鼓励国企自建保障房，楼市重回福利分房时代？

财新火眼（cx171135)：明察政经商  洞见财金融

文|凯风

一石激起千层浪。近日，北京市住建委会发布消息称，鼓励国有企业利用自有土地建设保障房。

这让人想到20多年前在国有企业和机关单位大行其道的福利分房。彼时，福利分房作为一种特权，为少数群体所享有。这种按照行政职级、资历分配而来的房子，在住房商品化改革之后，顺势上市，那些有幸分到房产的机关人员，转瞬就获得一笔巨额的不动产，享尽计划分配与市场价格的红利。

如今，北京重提国有企业建设保障房，是否意味着楼市重新回到福利分房时代？要回答这个问题，必须回到政策本身，并且要兼顾现实国情，既不能陷入情绪狂热，也不要被表面的文字所迷惑。

首先，允许国企利用自有土地建房，的确不同于以往的福利分房，也不同于过去仍旧在暗地生存的国企“团购房”。很明显的一点是，福利分房和团购房是小圈子里的特权，机关主导建设，在机关内部进行分配，外部人员无从置喙，而且这些分来的房子多半都有产权，可以拿到市场进行交易，持有者进而可以享受房价上涨的巨额收益。

而此番国企利用存量土地建设的保障房，按照相关部门的说法是，要纳入北京市保障房整体计划、统一分配，建设单位并没有支配权。

问题来了，既然建设的房子国企无权支配，那么还会有国企热衷这一事情？国企也不傻，虽然当初的土地基本都是零成本和低成本的划拨而来，但现在政府部门想通过保障房的形式拿回去，天底下哪会有如此好的事情？

所以，过去政策还留了一个口子：在同等条件下，国企员工享有优先权。那么，这一优先权如何体现？又如何避免这一优先权最终沦为福利分房的出口？在这方面越是语焉不详，游移的空间就越大。

其次，允许国企利用自有土地建房，也不是什么新消息。早在2012年和2015年，相关部门就曾出台过类似政策，只不过当时说的还是“自住型商品房”，而不是如今笼而统之的“保障房”。

其实，如果国企自有土地如果只能建设租赁性质的保障房，那倒是一件好事。但在“保障房”这一堂皇的名目之下，花样可谓十分繁多，既有保障性质的公租房和廉租房，也有自住型商品房甚至共有产权房。换句话说，有产权的没产权的，都可能出现。

产权为什么这么重要？看看过去经适房是如何沦为腐败的温床就明白了。所谓经适房，就是低价的但有产权锁定期的房子，一般产权锁定五年，五年之后即可上市交易。虽然有些地方规定经适房上市交易需要补足土地出让金，但这其中的空间有多大弹性可以想象。所以，开宝马申请经适房的报道屡见不鲜，经适房最终不得不退出舞台。

经适房退出，自住型商品房和共有产权房又横空出世，表面上看起来后两者限定更加严格、腐败空间相对更小，但自有产权和上市交易自由的存在，仍为套利埋下了空间。

再次，要知道，城市的土地为国家所有，尤其是国企所谓的自有土地，基本都是当初政府无偿划拨而来，大部分都是工业用地，不能随意进行商业开发。

按道理，这些地块都是不能随意转化为住宅用地的。现在考虑到保障房建设不足，就放开这一口子，让国企的工业用地，都能堂而皇之地转化为商业用地和住宅用地。

那么在如今地价不断高企的环境下，如何避免进行套利的可能？又如何避免相关企业，低价竞得工业用地，转瞬就以商业用地的名目入市？

所以，一二线城市市场上住房供给的确不足，但根源并不在于国企有多少土地闲置，而在于土地供应计划跟不上人口流动和楼市需求变化的大趋势，很多城市在房价供求紧张的关头仍在大幅限制土地供应，最后看到房价犹如脱缰之马难以遏制时，又匆忙放开了各种土地入市的口子，这种头痛医头脚痛医脚的治理策略，不仅无助于解决问题，而且后患无穷。

20年前，福利分房被取消，但各种暗地里的福利房、团购房、自建房仍旧层出不穷。可见，无论文件多么斩钉截铁，在利益蛊惑之下，各种幺蛾子仍会层出不穷。

住房商品化再不济，最起码市场交易是相对公平的，而福利分房只是小圈子里的特权，假公共资源肥小部分人群之私，无论如何，这个口子开不得。

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