疫情后，该如何买房？一场疫情赤裸裸地撕裂了人们的买房观

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2020 年，猝然而至的疫情像一面照妖镜，照出了全球各国应对突发事件的能力，以及西方国家登峰造极的甩锅技能。同时也让众生审视和反思了往日的生活方式和理念。而房产作为刚需属性的大宗商品，其传统消费观念也在疫情期间受到冲击。

前段时间网上有个非常火的视频文案——今年春节，可以通过微信步数看出一个人住房面积的大小：

步数 20—100，住房 70㎡；

步数 100—200，住房 150㎡；

步数 200—500，复式或别墅；

超过以上标准，按尿频处理。

时势不仅造英雄，也造段子手。

巴黎是个寸土尺金的地方，核心区位的公寓一向受大众青睐。但是一场疫情袭来，平日丰富的文化娱乐活动悄然而止，热爱外出的巴黎人们被 24 小时禁足在家，平日被忽略的居所设计缺陷在无形中被加倍放大，人们开始重新审视自己的住房设计，甚至改变购房逻辑。

公共卫生危机下，拥有低容积率、前庭后院别墅的人们暗暗窃喜，所有的法国民调都显示别墅显然比公寓更适合禁足生活，甚至很多人预测疫情后，针对郊区乡下别墅的需求会有大幅上升。

后疫情时代，是选择核心区位的多层公寓，还是郊区的别墅花园还有狗？疫情又会给住宅设计带来什么样的变革？房产价值的核心归根结蒂到底是什么？

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公寓 VS 别墅

法国别墅住宅比重占住宅总量的 56%，但是从 2008 年开始显露出下降趋势，自 2013 年起，公寓的新房建造总量明显高于别墅，与 2008 前一反既往。下图可以看出大巴黎地区 2016 年别墅的数量明显少于 2011 年。

图：大巴黎地区别墅与公寓的比例（2011年，2016年）

来源：Insee，01/01/2019

法国 3 月 17 号开始正式禁足前的 48 小时，巴黎掀起了一股疯狂且迅速的「返乡潮」。据估算，有 17% 的巴黎人口都打包回乡了。法国大农村的月亮又亮又圆，人少地儿大绿化多，在疫情期间简直就是天然屏障，最大程度降低了因城市居住密集而产生的感染概率。

禁足期间，不少巴黎人被困在面积不太乐观的小公寓里。根据法国国家统计与经济研究所（ Insee ）的数据显示，巴黎的人均居住面积是 31㎡，住房的平均面积是 59㎡，而全法国的住宅平均面积是 91㎡。

图：大巴黎各省平均住房面积，

及人均居住面积

图：Insee，2013

需要指出一点，法国房屋的面积是按照套内面积计算的，跟国内不一样，没有楼梯电梯、门厅过道以及警卫室等坑爹的公摊面积。你没有看错，每天经过小区门口时你打招呼的王大爷的保安室，也有你的一份贡献。不要跟我说交公摊钱还送飘窗呢，你能睡在飘窗上吗？徒增笑而已。

国内千夫所指的公摊面积，还是当年从香港引入的骚操作，同期引入的还有 70 年产权。人家相应的配套完善都没学，能赚钱的手段都学会了。

在法国，如果室内高度没有达到 1.8 米时是不可以计算在套内面积内的，比如坡屋顶。

疫情期间，在前庭后院的别墅里烤肉嬉戏，与在 30㎡ 没有阳台的立锥之地度日如年体验肯定是有着天壤之别的。

根据巴黎银行房地产公司（ BNP Paribas Real Estate ）和法国民调机构 IFOP 的一项民意调查显示：86% 的法国人认为他们的住房还是很适宜禁足期间生活的，而这通常都是得益于阳台、后院和花园的户外空间。在郊区乡下居住的法国人有 95% 很满意自己的居住环境，而巴黎的居民们只有 78% 表达了肯定的态度。

02

什么样的住房设计？

法国禁足期间，很多人失眠并且焦虑情绪愈发严重，同时家暴激增，反家暴平台接到的举报电话达到平日的五倍之多。IFOP 对法国家庭在禁足期间吵架的原因做了一项调查，一如既往，有 34% 的夫妻因为孩子问题发生口角争辩，名列榜首；而排名第二的吵架原因是因为粮食储存量，法国人民还是一如既往极具时代气息。

人是需要空间的动物，普通人的心理距离的获得，时常依赖于物理距离。一场突发的疫情，一个逼仄的空间，一家人 24 小时的亲密相处，令人们开始重新思考房子作为「家」的健康性和舒适性，或者说什么样的房子才能称为是宜居的好房子。

毋庸置疑，无论城市还是郊区或农村，理想的住房肯定是低容积率的，同时户型合理，通透性强，动静分明，绿化率高，通风采光条件必不可少，而朝向正北的房子会倍加冷眼相对。带有宽敞阳台和花园，怡人景观的公寓则会凸显价值。热爱自然风光的法国人民中有 81% 认为室外空间是最重要的选房条件之一。

