律师实务︱租赁土地被征收，补偿款及地上附着物如何分配？
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京师豫见
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案情简介
2008年1月，A公司通过与某村集体签订集体土地流转合同，流转经营500余亩土地。后A公司与甲签订土地租赁合同，约定由甲租赁A公司流转而来的50亩土地进行花卉养殖。租赁期间，该土地被当地政府征收，A公司与政府达成《征收补偿协议》，协议约定A公司向政府移交土地及相应的地上附着物，政府支付补偿款。另，政府与该村集体签订了土地征收协议。后，甲因为未收到地上附着物补偿款，将A公司起诉到了当地法院，经过法院判决、执行，甲收到了补偿款。但甲却拒绝向A公司移交相应的地上附着物，导致A公司无法依约向政府移交地上附着物，A公司因此将甲诉至法院。
法院判决
A公司已经依据相应的拆迁补偿标准向甲支付了补偿款，甲应当向A公司移交其租赁土地上的地上附着物。
律师分析
1、租赁土地被征收时，涉及的补偿项目包括什么？征收补偿款如何分配？
根据国家有关法律规定，土地被征收时涉及的补偿项目一般包括：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费。
根据《农村土地承包法》第10条规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条第二款规定：“承包方已将土地承包经营权以转包、出租等方式流转给第三人的，除当事人另有约定外，青苗补偿费归实际投入人所有，地上附着物补偿费归附着物所有人所有。”承租人在接收土地后，会投入大量劳力与资金，其作为实际用益物权人依法享有地上附着物的物权所有权，地上附着物补偿费作为地上附着物的代位物，当然应由地上附着物的所有权人取得。因此，在土地承包经营权被转包、出租后，承包地被征收的，应依照下列规则确定地上附着物补偿费的归属：（1）当事人之间对此有约定的，从其约定；（2）没有约定或约定不明的，由地上附着物实际的所有权人取得。另一方面，关于土地补偿费的归属，在土地承包经营权转包、出租后，转包人、承租人对承包地的用益物权是一种债权性权利，属承包地的债权性利用方式。因此，转包人、承租人不是土地承包经营权丧失的补偿权利人，其无权请求土地补偿费中的土地承包经营权补偿，该笔补偿费应由作为物权人的转包人、出租人取得。
本案中，甲作为承租人，因土地被征收拆迁而无法继续租赁土地进行经营活动，其作为地上附着物所有人应当获得地上附着物补偿费。另一方面来说，依法成立的合同受法律保护，合同双方应全面履行义务。A公司与甲签订的土地租赁合同系双方真实意思表示，在没有改变土地用途，不违反法律和其他强制性规定的情形下，为有效合同。政府因为建设需要，征用A公司土地，导致A公司与甲签订的土地租赁合同目的无法继续实现，该合同应该终止。合同终止后，A公司与甲应按照合同约定全面履行各自义务，A公司应当向甲支付甲所租赁土地的地上附着物补偿款，同时甲应当返还所租赁的土地。
2、关于地上附着物的归属问题。
对于地上附着物，A公司与甲虽然未在土地租赁合同中明确约定所有权，但是依据公平原则和交易习惯，甲在领取了全部拆迁补偿款后应当将作为对价的地上附着物连同土地移交给A公司，由A公司按照征收补偿协议向当地政府移交。因当地政府与A公司签订了征收补偿协议书，协议书中约定由A公司返还地上附着物；A公司又与甲签订土地租赁合同，根据合同的相对性原则，甲应当按照合同约定履行义务，因此A公司有权利要求甲移交地上附着物及土地。
律师建议
1、在签订租赁合同时应对拆迁补偿事项进行特别约定。
为避免因征收、征用等政府行为引起的租赁合同纠纷，出租人及承租人应当在土地租赁合同中对拆迁补偿事项进行详细的约定，明确补偿标准、范围及在此过程中双方的权利义务等。
2、应当对全额得到补偿后未按期移交的约定相应违约责任。
现实中，因为土地征收领域法律规定不清晰，政府部门对应享有补偿的权利主体很难界定准确。加之利益驱动，特别是针对出租人收到补偿后拒不支付补偿款的行为及承租人领取补偿款后拒不移交土地或地上附着物的行为，应当在租赁合同中约定相应的违约责任。如此，有了对补偿内容的详细约定，出现拆迁补偿情形时，双方即可按约分配补偿，避免发生纠纷。
3、如果对征收补偿不服应当向做出征收行为的当地人民政府申请裁决，对政府裁决不服的，还可通过民事诉讼途径解决。
4、在拆迁补偿中，应当重视资产评估程序，因为评估是界定被征收附着物价值的最佳途径。
资产评估，即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。《中华人民共和国资产评估法》已由中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2016年7月2日通过，自2016年12月1日起施行。在征收过程中，涉及征收物价值确定的，应对通过资产评估程序，合法准确界定被征收物价值，这样能够平衡当事人双方的利益，促成双方达成一致。
来源于海普睿诚律师事务所
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