抵押预告登记专题：预售人破产不适用《担保制度解释》第52条第2款规定（2021.12.27）

案例来源：中国裁判文书网

【裁判摘要】

根据抵押合同的约定，涉案不动产的抵押人是郭钊超、朱鹏华，并非中山市万隆房地产开发有限公司，故中山市万隆房地产开发有限公司是否破产，并不影响本案抵押权的生效。

中国农业银行股份有限公司中山东凤支行、郭钊超等金融借款合同纠纷民事二审民事判决书

广东省中山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤20民终8242号

上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司中山东凤支行，住所地广东省中山市东凤镇兴华路百惠商场侧。主要负责人：刘文西，职务行长。委托诉讼代理人：吴嘉欣，广东道慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志盛，广东道慧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭钊超。被上诉人（原审被告）：朱鹏华。
上诉人中国农业银行股份有限公司中山东凤支行（以下简称农业银行东凤支行）因与被上诉人郭钊超、朱鹏华金融借款合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2021）粤2072民初6479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
农业银行东凤支行上诉请求：撤销中山市第二人民法院（2021）粤2072民初6479号民事判决第四项，改判农业银行东凤支行对郭钊超、朱鹏华提供的位于中山市的抵押物处置价款就诉求款项享有优先受偿权。事实和理由：一审法院认定案涉抵押物仅办理抵押登记备案，不发生设立抵押权的物权效力，就案涉抵押物处置价款就诉求款项不享有优先受偿权属认定事实有误、适用法律错误，二审法院应依法撤销予以改判。（一）农业银行东凤支行就案涉抵押物已办理有效的抵押登记手续，就案涉抵押物处置价款就诉求款项依法享有优先受偿权。本案中，农业银行东凤支行与郭钊超、朱鹏华于2014年11月25日就案涉抵押物即位于中山市的房地产办理了抵押登记备案手续【备案证明号∶易房抵字第Ｄ××9号】，且根据《中山市不动产登记资料查询结果》显示，案涉抵押权已登记于案涉抵押物的房产信息上，该抵押登记手续合法有效，具备公示力，可产生对抗第三人的效力。即案涉抵押物已办理有效的抵押登记手续。农业银行东凤支行对案涉抵押物依法享有抵押权，对案涉抵押物处置价款就诉求款项享有优先受偿权。（二）根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，＂当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持;经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。＂因此请求法院在本案审理中查明案涉抵押物是否已办理建筑物所有权首次登记，是否存在预告登记失效等情形，以便更好的查明本案事实。如案涉抵押物已办理首次登记并不存在预告登记失效的情形，农业银行东凤支行应就案涉抵押物处置价款就诉求款项享有优先受偿权。（三）根据最高人民法院关于要在民商事审判中统一裁判尺度的会议精神，一审法院应作出对同一类型案件、同一法律问题的认定。经搜索中国裁判文书网显示，中山市第二人民法院（一审法院）、中山市第一人民法院以及中山市中级人民法院历年来对于已办理抵押登记备案手续的案件均认可抵押已生效，抵押权人依法享有抵押权，就抵押物享有优先受偿权。根据最高人民法院关于要在民商事审判中统一裁判尺度的会议精神，一审法院应作出对同一类型案件、同一法律问题的认定。即就已办理抵押登记备案手续是否视为抵押已生效的问题，一审法院应遵循统一裁判尺度的原则认定抵押已生效，农业银行东凤支行作为抵押权人依法享有抵押权，就抵押物享有优先受偿权。
郭钊超、朱鹏华未作答辩。
农业银行东凤支行向一审法院起诉请求：一、判令郭钊超立即向农业银行东凤支行清偿借款本金310104.83元、利息8406.45元、罚息151.26元、复利150.35元（暂计至2021年5月21日，之后从2021年5月22日起至判决生效之日止，按合同约定计收，从判决生效之次日起至清偿完毕之日止，以实欠本息为基数，按罚息利率计算）；二、判令郭钊超支付农业银行东凤支行为实现债权产生的律师费15827元；三、判令农业银行东凤支行对郭钊超、朱莉华提供的位于中山市的抵押物处理所得价款就诉求款项享有优先受偿权;四、判令朱鹏华对郭钊超的上述债务承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：2014年11月20日，农业银行东凤支行作为贷款人与郭钊超作为借款人、抵押人、朱鹏华作为保证人、抵押人签订个人购房担保借款合同，主要约定：借款人向贷款人借款387000元用于购买房产，购买的房产坐落于中山市，借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款人授权贷款人将全部借款划入中山市万隆房地产开发有限公司的账户内；还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款执行利率按照借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人有权对逾期借款从逾期之日起在约定的执行利率基础上上浮50%计收罚息，直到本息清偿为止。