房子的隔音问题也在疫情禁足期间，被推上风口浪尖。法国邻里之间爆发的纠纷很多都是因为受到噪音打扰。噪音污染仅次于空气污染，对生理及心理健康都会造成极大的负面影响。得益于新建筑的各项标准要求，法国的新房在吸音降噪这方面尽显翘楚地位。

03

居家工作 VS 通勤上班

法国在禁足之前，大约只有 3% 的人居家线上工作，而禁足以来，这一比例在普通工薪阶层（ salariés ）上升到 30%，在管理层（ cadres ）的比例更是达到 50%。

在写字楼空置率低下且租金不菲的巴黎，企业的房租支出成为第二高预算。这次疫情或许会使企业经营模式发生长远的改变，这使得未来对写字楼的需求有所降低，但也给企业（尤指第三产业）带来了成本上的优化。

巴黎大区城市规划与发展局（ IAU île-de-France ）在 2017 年做的一项调查显示，大巴黎的就业人口每天需要花费近 2 个小时的通勤路程，一年算下来花费在路上的时间是不可小觑的。法国 5 月 11 号准备逐步复工，上班地点离得远但又不得不依赖公共交通的童鞋们，内心应该是紧张和担忧的。

疫情前，书房对于很多购房的人来说，并不是居住空间的刚需需求。但是居家办公的时候，上身端庄，下身睡衣，坐在饭厅进行视频会议的你，应该会感觉少了那么些便利性和仪式感吧。而随着社会的发展，越来越多的自由职业者和媒体人应运而生，对独立工作空间的需求也会不断增加。

居家办公固然不会在短期内被颠覆性地采用，但是当这种灵活的办公模式被大众逐渐接受并深得其益后，就会被延续下去，并日趋成熟，一如当年国内因非典而成就的电商。

重大的历史变革或事件，总是会应运而生地带来革命性的生产生活模式，并被延续下去。社会的变革总是循序渐进并与时俱进的。

从住房的角度讲，以往人们选择房产都会考虑地段，尤其是公司与住房的距离。居家工作模式的采用，或许会使人们重新定位房产选择标准——远离城市熙攘的环境，拥有别墅花园还有狗的田园风很有可能成为更多人的选择。

04

彻底改变买房逻辑？

尽管疫情期间带来不同的审视住房的视角，但是这会不会成为一种常态我们就要另当别论。法国别墅的建造近些年在日趋减少，几个月的禁足或许并不足以改变这种长期形成的动态趋势。

况且人类都是健忘的生物，终有一日，疫情得到控制，社会经营活动恢复正常，巴黎的咖啡酒吧、剧院和博物馆强势归来，重登人们日常生活舞台，人们对疫情影响的关注度必然会随时间逐渐降低，大众的恐慌心理也会慢慢缓解。

不要忘记，房产的核心价值是地段和资源。诸如公共交通的便利，商业超市的覆盖，成熟的教育医疗配套，舒适怡人的绿化分布等多维度的资源整合，而这些都是城市的公共服务特征，也是农村不具备的，这是城市土地价值的唯一来源。疫情期间，住在边远郊区大农村的童鞋们应该深有体会，送个菜都得看人脸色（拼单）…… 

巴黎每 400 米内配套的公共服务设施数量是 175 个，而伦敦是 95 个，芝加哥只有 45 个。

写在最后

一座城市，只有核心地段的房产才具有优秀的保值潜力。资金、人才、文明、艺术…… 各个维度的优质资源都会向好的城市聚集。聚集的结果就是人口红利的爆发，进而影响供求关系，房产的增值顺理成章。

而人们对「优质资源」的趋之若鹜表现在各个历史阶段，历来如此。

尽管房产市场现在处于阶段性的低迷行情，上半年的成交量是不用指望了，年中一总结，只赚到了年龄。而下半年先出手的买家大多都是刚需，之后的走势要看刚需群体成交量的带动。而房租在保持稳定的情况下，房产的市价走低，也会为投资者带来更客观的投资回报率。

疫情对房地产市场的长远影响暂不能盖棺定论。不用急，因为房产商比你还要急，几个月来的销售压力，资金周转已经让很多公司如履薄冰。但买房的目的不是为了薅开发商的羊毛，是为了改善生活。

房子是有特殊地理属性的商品，自古就有诠释：「跑得了和尚跑不了庙」；房产又是大宗商品，承载着我们居住的需求，比其它的商品更值得花时间去研究。

这次疫情的居家隔离对房企产品是一场考验，也是房企重塑产品竞争力的好时机。而建筑师和房产商如何在未来更有预见性地提出更人性化的住房设计，也是值得我们拭目以待的。

本文作者：Jenny，北京妞儿，法国经济学硕士，从业房地产投资咨询。曾任职于日内瓦联合国欧洲总部（UNCTAD/WTO）。会打篮球爱健身，性格奔放爱唠嗑儿。新晋自媒体撰稿人。本文首载于其个人公众号“巴黎房产经”。

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