本是政府提供的，不能随便修改。补充协议全部是自己定。

简言之，面对合同时，有钱就请个律师，没钱就自己认真研究，偷懒就信任中介。

3网签、交首付款

签订买卖合同后，双方要及时进行网签。网签可以避免业主一房二卖（业主仍可与第三人签订买卖合同，只是若已经网签，第三人将无法取得房屋产权），也可以避免其再次对房屋进行抵押。

约定在网签当天交首付，对于买方来说较为有利。

4买家解抵押

解抵押，有以下两种操作方式：

1、业主可以用自己的钱先解抵押（提前还贷），没有钱怎么办？业主可以通过担保公司向银行借款赎楼来解抵押，会产生担保费用和短期赎楼利息。

2、买家出钱让业主解抵押（比较常见）。但是这种情况有个问题，就是怎么保证钱给了业主后业主会去还贷？

买家有以下两种选择。①对业主绝对信任，直接给业主钱。②钱不给业主，让业主授权给买家或者中介，由买家或者中介出面去还贷款解抵押。

5银行面签、住房抵押

如果不是一次性付清房款，买家还需要去银行贷款。贷款需买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。

购房人需要注意以下几点：（1）要注意能够贷款的额度、年限，如银行规定，贷款年限与购房人年龄之和，男不超过65岁、女不超过60岁。（2）如果贷款额度达不到预期，买家要做好支付更多首付款的准备，否则可能造成违约。

要特别注意，在贷款过程中，业主随时可能毁约，法院并不能强制业主配合你办贷款。这就意味着如果他要毁约，你就必须付全款。你不能付全款，就拿不到房产证。

6缴税

二手房常见及主要的税种有三个：契税、增值税及附加和个人所得税。

7房屋权属转移

房屋权属转移登记手续，就是“过户”。

8交房、支付尾款

分阶段支付购房款的主要目的在于减少风险，可以约定在交房过户后再支付相应尾款，以确保购房人顺利拿到房子。

购房资金

1定金

定金是买房交的第一笔钱，是购房人支付给业主的。在这之前，中介带你看房是不要钱的，服务全部免费。定金的意义，就是一旦签了定金合同，对方收了你的定金，就必须把房子过户给你。只要违反了定金合同的约定，对方就要双倍返还定金。

定金交多少比较合适？

5万元、10万元都可以，如果你能力不错，我觉得定金越多越好，但是法律规定定金的数额是有上限的，上限是总房款的20%。

小贴士

“定金”，是指合同当事人约定一方在合同订立时或在合同履行前预先给付对方一定数量的金钱，以保障合同债权实现的一种担保方式。“订金”，目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。订金与定金的区别主要表现在：（1）数额不同。定金的数额不得超过主合同金额的20%，超过的部分无效；而订金的数额没有限制。（2）效力不同。订金作为预付款一般在合同正常履行的情况下，成为价款的一部分；在合同没有得到履行的情况下，不管是给付一方当事人违约，还是接受方违约，订金都要原数返回。定金则不同，在合同得到履行时，定金是收回还是抵作价款，要根据双方当事人的约定来确定，并非一定抵作价款；在不履行合同的情况下，给付定金的一方不履行债务时，无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。

2中介收费标准

计划经济时代是有收费标准的，根据国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知（计价格[1995]971号），“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%—2.5%计收。”

随着市场经济的演变，2014年7月，国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知（发改价格[2014]1289号）发布后，1995年那个3%的中介费规定废除了，改由市场定价。

3购房主要税收

1、契税：

通常是网签交易价格的1%—3%。

计算公式：（网签价－增值税）×应缴纳税率。

2、增值税：

增值税则是房屋增值部分——合同成交价和取得房屋的交易价格的价差的5%。

①5.6%＝增值税（营业税）5%＋其他税费（包括教育附加费、城建税）的平均值0.6%。

②总价为网签价格或者核定价格，取高值。

自建房与非自建房的增值税（以北京为例、销售方为非自然人）：

房屋所有者未满两年进行出售，需征收增值税；满二唯一，免征增值税。

（注：1、“满”，就是房产证下来了几年。“唯一”，就是业主只有这一套房子<一般是本省市内>。

2、这个满几年是看房产证或契税完税凭证的时间，哪个早就按哪个算。如果中间重新办理过房产证——如，因为房主去世发生了继承、换发了新的产权证，就可能按照新的房产证重新计算时间。法律没有规定得太细，尺度完全凭工作人员的判断来掌握，所以提前问清楚很有必要。）

