文：蔡垒磊
投资大师巴菲特和索罗斯都说过类似的话：坏日子总是比你能扛的时间要久一些。
很多人听完后觉得很有道理，但不知道这句话有什么意义——即他们对照自己的情况，发现很合适，却不知道这句话能如何指导自己的行为。其实这句话的意思是，别加杠杆，有正现金流，这样你的胜算就会大很多。什么是“坏日子”？周期的下降通道就是坏日子；为什么“扛不住”？因为原本就是借债投资，现金流还不好，于是到了要用钱的时候，就不得不从投资款里抠钱出来花，顾不得是不是正处于资产的低估期了。所以他们这段话是对这样的人说的，而不是对所有人说的。那我说的被均贫富的是谁？大部分的中产；为什么？因为房子。因为中国人民在房子上的杠杆使用率，堪称投资品之最，就你很难找到一种现货投资品，绝大多数人都是上杠杆买的，但在房子上，付首付而不是全款购买似乎是一件天经地义的事情，没有人觉得有风险，而且这个首付比例正在变得越来越低。很难想象如果全国大部分地方的房价继续砍半，会发生什么？中国将不再有中产，只有富人和底层。我说的均贫富，就是这种情况，除了极少数的富人以外，其他人回到同一起跑线，不管你是谁的儿子，不管你接受了什么教育，不管你会什么技能，统统从头开始。不要觉得这是危言耸听，如果你现在还觉得房价即将回暖，那就太天真了，房价还会继续向下——本该一路向下，但架不住中间出几个利好政策兜一下，那就是震荡向下，但整体一定是向下。你看看现在国家的思路就知道了，现在一二线城市的保障房数量都在快速增加，而价格呢？有些城市的保障房，价格只有市场价的一半不到，比如市场价2w一平的，旁边的保障房就可以低到8000/9000，不住了，换房了，折价卖回给政府。为什么？国家为什么要建这么多的保障房？一方面是提升城市的人口容纳能力，我们现在的城市普遍都太“小”，人口聚集度不够高，合作效率就低；另一方面，是抢在其他房东之前，把最后一批购买力圈进来，或卖或租，总之钱要尽可能长期流到国家口袋，而不是现有的房东口袋；最后是土地闲着也是闲着，反正开发商已经不拿地了，那就盖好房子自己收钱，就当长期理财。你跟国家抢人，抢得过吗？你们的成本就不在一个level上。你的房价完全不值，因为加了一堆土地出让金和税，这就是房子成本的大头，而人家的土地是划拨，也就是免费给，只有钢筋水泥等建筑成本，根本不值钱，你怎么争？就算你砍半，它还能轻轻松松再砍半，如果你是中国最大基数的人群，你选谁？这些房子的数量一旦多到了一定程度，那么120平以下的商品房就不再有市场，更不用说郊区——人家在市中心拿保障房价格比你便宜得多，各种配套，还带学区，你郊区的商品房，县城的商品房，就是奔着归零去的。以前买房人喜欢说配套，喜欢说学区，喜欢说交通，喜欢说地段地段地段，以后这些逻辑都不成立了，因为模式和玩法将在三五年内发生根本性的改变。很多人说过自己不在乎是否拥有，就是不想让房东赶来赶去，好，低价实现你愿望的机会来了，未来大家都能住上政府提供的长租房——买了以后只能卖给政府的保障房，理论上也是长租，折旧费用就是租金——这才是居者有其屋，这才是共同富裕。但人们真的会因此而满足吗？不会的，到时候标准就得是“居者有其商品房”，“居者有其大平层”了。人永远不会满足，人和人之间也永远不可能平均，凡是强行平均，必损失效率；损失效率，必拖累整体竞争力；拖累整体竞争力，必被外在力量所破。中国当下正处在一个人群即将1:99分化的十字路口，走去哪条岔路，就看你的方向选对还是选错了。
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