重大信号！今年15城放松限购！合肥放宽落户！调控放松节点来了！市区2万+，三县1.68万/㎡！房价上涨已成定局！

楼市调控重磅信号

2018年全国15城限购变相放松

南京、广州、天津等10个省会2直辖市跟进

全国调控变相放松大势所趋

合肥放宽落户条件

楼市去库存再现，房价上涨已成定局

一、重大信号

今年全国15城限购变相放松

全国性的调控变相放松还在继续，潮水裹挟着10个省会城市和2个直辖市，向四面八方汹涌而来。至今，已经有15座城市变相放松限购！

1、覆盖面广：直辖市-省会-三四线

这轮限购变相放松的第一个特点：覆盖面超广。有天津、重庆这样的直辖市，也有南京、广州、武汉这样的省会城市，就连淄博这样的三四线城市也抓住机会，羞答答的放松了。

2、尺度很大：有的直接放开限购

图上大部分城市是通过人才政策突破限购，在人才政策的框框里面设置高低门槛：

低门槛如南京：40岁以下本科毕业生直接落户买房；西安：大中专毕业生落户不受限制。

高门槛如郑州：博士研究生、35岁以下硕士研究生、“双一流”高校本科毕业生首套房免社保给补贴。

但是，近期限购放松的尺度不断扩大，兰州日前放开了部分区域的限购政策！震惊全国！

与之前长沙、郑州、武汉、南京等地以“抢人大战”为由，悄悄松绑限购不同，兰州这一次松绑限购，不仅白纸黑字正大光明，而且得到上级“分城调控”政策的支持。

从人才政策变相放松到取消限购直接放开，不得不说部分城市已经意识到了：再压制下去，财政压力太大，下一步要进行小范围的刺激。

这是一个信号，调控不再一刀切，大多数房价有所回调的二三线城市，势必陆续加入限购松绑的大军。

二、10年限购松松紧紧

今年调控变相放松，节点已现

从历史来看，从1998年住房商品化改革以来，这20年多里，加码与放松本来就是如影随形，轮番上演。今年，可能又到了放松的节点。

1、限购政策不可能长期存在，2年为一周期

限购第一次出现，是在2010年。

经过四万亿的大水漫灌，楼市从2008年的低谷中走出，多地房价涨幅超过50%，楼市调控卷土重来，限购第一次出现在北京版的“国十条实施细则”里。

2011年，元旦刚过，限购就从一线城市向二线城市蔓延，南京、武汉、郑州等地集体祭出限购政策，从此限购成为楼市调控标配。

2012年和2013年，多地加码限购，调控形势进一步加紧。

2014年，房价回调，楼市遇冷，经济增长乏力，当年6月，以呼和浩特为起点，大中城市纷纷放松限购，到2016年年初，除北上广深和三亚之外，所有城市都放松了限购。

2016年，一二线城市房价暴涨，限购重启，短短一年时间，超过50个城市加码限购，并且叠加限价、限售等政策，“史上最严楼市调控”可谓名副其实。

2018年前后，在货币形势逆转、信贷收缩、房贷利率上浮等大环境影响之下，部分城市房价开始回调，某些二三线城市库存开始上升，于是在“分类调控”的名义下，多地或明或暗放松限购。

2、调控变相放松是大势所趋

不到十年时间，限购政策松松紧紧了三四次。限购如此，其实近20年的楼市调控都是如此。

梳理这一过程，不难发现，所谓调控，一直都在这两大目标之间游移：一是防止过热，二是防止过冷。

一言以蔽之，楼市调控就是个跷跷板游戏。

历来调控很少有撑过五年以上的，早在2016年，我们就做出过预测，没想到才两年时间，限购政策就被弃之如敝履。

不过，这也好理解。

一方面，调控本来就不是长效机制，有时候它是为了应对房价过热，有时候它又是应对市场过冷。而房价上涨周期一般也就两三年时间，这就决定调控政策难以从一而终。换句话说，头痛医头脚痛医脚，最终病症如故。

另一方面，房价背后有如此之多的利益裹挟，这就决定任何调控都不只是为了房价的合理与稳定，而是为了维系既有的利益格局。

所以，每当市场有所转冷时，调控政策总会适时变相放松，从不例外。

三、楼市去库存再现

房价上涨已成定局

2018年这一轮限购松绑，背后意味着什么？

1、房地产即将回归刺激之路

经济进入新常态，对房地产的依赖有过之而无不及。尤其是缺乏支柱产业的一些城市，经济增长毫无亮点，人口持续流出，除了依靠传统产业之外，恐怕只有房地产这一大经济增长点。

既然房地产维系着经济增长和土地财政的双重需要，那么当增长出现问题时，变相放松调控，回归房地产刺激之路就不令人诧异。

2、新增库存倒逼政策变相放松

几年前我国房地产的高库存，依靠上一轮的涨价总算去的七七八八；然而，旧的库存刚去，新的库存又来。雪上加霜的是，这一轮上涨，几乎透支了未来数年的购买力。

以合肥为例，房价从2015年的8000元/㎡暴涨至现在的1.4万+/㎡，目前市场上的库存量绝大多数集中在1.5万/㎡以上。这部分库存靠什么来消化？只能依靠政策变相放松。

3、去库存之后房价将报复性上涨

合肥市场近10年以来，大致经历过2次楼市去库存，而每次去库存之后，房价都不同程度地上浮！

01、2008年-2009年，2008年合肥市区房价4200元/㎡左右，去库存大招一出：房贷利率放松+开发商优惠，借着股市下行，2010年合肥房价迅速涨到6200元/㎡，每百平米上涨20万！

