为什么说美国物业才是巴菲特的最爱？

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虽然我们目前无法用海外资产的走势来评判同类型的价格趋向，比如中国的房价，但在用各种金融和信息工具实现“全球连导”之后，巴菲特在房地产领域押下重注值得所有人关注。原因在于，这位老谋深算、眼光卓越的千万富翁是全球投资领域的风向标，而他的投资目标或许具有“旱涝保收”的“天赋”。

《华尔街日报》在本月27日的报道，沃伦·巴菲特旗的下伯克希尔·哈撒韦购买了该公司9.8%的股权，这是该公司两周内第2次对房地产领域押下重注。 

看上去矛盾的是，巴菲特只给自己和太太买过两套房子：一套购置1958年，另一套位于加州，但在妻子过世后以400多万美金对外出售。

甚至受其影响，伯克希尔·哈撒韦也“节俭异常”，估值3500多亿的公司只在不起眼的办公楼里办公。

但两人却是不折不扣的“地主”：无论是美国的农业用地，还是纽约大学周边的商业地产，凡是有危机发生时，就有巴菲特和伯克希尔·哈撒韦“抄底”的身影。

所谓巴菲特价值投资的一句名言便成了，破产的银行可以离开纽约，但是纽约大学不会搬走。 

就像危机的发生需要时间规律，并且此次巴菲特大举入市的第一个原因正是处于“周期”，国内流行叫作“风口”。

著名的投行家拉斯·特维德在著名的《逃不过的经济周期》中描述，凡经济现象均有周期，他将房地产运行规律计算为“18年”，从波谷到另一个波谷，或从波峰到18年后的另一个波峰。

自从2006年-2007年美国爆发次贷危机，并随后向全球予以传导后，美国房地产在转嫁自身危机后，逐渐走出阴霾。随着特朗普提出“回归美国”的战略，美国房地产正好位于“向上”的周期，从政府因素，供求关系和投资者的心理预期来看，这是一个好机会。

按照巴菲特长期的投资模式来看，由于美国房地产项目正走出了低谷，而具备了长期稳健能力和低风险素质。

这是巴菲特“看好”美国房地产的第一个原因，来自转好的美国宏观经济。

这位股神似乎早已预见这样的趋势。2015年秋天，巴菲特便买入了塞雷特基房地产投资信托基金的 8% 的公开发行股份，总投资大约1亿美金。

塞雷特基房地产信托是美国的老牌百货公司西尔斯分拆的房地产信托，包含了遍布美国的商业土地项目。公开资料显示，这个信托规模大约 17 亿美元，每年的分红大约 2%。

对于投资者来说，钱不是放在这个口袋，就是藏在另外一只口袋，但是美国的房地产已经不再是“房地产”，换句话说是“物业”，一种可以实现增值保值、抗跌美元贬值、长期受益的金融工具。

物业因此适合巴菲特的“口味”，绝非心血来潮，因为物业本身可以用来“出租”，公司的本质是物业运营商，而盈利模式在赚取“差价”。

国际对“差价”的通用算法是“出租率”，如果物业型公司的出租率在60%左右，基本可以实现保本；一旦这数字达到80%左右，可以有效盈利。

其中，“物业”的质量关系很大。也就是，“房地产”公司可以破产，但是“好物业”一定不会破产。

即便发生经济危机，华尔街、陆家嘴、银座的物业必定不会出问题。好的物业，就是好的市值。

国内的“城市运营商”模式就希望可以借鉴“优秀物业”的构想，如华夏幸福，而已经在美国深耕的美国绿庭就采纳另一种行业标准的模式，在华盛顿、纽约等美国中心城市的核心区域布局了大量物业，也看中了“物业”背后的规模经济和品牌效应。目前，绿庭已转型成为中国资本不动产投资服务商，主要包括产业基金投资、固定收益投资、价值提升投资、境外资产投资、战略重组投资五大业务板块，并构筑起投资服务多维度纵深发展的业务体系。

但是我们别忘了，排队等候巴菲特吃顿午餐的名人雅士多不尽数，股神手上的优质客户必定数量众多，不愁旗下的物业“没有租户”。

要说巴菲特投资美国房地产的第2个原因在于根植于“物业商业模式”的话，那么第3个原因在于未来。 

时代已经和巴菲特买房的1958年发生了根本性的变化。物联网的到来，让线下资源再次变得珍贵。

请试想，巴菲特旗下的商业地产用智能网络和物流加以连接，会产生更具规模的商业价值。

正是作为固定资产的物业具有无可比拟的现实资源和投资价值，才使得智能化发展这一构想得以逐步实现，而巴菲特找到了“物业”作为这一领域的突破口，物联网本身的存在就具有丰富的盈利增长点。

国内的万科、恒大事实上也具备了这样的基础，而美国绿庭正着力于在美国和中国一起构建这样的物业互联网。

因此，巴菲特的下一步要是投资“物联网”，那是再正常不过的事儿了。

从沃伦·巴菲特大肆投资美国房地产来看，至少有这样3个发现：美国经济正处于良好平稳的状态运营，大规模投资风险降低；物业成为长期持有的优质投资资产；随着科学技术的发展，物业具有了智能化链接的发展趋势，而后者必将创造更大的价值。

有必要指出的是，随着美国房地产价值的增长，并不意味着中国房地产也一起上扬，无法用美国房地产来判断中国同类型投资领域的走势。

虽然全球金融市场的周期联动已经较为频繁，但中国的房地产市场还与货币放水、税收捆绑、美元博弈等意图明确相关。如果作为行业本身发展规律来看，也就是房产盛衰的“18”年周期来看，中国恐怕处于下行阶段的边缘。

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