逾期期间，罚息利率根据约定的借款执行利率的浮动方式相应调整。对应付未付利息，贷款人依照中国人民银行规定计收复利。应收未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计收复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计付复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。若借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。借款担保方式为抵押担保及保证担保，朱鹏华为保证人，保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期日起两年，若发生约定事项导致合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起两年；保证人的保证范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等及律师费等实现债权的一切费用。若债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务、贷款人按照法律规定或合同约定提前收回全部或部分借款，则贷款人有权要求保证人承担担保责任。抵押人郭钊超、朱鹏华以其购买的位于中山市作为抵押物承担抵押担保责任。抵押范围包括借款本金、利息、罚息、复利等以及律师费、过户费等贷款人为实现债权和抵押权的一切费用，约定若债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务、贷款人按照法律规定或合同约定提前收回全部或部分借款，则贷款人有权实现抵押权。中山市商品房抵押登记备案证明记载案涉抵押物于2014年11月25日办理了抵押登记备案。
借款凭证载明借款人为郭钊超，借款金额387000元，借款期限自2014年11月27日至2034年11月26日止，借款执行年利率6.15%，逾期年利率9.225%，还款方式为等额本息还款，还款日为每月27日。银行系统截屏图、贷款还款流水反映郭钊超向农业银行东凤支行清偿贷款本息情况。农业银行东凤支行提交欠款明细表主张截至2021年5月21日止，郭钊超尚欠农业银行东凤支行借款本金310104.83元、利息8406.45元、罚息151.26元、复利150.35元。委托代理协议及发票显示农业银行东凤支行于2019年6月26日委托广东道慧律师事务所指派律师作为本案诉讼代理人，并支出了律师费15827元。
一审法院认为，本案为金融借款合同纠纷。农业银行东凤支行提交个人购房担保借款合同、借款凭证、银行系统截屏图、贷款还款流水、欠款明细表等证据能够相互印证，直接证明了郭钊超欠款的事实，故一审法院认定农业银行东凤支行与郭钊超存在金融借款合同关系，并确认截至2021年5月21日，郭钊超尚欠农业银行东凤支行借款本金310104.83元、利息8406.45元、罚息151.26元、复利150.35元。现郭钊超未按约定按期足额还款，已构成违约，农业银行东凤支行有权提前收回贷款并要求郭钊超支付相应的利息、罚息、复利，故农业银行东凤支行请求郭钊超清偿借款本金310104.83元及利息、罚息、复利，于法有据，一审法院予以支持。至于利息标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消。根据中国人民银行公告[2019]第30号《关于存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜的公告》的规定，存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款（不包括公积金个人住房贷款）。将原合同约定的利率定价方式转换为LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限的LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。涉案个人购房担保借款合同约定“借款利率以借款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮0%后确定，借款发放后遇基准利率调整，则自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始按新的利率计算”，属于存量浮动利率贷款，依法应当适用上述规定。本案，涉案个人住房贷款的加点数值是原合同最近的执行利率水平（4.9%）与2019年12月发布的五年期以上LPR（4.8%）的差值（4.9%－4.8%＝0.1%），故涉案贷款的执行利率应为LPR＋0.1%，罚息和复利利率按（LPR＋0.1%）×1.5计算。需要说明的是，虽然个人购房担保借款合同约定应收未付利息（含逾期罚息）同时计算复利，但根据中国人民银行《人民币利率管理规定》《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定，复利的计算基数仅为正常利息即合同期内的应付未付利息，不包括贷款逾期后的罚息,因罚息在法律性质上已体现借款人违约逾期还款承担的违约责任，如再对罚息计算复利，无异于对违约方施以双重处罚，故农业银行东凤支行要求从判决生效之次日起以实欠本息为基数计算罚息的诉求于法无据，诉请超出部分，一审法院不予支持。
