不限购！包办社保！合肥惊现1554元/㎡超低价盘，一栋楼最高相差1.4万/㎡！开发商已失控，低价盘竟然要这样卖出去……

楼市乱象你知道多少？可能大多数人要说号头费。确实号头费在合肥已经屡见不鲜了，但是近两个月又有房企玩了新花样，全款买房优惠7千/㎡；市区某盘没有社保也能买，外地人不限购；肥东多盘表面上看降价了，但是里面暗藏猫腻……

合肥楼市究竟怎么了？房子还能不能买了？

一、同一栋楼竞相差1.4万/㎡！

最低只要1554元/㎡！

官方统计房价一直在降，开发商备案均价也都说降了，但是事实证明这些数据都是一厢情愿的解读。站在购房者角度来看，非但房价没有降，房子还越来越难买了。

今天，肥东H盘新备案两栋楼，高层和洋房的备案均价为1.1万/㎡，相比该盘4月份备案均价降了大约1798元/㎡。如果按照一套房100㎡来算，一套房降了近18万元！

看到这样的消息，对于购房者来说一定是“喜大普奔”了。但真相并非如此：

118套高层1554元/㎡，10套洋房2122元/㎡！

小编通过物价局公开的商品房备案价上终于找到找到了H盘的降价的“秘密”，其中高层竟有18套房源备案价1554元/㎡，并有10套洋房备案价2122元/㎡！房价一口气回到10年前！

2一栋楼房价差距最大1.4万/㎡！

该盘此次备案，高层最高价为13179元/㎡，最低价1554元/㎡，相差11625元/㎡！洋房最高16302元/㎡，最低2122元/㎡，竟相差14180元/㎡！同一栋楼相差1.4万/㎡，这种操作真的合适吗？不说是否违背市场规律，试问购房者能接受这个差价吗？

3高层、洋房全上涨了，最高涨幅1309.36元/㎡！

再看备案均价是不是真的降价近两千，小编精细地算了一笔账。高层除去18套1554元/㎡的超低价盘后，高层均价为12832.36元/㎡，相比4月备案12798.49元/㎡上涨了33.87元/㎡。洋房除去10套2122元/㎡超低价盘后，洋房均价为14109.11元/㎡，相比1月备案12799.75元/㎡上涨了1309.36元/㎡！

数据足以说明一切。房价是真降还是真涨了，相信大家已经有了自己的判断。

二、备案价上动手脚，

有这么多家房企都在做！

肥东H盘这样的操作并非先例，前些日子肥东G盘也是用同样的“手法”，制造了“降价”1628元/㎡的假象。实际上该盘用了30套左右的3010元/㎡低价盘拉低了备案均价。

而且，经小编查询，肥东这样的楼盘还有不少：

△ 肥东D盘均价10579.66元/㎡，近30套房源房价在3千/㎡左右；肥东Q盘均价10499.27元/㎡，68套房源中有近10套备案仅为3500元/㎡。

△ 肥东D盘均价10579.66元/㎡，近30套房源房价在3千/㎡左右；

除了肥东，经开区T盘也早已有这一操作，均价1.4万/㎡的楼盘里有10来套8千/㎡的房子，并且明确标注为“定向销售”。

为什么房企要这么做？

主要还是因为限价。毫不夸张的说，合肥现在正处于最严调控之下，在这一敏感时期内合肥的房企全都“小心翼翼”，谁也不想成为“出头鸟”。

为什么大部分都是肥东房企？

肥东几家操作备案价的楼盘是有共同之处的：全都是近期备案的房源。

为什么最近的肥东这么“不安分”？因为两件事：

01

  肥东万达要来，房企都想借机涨价。

近期，关于万达要来肥东的消息满天飞，更有资料显示肥东FD12-10地块为万达量身定制。消息一出后，该地块附近当时竟有盘称要封盘坐等涨价，凭此可见肥东万达对于周边房企的影响有多大。而这几个楼盘也确实就是FD12-10地块周边的楼盘，要说是巧合未必太牵强。

肥东万达疑似地块↓↓↓

02

肥东地王高价备案引发舆论风波，惨遭撤案。

前阵子，肥东地王以1.75万/㎡的高价首次备案以后，引发了一场不小的舆论风波，购房者骂ZF不作为，房企相互攀比伺机涨价。随后，肥东ZF立即撤销地方备案价，至今没了下文。

肥东地王的状况无疑起到了杀鸡儆猴的作用，同时肥东也因此成为了“敏感区域”，在这种情况下，聪明的房企都不会再明目张胆地要涨价。

三、调控不会松，

开发商越来被动！

日前，物价局已发声：下半年限价不会放开！而且从滨湖学区房转卖限制和芜湖、六安等市二手房限售等情况来看，合肥的政策调控还有进一步收紧的可能。

调控不断升级，开发商越来越被动，甚至有不少已经逐个陷入了困境。

01

大批投资客被挡，购买力弱了。

就合肥这个房价，身边无数刚需购房者道出了一个事实：刚需已经彻底买不起合肥了！而买房主力军转向了改善族和投资客，但是由于限购政策投资客有心无力，尤其是大批想要涌入合肥的外地投资客。