02、2015年前后，合肥人悔之晚矣的上一波去库存浪潮，合肥房价由8000元/㎡直接冲到1.3万/㎡，目前新房均价已经突破1.4万/㎡，很多人身价翻番！

我们的财富主要面临着通货膨胀带来的贬值，以及黑天鹅和灰犀牛带来的不确定的损害，那么人们就有投资某种标的物用来增值保值的需要。房子在中国就是最好的保值品，而这一保值的需求也是建立在房价持续上涨的基础上的。

在中国，房产的投资属性和保值属性，远远大过消费属性，这就决定了在正常市场里，房价所拥有的涨跌互现的自动平衡器功能，在我们这里并不适用。

如果考虑到过去二十年房价涨多跌少的现实，给人们普遍带来的预期，我们不难得出一个结论：楼市去库存只能、而且、必然等同于涨价去库存。换句话说，楼市去库存，必然以房价暴涨为结果。

四、合肥放宽落户，买房不用交社保

千万人口合肥，房价刹不住

日前，合肥同样加入了各大城市的抢人大战中，进一步放宽了落户条件：大专以上学历可以直接落户合肥集体户。目前已经得到官方确认。迁入合肥集体户等待一年，可以在合肥买房，不需要交社保。

从人才吸附、城市发展、政府的土地预期，这几点来看，即使目前仍处在调控阶段，合肥的房价依然走在上行通道。

1、合肥将成千万人口大城市，购房需求超强

相关数据显示， 到2020年，合肥常住人口将达到860万，2030年，合肥常住人口将达到1000万，这一数据超过了杭州的950万，与南京的1060万相持平。

　　合肥人口的大量增加，这导致了合肥的人口红利在不断提升。大量的人口流入，将会极大的促进合肥的发展。伴随着人口的增加，合肥的购买力也将会大大增强。

这些外来户口在合肥学习或者工作，未来落户在合肥，都是要在合肥定居。没有房子的，将来都要在合肥买房，这将极大的刺激合肥的买房需求。未来，在合肥的买房人口将会越来越多。

2、土地预期不减，支撑房价上涨

合肥近2次土拍来看，土地价格的预期始终不减，开发商不下血本出高价，宁愿流拍也不可能让你拿到土地。未来合肥居住地只能是高价出让，面粉决定面包，高地价支撑了房价上涨。

1月12号，肥西2017-15号地块再次未达底价流派，开发商最高报价楼面价将近3700元/㎡，算上该宗地块的代建内容，真实地价还要高出一大截。

2017年12月28号，肥西2017-17号地块，最高报价4717元/㎡，同样未达底价流拍！

3、全国高铁枢纽，准一线合肥动力十足

我们常说，买房，相当于给城市发展众筹，城市发展刺激房价上涨，房子就这样带给你发展红利。

合肥已经成为承接整个中国四维八方的中心城市，全国高铁枢纽的地位已经名副其实。

2008年开通的合宁高速铁路，为合肥补上了关键的“交通短板”。2009年、2015年先后开通的合武、京福高铁，则进一步使合肥从“铁路盲肠”一跃成为“十字交叉”的中东部重要铁路枢纽！

此外，丁祖昱从房产角度将中国城市进行了划分：

永不落幕的老一线：北京、上海、深圳、广州（注意，将深圳排在了广州的前面）

潜力巨大的新一线：南京、天津、杭州、武汉

迅速崛起的准一线：苏州、合肥、重庆、郑州、成都

细数下来，丁祖昱将合肥排在了全国第10的位置，甚至高过直辖市重庆。可以看出，丁对合肥相当看好！

在目前的全国城市排名中，合肥在二线城市中排名第4，前面是厦门、福州、无锡。一线城市，合肥垫垫脚尖完全够得着。根据目前的排名来看，一旦一线城市扩容，合肥必定是第一梯队！

五、滨湖3万 高新2万 三县1.7万

抓紧最后的买房良机

全国性的楼市调控变相放松已经来了。合肥把落户政策放宽对于释放需求也是一个刺激，今年合肥房价整体上行的趋势已定。

政策和市场的大潮不可阻挡，刚需，抓住最后的买房良机，不要和政策和市场赌气！

1、2万+比刚需盘还多

30多个2万+项目今年要卖，高价盘数量已经超过刚需盘！低价盘、降价盘越来越少。万元盘接近绝迹，几乎卖一套少一套。以后还会再出万元盘吗？基本不可能，因为ZF不愿意低价卖地。

其次，降价盘也会越来越少，因为2018年国家鼓励买房就是在推动去库存，楼市成交量一回升，没有房企愿意降价，毕竟人家是来合肥赚钱的，不是来合肥救济的。

所以，珍惜现有的降价盘、万元盘，看准了产品，该买赶紧买。

2、合肥房价新格局：市区2万+，三县1.68万/㎡

今年是合肥楼市的转折之年，高价盘尽出，房贷利率继续上浮，并且2者都有继续上浮趋势。

合肥市2环以内都将全线2万+，肥西1.68万/㎡、肥东1.67万/㎡、北城1.48万/㎡，合肥楼市的房价格局已经确定。对于买房人来说，不要一味和政策和市场赌气，房子早晚要买，再等下去，可能真的要被挤出合肥！

这一次多城市的“救市”行为，说明了一个赤裸裸的道理：“天塌了不一定有人帮你顶着，但是房价一定有人会帮你顶！”，要想房价大跌几乎不可能。2018年由于三四线要继续强化去库存，所以三四线楼市还会火，房价也会跟着涨。这种情况下，合肥房价只会被不断压实、抬高。

今年合肥房价格局已经基本明朗，从现在开始到2万+项目全部出山，是最后的买房良机。电影里说：一个以为不会走，一个以为会挽留，我们和房子的关系，千万别是一个以为还会跌，一个以为会买亏。

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