3、个人所得税：

①满二不满五，征收个人所得税；②满五唯一，免征个人所得税。

个人所得税有两种计算方式，一种是合同成交价的1%（有的城市可能比例不同），另外一种是交易差价的20%。

商业贷款有两种还款方式：

等额本息还款：把住房抵押贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。还款人每个月以固定金额还给银行，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。

等额本金还款：将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。

两者区别：

1、利息总支出，等额本息＞等额本金。

2、前期偿还额，等额本息＜等额本金

3、①等额本金，对于偿还者来说，前期还款压力大，随着时间推移，还款压力逐渐减小。②等额本息，每期偿还额固定不变，前期还款压力稍小，还款压力相对平摊。

若是买房还款，无知少年会选择「等额本息」。

房屋选择

1得房率

·公房得房率最高，超过100%。

·平房得房率约等于100%。

·多层板楼（无电梯）得房率90%左右。

·高层板楼得房率90%左右，高层塔楼得房率85%左右。

·新建小区高层塔楼得房率80%左右。

·写字楼得房率50%—70%，一般写字楼的公摊面积比较大，档次越高的写字楼公摊面积越大（所以我不建议大家买住宅的时候买商住楼，它的公摊面积标准参照的是写字楼，会导致得房率很低。）

·越是新建的小区，得房率越低，这是因为小区的公建配套设施越来越多，75%—80%的得房率也是存在的。得房率太低的房子，购房人需要考虑单价是否合算。

拆迁安置房可以进行买卖吗？

答案是：可以。

拆迁安置房的质量普遍比较差，社区环境和居民素质都令人担忧，属于正常情况下房价难以攀升、价值不断贬损的房子，购房人贪便宜买这种房子要有心理准备。
简言之，如果因为拆迁拿到这样的房子，尽早卖掉是比较明智的。反之亦然，如果你有闲钱要买房，最好别买安置房。
也有读者有异议，有些地区安置房的周围配套服务很齐全，没有你说的那么糟糕。

有异议是对的，愚以为，随着我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。质量强国的推进，质量终将成为优选。此外，地方区域的师资教育均衡，或许将逐渐消失学区房所带来的优越感。

拆迁安置房在房产证上是体现不出来的，房产证上要么是商品房，要么是经济适用房，要么是公房，总之，没有一种叫作拆迁房的房子。所以拆迁安置的房子，已经包括在以上说的几种类型之中。

1、商品房，可以直接交易过户。

如果拆迁安置的房子土地性质是划拨，过户的时候要按照政策补缴一定的土地出让金（房产证上写着划拨，那么假设这房子要过户给你，你就要补缴土地出让金。土地出让金根据房子种类不同，价格也不同，最贵是交易价格的10%，最便宜只要数百元）。

2、经济适用房，两种情况，①交易受到限制的，满5年才可以过户。②交易不受限制的，叫作按照经济适用房管理的住房，实际上就是商品房，但是也要补缴土地出让金。该笔钱按照交易惯例要购房人承担。

3、公房，就只能变更承租人了。

愚以为，对安置房与普通商品房（交易过一次的安置房也算是普通商品房）的几种简单区分：①交易前，让出卖人提供房产证与土地使用证；②到房产交易中心查询。

总之，想知道房子的土地性质，要以房管局或国土局的不动产登记簿的记载为准。

买二手房，是否拥有70年产权？

比如土地性质是划拨（白给）还是出让（买来的）。

买二手房的时候需要注意这一点，因为不是说你买了房子，这个房子的产权就重新往后推70年。

只有当房子原来的土地性质是划拨时，你买房之后补缴土地出让金，土地性质变成出让，房子才会从0开始计算，倒计时70年。

如果你买房的时候土地性质就是出让，土地的70年产权是不会重新计算的。即，假设出卖人已经住了69年，买受人再住1年就到期了。

简言之，住房期限和土地性质有关。划拨的话，期限重新计算，如果已经是出让，那么期限接着算！总期限是70年!

物业问题

买房时，开发商会捆绑销售一个物业公司给你。

按道理来说，每个月交物业费的是你，物业公司是你的管家。但国内的现实情况却是业主反而成了仆人，物业才是主人。

因为小区不是你自己的小区，是数千户业主的小区，有数千个主人。如果是你自己家请了个小保姆，干得不好你换一个就是了。但是小区请一个管家，干得不好，要超过半数的业主同意才能把管家换掉。就算全体业主都同意换物业公司，这个管家手里还有保安队，二三十个有组织的保安就可以“打倒”数千名无组织的业主。