关于律师费，个人购房担保借款合同约定借款人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费等实现债权的费用，现农业银行东凤支行提交委托代理协议及发票证明其为实现本案债权，已实际支出律师费15827元，故农业银行东凤支行该项诉求，合理有据，一审法院予以支持。
关于农业银行东凤支行主张对郭钊超、朱鹏华提供的抵押物处理所得价款享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”案涉抵押房产仅办理抵押登记备案，尚未完成抵押权登记，农业银行东凤支行享有的是请求抵押人履行抵押登记义务的请求权，依法不发生设立抵押权的物权效力，故农业银行东凤支行该项诉求，于法无据，一审法院不予支持。
关于朱鹏华的责任承担。朱鹏华作为保证人，约定保证方式为连带责任保证，若贷款人按照法律规定或合同约定提前收回全部或部分借款时有权要求保证人承担保证责任，现因郭钊超违约，农业银行东凤支行有权提前收回全部借款，并要求保证人朱鹏华承担连带保证责任，故农业银行东凤支行要求朱鹏华对郭钊超涉案债务承担连带清偿责任，于法有据，一审法院予以支持。
郭钊超、朱鹏华经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响法院依法作缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，缺席判决：一、郭钊超于一审判决生效之日向农业银行东凤支行偿还借款本金310104.83元及利息、罚息、复利【截至2021年5月21日，利息8406.45元、罚息151.26元、复利150.35元。从2021年5月22日起至一审判决生效之日止，利息以未到期本金为基数，按LPR＋0.1%计算；罚息和复利按（LPR＋0.1%）×1.5计算，罚息以逾期本金为基数计算，复利以应付未付利息为基数计算，罚息不计算复利。自一审判决生效之次日起至实际清偿之日止，罚息以实欠本金为基数，按（LPR＋0.1%）×1.5计算；复利以应付未付利息为基数，按（LPR＋0.1%）×1.5计算。上述LPR均指全国银行间同业拆借中心公布的五年期以上贷款市场报价利率，于每年1月1日起按上年12月公布的LPR进行相应调整】；二、郭钊超于一审判决生效之日向农业银行东凤支行支付律师费15827元；三、朱鹏华对郭钊超上述判项一、二债务承担连带清偿责任；四、驳回农业银行东凤支行其余诉讼请求。案件受理费6286元，减半收取3143元，诉讼保全申请费2182元，合计5325元，由郭钊超、朱鹏华负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院依照农业银行东凤支行的申请查询了涉案中山市的不动产登记资料。
本院对一审判决查明的事实予以确认。二审另查明：根据中山市自然资源局出具的不动产登记资料查询结果，坐落中山市的不动产并无不动产证号、土地信息。
本院认为，本案系金融借款合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理，故本案二审争议焦点为农业银行东凤支行对郭钊超、朱莉华提供的位于中山市的抵押物处理所得价款就诉求款项享有优先受偿权。
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉抵押房产尚未完成抵押权登记，不发生设立抵押权的物权效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。”首先，农业银行东凤支行主张涉案不动产已办理建筑物所有权首次登记，应对此承担证明责任。不动产登记资料查询结果显示涉案的中山市并无登记信息，本案现有证据不能证明涉案房地产已办理建筑物所有权首次登记，农业银行东凤支行应对此承担举证不能的不利后果；其次，根据抵押合同的约定，涉案不动产的抵押人是郭钊超、朱鹏华，并非中山市万隆房地产开发有限公司，故中山市万隆房地产开发有限公司是否破产，并不影响本案抵押权的生效。因此，涉案抵押合同并未产生物权效力，也不符合前述司法解释规定的可优先受偿的特殊情形，农业银行东凤支行对抵押合同约定的抵押财产优先受偿，于法无据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人农业银行东凤支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6286元（上诉人中国农业银行股份有限公司中山东凤支行已预交），由上诉人中国农业银行股份有限公司中山东凤支行负担。
本判决为终审判决。

审判长　　刘满星

审判员　　张　荣

审判员　　刘　通

二〇二一年十二月二十七日

书记员　　朱梦春

相关链接