研究︱新技术、新方法在房地一体调查中的应用
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2019年12月,经省人民政府同意,省自然资源厅印发《广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案》（粤自然资规字〔 2019〕11号）。在此之前国家《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》文件中也明确要求“加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作，力争2020年基本完成”。因此做好宅基地和集体土地使用权的调查工作是今年的工作重点之一。本文主要从以下几个方面来谈谈一些新技术和新方法在作业过程中的应用，以此来提高作业单位的生产效率。
一、房地调查的政策背景及工作内容
房地一体调查的政策出台主要是有以下几个方面的背景。
01
改革完善宅基地制度、建立城乡统一的建设用地市场，有利于深化农村改革和促进城乡统筹发展；
02
明晰产权，依法认定农民的合法财产权利，有效解决土地纠纷，有利于维护农民合法权益和农村社会和谐稳定；
03
摸清农村范围内的宅基地、集体建设用地的权属底数，便于统计分析和政策制定；
房地一体调查的主要工作目标是利用农村地籍调查成果，核实土地调查，补充农村土地调查，形成“权属清楚、界址清晰、面积准确”的调查成果，完成“房地一体”农村宅基地和集体建设用地的权籍调查工作。
工作的内容是以农村宅基地和集体建设用地为单位，查清“房地一体”农村宅基地和集体建设用地组成的不动产单元状况。
二、房地调查的作业现状
广东目前房地一体项目已经正式在铺开，2019年已经进行几个地方的试点工作，每个试点区也正式地颁发出了第一本不动产权证书。综合目前的作业情况来看，主要有以下一些方面的问题。
大部分地区已经在前些年进行过1:500地籍调查和农房调查，基本上已经形成了一套较为准确和全面的地籍资料，本次调查是在这些资料的基础开展工作。现在采用的作业方式还是采用挨家挨户进行调查核实，农户签字确认。因此，项目涉及面广，需要作业单位有足够的作业员。同时，在外业的核查时利用传统的测量方法，采取外-内-外-内业的作业模式没有改变。
房地一体项目作业的主要技术方法经济发达或者财政宽裕的地方采用全解析法，欠发达地方采用半解析法+半简易法，甚至完全采用简易法和图解法进行作业，所以对作业队伍的技术要求不是很高。另外，成果的要求也是比较明确，有明确的样板，也就是两图一书一表，这些成果都是清晰明了的。
01
工作程序较多，外业调查，内业处理，外业公示，内业修改，外业签字确认，内业档案整理。
02
人为因素，群众理解和执行的“契约”性较差，需要多次上门签字确认。
03
价格竞争，技术要求低，行业竞争激烈，价格透明，竞相压价。
房地一体项目盈亏都在一线间，弄得好，可以微赚，搞不好，就会亏损，甚至烂尾。因此在操作时我们要拒绝蛮干，避免作业人员的方法流程差异性，确保整体作业流程的统一性。
因此作业效率和管理水平决定了项目的利润，只有采用新技术、新方法，提高效率，加强管理，降低成本，保证利润。
三、新技术新方法的应用
采用无人机倾斜摄影测量可用大范围、高精度、高清晰的方式全面感知复杂场景，通过专业的倾斜摄影仪获取影像，生成三维地图和传统二维地图，直观反映地物的外观、位置、高度等属性，为真实效果和测绘级精度提供保证。
在满足精度要求的情况下，利用室内作业代替室外测量，避免入户。无人机倾斜摄影测量通过像控点布设、无人机影像数据处理、三维建模及修饰、立体量测成图，借助高精度实景三维模型进行点、线、面等矢量信息绘制，并按照国标要求赋予要素属性信息，采集房屋时可完成房檐改正、房屋层数等属性录入。
坚持研发与生产相结合的模式，针对外业核查具体要求，开发相对应的外业核查软件，利用IPAD,导入初始数据，外业拍照、补充录入相关信息，提高工作效率。摒弃传统的纸质图纸现场核对修改，内业再进行属性修改和转绘，避免二次错误。
在内业图件、表格制作和输出时，进行二次开发，利用开发工具，对宗地图、分层图、调查表和申请书进行批量输出，减少人工工作量。
为避免多次下村收集资料、签字确认，实行预告、集中、统一签字收件的作业方式。这样在人力成本和交通成本等方面有较大的节约。
四、项目的创新点
01
无人机测绘新技术服务于农村不动产权籍调查，无需入户测量，能够系统地解决农村房屋不动产登记工作中房地信息不对称、现场核实困难等问题，有效改善传统不动产权籍调查作业效率低，房屋密集不通视，数据成果单一等弊端，同时让作业更精准高效，为保护农民合法权益提供准确依据。
02
生产与研发相结合的生产方式，淘汰传统的图纸打印、外业图纸修改、内业数据更新等作业模式。在生产方法上结合技术开发，利用IPAD等现代化技术设备，避免重复性工作，减少耗材成本。
03
灵活多变，改变作业方法，避免多次外业。调查涉及千家万户，做好统一预约、集中办理，避免多次往返，节约交通和人工成本。
五、项目的应用方向及收益
我们在江门鹤山市房地一体试点中利用无人机倾斜摄影的方式，对测区高精度实景三维模型、空三成果、纠正畸变差影像后，在室内进行新增地物的修补测和数据更新，完全替代了传统的外业测量方式。避免了因天气影响等客观因素而不能开展作业的情况，工作效率提高三倍以上。在人工成本、仪器成本、交通成本上得到了极大的节约。
数据采集方面，淘汰老式的作业方式，改变原有的完全手工生产方式，利用程序研发，避免重复性工作，提高人员产能，节约耗材成本，人工效率至少提高50%。
2020年全省房地一体项目即将全面启动，在精度许可的情况下，无人机倾斜摄影代替传统的解析测量是个新发展方向，对于农村宅基地和集体建设用地的调查确权方面均可加以应用。同时在工作中利用现代化设备和技术代替传统的生产方式是个大的趋势，在各个项目中应根据实际情况，采用开发人员+生产人员相结合，开发出外业采集程序、内业批处理流程，逐步淘汰老旧的手工生产模式，提高人员的生产效率，在竞争激烈的测绘市场才能有立足之地。
公司简介：
广州蓝图地理信息技术有限公司成立于2004年，经过15年的历练，积累了大量的国土、测绘行业经验，不动产测绘、不动产登记、地理信息系统工程、无人机航测、摄影测量与遥感等全项目类型经验丰富，影像、矢量等地理信息数据积累丰富、覆盖广、数据齐全、现势性好。公司成立至今，分别在广东省各个业务均有业务往来，尤其在测量、调查、遥感图像与地图服务等方面有较为丰富的项目积累。
责任编辑：林冬娜、邓小云
文章审核：谢运广
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