中国有85%的小区没有业委会，在15%有业委会的小区，又有大量业委会是傀儡，是为了满足物业公司涨物业费、续签物业服务合同的需要而特意成立的业委会。

选择中介

该在何时针对中介费讨价还价呢？

1. 看房前。

2. 看房后、签合同前。

3. 签合同后。

答案是：2。

这个时候讨价还价的秘诀就是：找不同的中介看同一套房子（货比三家）。

中介费前面提到了，是根据市场定价的。根据自己的谈判能力具体问题具体分析，照着1%—2%努力。

砍价技巧

看过房之后，如果对房子很满意，你可以告诉中介你决定买这个房子。这个时候你有两个选择。①通过中介去联系对方谈价格；②直接让中介约对方见面谈价格。

愚以为，尽量选择②。

原因是：第一，凡是涉及价格、交易流程这些比较敏感的问题，最好是当面说。第二，谈判时间拉得越长，对买家就越有利。

买卖双方的谈判条件

·价格，没有谁不关心价格。

·交易顺序，先付多少钱后付多少钱，什么时候付钱。

·时间，什么时候能办完贷款，什么时候能过户。

·解抵押，房子上面有没有贷款，什么时候解抵押。

·税费，房子是满五唯一还是继承取得，费用谁来承担。

·共有权，是不是夫妻共同财产，另一半是否同意出售房屋。

·网签，什么时候做，按照什么价格做。

·定金，交多少。

·户口，户口情况，什么时候迁入迁出。

·租户，房子里面有没有租户，租户什么时候搬走。

·交房，什么时候交房，能不能提前入住。

·过户，过户给谁，有什么特殊需求。

·签约，先签定金协议还是直接签范本合同，要不要补充协议。

·付款。

签合同

签约合同前，事先与中介沟通好，要求自己填写合同，尽量不要让中介填写（若是当着业主的面说，业主或许会感觉内有玄机）。

1合同范本

第二条涉及这个房子上有没有抵押贷款和租赁合同，要口头问业主。

第六条是说什么时候交房，北京默认是过户后，如果你想过户前交房，要在补充协议里约定。

第八条是关于一房二卖的，填写银行同期贷款利率就可以，我们要尽量避免这种事情发生，而不是发生了之后再补救。不能让中介在这里留空或者画叉。

第十条是关于过户的违约金的，很多中介为了方便，签到这里就会四处画叉，提前跟他说让他写数字进去。

第十二条要提前想好，要不要做仲裁。仲裁比较贵，但是支持败诉方承担胜诉方的中介费。如果自己对仲裁不了解，那就选法院！在二手房纠纷中，有效率地保全房子是最重要的，时间和费用反而不要紧。

2补充协议

补充协议才是二手房买卖交易里最有技术含量的。凡是范本合同没提到的事情，都可以在补充协议里面约定。补充协议和范本合同不一致的，以补充协议为准。

提醒下读者们，以下补充协议只是例子，可不能照抄的！千万别自作聪明拿这种定制化的合同生搬硬套。

其他事项

开发商少建别墅的原因

主要原因在容积率上。因为城市的土地有限，为了保证居者有其屋，国家三令五申禁止建别墅（厦门翔安的「万科璞悦山」为啥是新建的别墅区，我蛮好奇的），每过几年就会强调一次。

禁止的方法很简单，就是控制土地出让的容积率（容积率＝总建筑面积÷总用地面积），比如容积率必须大于1。容积率大于1，就是让开发商把地盖满，把楼盖得更高，这样是不是就盖不出别墅了？

实际情况是开发商总能打擦边球，在小区里规划一个高层塔楼，然后再盖别墅，这样一综合下来，既符合规划要求的容积率，别墅也盖了。这就是为什么现在别墅小区通常都要有几个高楼的原因。

例如，厦门翔安、同安的一些新楼盘，一个小区有一两栋高楼层，再来联排别墅或者叠墅（叠拼），就是这个原因。

购买别墅的注意事项

漏水的问题在别墅项目里也比较普遍，别墅和住宅不同的是，别墅的业主不仅要面对外立面漏水的风险，楼顶和地下室（尤其是地下室）也是别墅漏水的常见地方。

因为地下部分不计入容积率，不需要缴纳土地出让金，所以别墅项目通常会修建地下室“送”给业主。由于土壤是含水的，别墅地下的部分相当于一直泡在水里，所以必须认真做防水层。一旦施工的时候防水做得不好，土壤里的水就会往房子里面灌，淹掉地下室。

这种情况特别容易发生，而且一旦发生，永远都修不好——因为在室内做防水是治标不治本的，要想根治漏水问题，必须把房子刨出来，这个成本比盖房子的成本还高。

有读者或许会说，房子都买不起了，还给我推别墅干啥？愚以为梦想还是要有的，万一实现了呢？

好啦，本篇读书笔记就到此，感谢大家的阅读

完