这种情况下，“外地人不要社保也能买”的房子又应运而生。瑶海某盘可以“代办”社保卡，前提需缴纳3.3万元“办卡费”；新站某盘可以先交首付，等限购放松或者缴满1年社保。

这不是开发商“机智应对”，而是开发商迫于无奈，因为他们知道接下来的房子会越来越难卖，当前首要任务是把房子卖出去。

02

房子卖出去了，钱收不回来。

倒也有不少高价盘不愁卖的，但是这些开发商也不好过，房子虽然卖出去了，但是迟迟备不了案，房款没法到手。

这对于大开发商无所谓，在别的城市别的项目上做得好就可以就可以弥补这点时间差带来的损失，但如果是中小型房企资金被套，很有可能就造成资金周转不过来，引发不堪设想的连锁反应……

在这一情况下，开发商又想出了全款购房优惠的方式。经网友反馈，某盘竟然全款能够优惠7千/㎡！

03

地王盘成为了调控的最大受害者。

从房价来看，肥西地王楼面价12681.75元/平米,备案价为16888元/㎡，相比滨湖大把楼面价六七千卖1.7万/㎡朝上的楼盘，肥西地王实在“憋屈”。

再从销量来看，新站地王楼面价为10363元/㎡，备案价只有14798元/㎡，其实不算挣钱，但是就算首开优惠降价，也仍然遇冷，并没有像新站万元盘那样开盘售罄。

在这种情况下，不少地王选择了按兵不动。有的发布个案名就再无动静、有的售楼处开放一下代表已经在蓄客了，而首开时间似乎无限期延长，具体开盘还是要看市场到底如何转变再做决定。

四、超低价盘竟要这样卖出去？

不要轻易买！

☆

超低价盘都卖给了谁？

1、  卖给中介，加收高额号头费。这种方式在市场上十分常见，合肥以肥西、经开、滨湖为代表，有一系列为大家所知的“神盘”。但是尽管如此，也有想通过该途径买房的人。

2、  卖给特定人群，作为内部福利。例如卖给内部员工或者房企亲属，也有一些房企卖给相关合作企业员工的，全都是作为“福利”确实以低价卖出。

3、  卖给普通购房者，捆绑销售其他产品。高价绑定装修或者车位等产品，把房价再次提高，也就是我们经常所听到的“双合同”。购房者除了要与房企签购房合同以外，还要签署其他产品购买合同。

☆

这类房子能不能买？

如果你不是特定人群，不享有“福利”待遇，小编不建议购买。原因有三点： 

1首付压力大。

拿肥东H盘来说，按照均价1.1万/㎡，买一套100㎡的房子总房款为110万，首付为33万，但是假如是双合同以1554元/㎡的超低价购入，购房首付虽只要4.7万，但是要想总房款仍有保持在110万的话，另一份合同价格则高达94.46万！这个钱可能是需要和购房首付一起一次性支付掉的。

假如不是双合同，动辄数十万的高额号头费也是需要一次性支付的。

2 再次转手税费更高。

二手房转让需要按照房价差额缴纳20%的税费。这是什么概念呢？举个例子，购房者以150万购买房产，如果要最后要以200万的价格出售的话，理论上来说应该缴纳税费10万元（（200万—150万）×20%）。但是如果签订的是“双合同”，购房合同中签订的费用仅为100万，那么出售此房产将面临更高的税费，即20万元（（200万—100万）×20%），税费一下子翻了倍。

3合同存在无效风险。

如果房价短期内实现大幅上涨，开发商一旦后悔，购房合同或者绑定产品合同可能会存在无效风险，因为本身这一做法是违反政策，扰乱市场的行为。而且一旦产生纠纷或者维权事件，购房者都很难保障自身利益不受侵害。

结 语

在高强度的调控之下，合肥部分开发商已经开始失控，为了房子能卖掉不惜利用各种手段。但也有一部分房企因为地理位置优越和产品的超凡口碑，市场依旧走俏。

在这种冰火两重天的情况下，购房者需要做的就是严格考察房企品牌实力和产品质量，并且注意跟着政策买：不让买的坚决不买，重点要发展哪就开始买哪。

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霸都楼市&百瑞地产网主编，扎根房地产媒体行业10余年，善于分析宏观楼市、区域价值、买房策略，可以为网友解读政策走势、疑难杂症，想知道什么时候适合出手买房、买哪里最有前景，可以咨询他。

王祥

安徽信和行地产资讯有限公司副总经理，从事地产行业13年，在国土资源开发与房地产经营方面经验丰富、见解独到。熟知合肥20余个项目，可以为网友解答合肥的优质项目，给网友置业答疑解惑。

吴明松

同策百瑞数据研究院资深咨询经理、同策安徽市场咨询中心业务经理、房地产行业实战型专家。从业多年，一直从事房地产市场研究工作，对房地产金融货币、土地政策、市场发展变化、置业趋势变化、区域解读等各个层面具有深入独到的见解。

丁汝芳

百瑞用户中心客户经理，具备敏锐的楼市观察力、深谙楼市政策，善于见微知著、从细节看整体。多年的客户服务工作让她能够从购房者、开发商、投资客等多角度客观看待市场，能够从实处出发为购房者答疑解惑。

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