抵押预告登记专题：预售人破产不适用《担保制度解释》第52条第2款规定（2021.12.8）

案例来源：中国裁判文书网

【裁判摘要】

根据抵押合同的约定，涉案不动产的抵押人是郭钊超、朱鹏华，并非中山市万隆房地产开发有限公司，故中山市万隆房地产开发有限公司是否破产，并不影响本案抵押权的生效。

福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司、兴业银行股份有限公司漳州分行等金融借款合同纠纷民事二审民事判决书

福建省漳州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)闽06民终3123号

上诉人（原审原告）：兴业银行股份有限公司漳州分行，住所地福建省漳州市芗城区漳华中路491号兴业银行大厦，统一社会信用代码913506008565008894。负责人：谢斌，行长。委托诉讼代理人：曾小琳，女，该银行公司律师。委托诉讼代理人：林贞，女，系该银行员工。被上诉人（原审被告）：郭建勇。被上诉人（原审被告）：黄秀桂。原审被告：福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司，住所地福建省漳州市龙文区朝阳镇漳龙高速路口北出口处200米，统一社会信用代码913506035595978999。法定代表人：谷景虎，董事长。委托诉讼代理人：邱宏亮，男，系公司工作人员。委托诉讼代理人：郭芸才，男，系该公司工作人员。
上诉人兴业银行股份有限公司漳州分行（以下简称兴业银行漳州分行）因与被上诉人郭建勇、黄秀桂、原审被告福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司（以下简称海峡物流城）金融借款合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2021）闽0602民初2961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
兴业银行漳州分行上诉请求:1.请求撤销一审判决第三项，依法改判为“在郭建勇、黄秀桂不履行上述债务时，兴业银行漳州分行有权依法以拍卖、变卖被上诉人郭建勇提供抵押担保的址于漳州龙文区规划物流城路以南、规划龙江路以西海峡两岸（国际）农产品物流城03地块1幢D23号的房屋所得的价款优先受偿”；2.诉讼费用由郭建勇、黄秀桂承担。事实及理由：1.海峡物流城进入破产程序，未能及时办理案涉抵押物建筑物所有权首次登记。郭建勇、黄秀桂提供抵押担保的址于漳州龙文区规划物流城路以南、规划龙江路以西海峡两岸（国际）农产品物流城03地块1幢D23号的房屋虽然尚未办理建筑物所有权首次登记，但（2017）闽0603破1号《民事裁定书》证明海峡物流城系因进入破产程序而不具备办理建筑物所有权首次登记的客观条件。2.郭建勇以其所有房产提供抵押担保，兴业银行漳州分行对抵押物依法享有优先受偿权。本案中，郭建勇已支付了案涉房屋全部价款，案涉房屋依法应为郭建勇所有。海峡物流城应继续履行《商品房买卖合同》约定义务，协助郭建勇办理房屋所有权登记。本案借款合同双方依法就案涉房屋办理抵押权预告登记并达成一致意思表示，在郭建勇未履行债务时，出借人有权依法以拍卖、变卖案涉抵押物所得的价款优先受偿。综上所述，兴业银行漳州分行有权依法优先受偿。
郭建勇、黄秀桂未作答辩。
海峡物流城述称：海峡物流城处于重组的关键阶段，希望尽可能调解。海峡物流城对兴业银行漳州分行的上诉请求没有意见。
兴业银行漳州分行向一审法院起诉请求：1.判决郭建勇、黄秀桂立即偿还贷款剩余本金174530.91元，利息4001.31元、罚息及复利699.43元（总计179231.65元）及自2021年1月28日起至贷款本息清偿完毕之日按合同约定的利息（含复利、罚息）；2.判决兴业银行漳州分行有权就郭建勇、黄秀桂为上述债务（含借款本息及依合同约定计算的违约金、赔偿金、实现债权的费用等）提供抵押担保的位于漳州市龙文区规划龙江路以西海峡两岸（国际）农产品物流城03地块1幢Ｄ23号的房屋拍卖、变卖所得款项优先受偿；3.海峡物流城对郭建勇、黄秀桂上述债务（含借款本息及依合同约定实现债权费用等）承担连带清偿责任；4.案件诉讼费用由郭建勇、黄秀桂、海峡物流城共同负担。
一审法院认定事实：2012年7月31日，郭建勇、黄秀桂（债务人、抵押人）与兴业银行漳州分行（债权人、抵押权人）签订合同编号兴银漳零2012第0392号《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同中约定（摘要）：1、借款金额67万元，借款期限从2012年7月31日至2022年7月31日，借款用途为购买债务人的第1套商用房；2、借款基准利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率，借款利率为基准利率上浮30%，亦即实际利率等于基准利率乘以系数1.3；借款利率浮动方式采用固定日浮动，利率浮动周期为年；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；借款还本付息日采用固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的18日及借款到期日为还款日；债务人按照等额本息偿还法偿还借款本息，直至债务人还清全部借款本息为止；债务人不按本合同规定按时偿还借款本息即构成违约，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；违约发生后，本合同项下的借款执行利率调整为在调整当时中国人民银行公布的借款基准利率的基础上上浮35%；债务人、担保人违约的，债权人可要求债务人、担保人支付本合同项下借款金额10%的违约金等；3、保证人为海峡物流城，担保期间为阶段性担保即保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年，如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除，但对于在该日之前到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。2012年8月15日，郭建勇、黄秀桂以其所购买的位于漳州市龙文区规划龙江路以西海峡两岸（国际）农产品物流城03地块1幢Ｄ23号的房屋作为抵押，抵押担保范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等，双方就抵押物漳州市龙文区规划龙江路以西海峡两岸（国际）农产品物流城03地块1幢Ｄ23号的房屋办理抵押登记。
2012年9月11日，兴业银行漳州分行依约发放贷款67万元。郭建勇、黄秀桂于2020年12月19日开始逾期。截至2021年1月27日，郭建勇、黄秀桂尚欠兴业银行漳州分行贷款本金174530.91元、利息4001.31元、罚息及复利699.43元。
诉讼中，一审法院到漳州市规划龙江路以西海峡两岸（国际）农产品物流城03地块1幢Ｄ23号房产办理的预告抵押登记情况，经核实，该地块仅办理了土地使用权抵押备案登记，尚未办理建筑物所有权首次登记。
一审法院认为：兴业银行漳州分行与郭建勇、黄秀桂之间签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，系双方真实意思表示，依法成立有效，受法律保护。兴业银行漳州分行已经按照合同约定履行支付款项义务，郭建勇、黄秀桂应依照合同约定履行支付本金和利息义务，但郭建勇、黄秀桂未按合同约定履行按时足额支付本息，其行为属违约，应当承担违约责任，兴业银行漳州分行有权要求郭建勇、黄秀桂立即偿还尚欠本金174530.91元、利息4001.31元、罚息及复利699.43元及从2021年1月28日起至实际还款日止按照本案《个人购房抵押（保证）借款合同》约定计算的利息、复利、罚息。因规划物流城路以南、规划龙江路以西海峡两岸（国际）农产品物流城03地块1幢D23号仅办理了土地使用权抵押备案登记，该建筑物尚未办理建筑物所有权首次登记，现兴业银行漳州分行要求以规划物流城路以南、规划龙江路以西海峡两岸（国际）农产品物流城03地块1幢D23号房产拍卖、变卖所得价款优先受偿，不予支持。海峡物流城为郭建勇、黄秀桂的借款向兴业银行漳州分行提供连带保证责任。郭建勇、黄秀桂经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法典》第四百一十条、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、郭建勇、黄秀桂应于本判决生效之日起十日内偿还兴业银行股份有限公司漳州分行贷款本金174530.91元及从2020年12月19日起至实际还款日止按照本案《个人购房抵押（保证）借款合同》约定计算的利息、复利、罚息；二、福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司对郭建勇、黄秀桂的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回兴业银行股份有限公司漳州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3884.6元，减半收取1942.3元，由郭建勇、黄秀桂负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
对一审认定的事实，兴业银行漳州分行、海峡物流城无异议，郭建勇、黄秀桂未提出上诉。对没有争议的事实本院予以确认。
本院认为：预告登记是在本登记暂时无法办理时当事人为确保将来取得物权而办理的一种特殊登记。当事人办理抵押预告登记的目的在于当能够办理抵押登记时，其能获得较之其他担保物权人更加优先的顺位。故而对于抵押预告登记权利人请求行使抵押权的情形，应就预告登记权利人是否具备抵押登记条件进行审查。本案中,本案抵押权预告登记的不动产至今尚未办理建筑物所有权首次登记（至于何种原因导致未能及时办理建筑物所有权首次登记，与本案无关）。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款“当事人办理抵押预告登记后,预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿,经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记，导致不具备办理抵押登记条件的,人民法院不予支持”的规定,兴业银行漳州分行的上诉请求，缺乏事实依据,不予支持。
综上所述，兴业银行漳州分行上诉请求不能成立,不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,判决结果正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费3375.36元，由兴业银行股份有限公司漳州分行负担。
本判决为终审判决。

审 判 长　翁艺晖

审 判 员　叶维文

审 判 员　黄泽强

二〇二一年十二月八日

法官助理　詹立宇

书 记 员　肖　薇

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