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物权法解释一解读
起草背景
《物权法》包括了总则、所有权、用益物权、担保物权和占有等五编。对于“所有权”篇中的建筑物区分所有权、“用益物权”篇中的国有土地使用权、“担保物权”篇等内容，我院已经颁布或者正在修订相关司法解释。
除此之外，《物权法》中还有许多篇章的内容比较零散，难以起草单项解释予以规定，但实务中又争议很大，故本着“成熟一些、规定一些”的原则，将其纳入物权法司法解释系列进行规定。目前出台的是物权法司法解释一，以后还可能有物权法司法解释二等。
主要内容
物权法司法解释一总共22条，主要包括以下内容：
一、物权登记问题 F1-F6
二、善意取得问题 F15-F21
三、导致物权变动的法律文书范围问题F7
四、特殊物权人的物权保护问题 F8
五、物权共有问题 F9-F14
六、溯及力问题F22
一、不动产物权争议：民事诉讼抑或行政诉讼？
第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
起草依据：
1、《物权法》第9条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
2、2010《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条 当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。
3.2015 《行政诉讼法》第61条 在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。在行政诉讼中，人民法院认为行政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据的，可以裁定中止行政诉讼。(新增 ）
（二）行政诉讼中申请一并解决民事争议的流程
2015行政诉讼法解释
1、申请时间F17
2、不准许情形F17
3、单独立案F18
4、分别裁判F19
二、不动产确权争议中登记的证明力
第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
起草依据：
《物权法》第9条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《物权法》第16条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。 《物权法》第17条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
（一）如何理解本条中的“有证据证明”。
1、 不动产登记簿的证明力
2、否定不动产登记簿的举证程度
3、“有证据”与“高度可能性”的关系
可通过否定不动产登记簿形式证据力和不动产登记簿实质证据力两个角度着手：
1、如果有证据证明不动产登记簿本身并非登记簿机关依职权制作这一事实具有高度可能性，则不动产登记簿本身就不具备证据的真实性，可直接否定不动产登记簿的证明力。
2、如果有证据证明不动产登记簿记载事项不实具有高度可能性，亦可否定不动产登记簿的证明力。
（二）不动产登记簿的记载与真实权利状态不符与不动产登记簿确有错误的区别
根据《不动产登记暂行条例》F8 “不动产登记簿应当记载以下事项：（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项”之规定，不动产登记簿上应记载登记原因，也就是不动产物权的取得、丧失或限制的方式。
1、对不动产登记簿确有错误的证明。
2、对不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的证明
实务中， 不动产登记簿记载的权利人与真实权利人不一致的情形主要有以下几种：
（三）如何理解 “请求确认其享有物权的，应予支持”
1、确权的证明对象 2、确权的证据类型
（四）不提独立确权请求能否否定不动产登记簿的证明力
当事人并没有单独提出独立的确权的诉讼请求。能否适用本条否定不动产登记簿的权利推定效力？
（五）“请求确认其享有物权的，应予支持”不适用于第三人善意取得不动产的情形。
例如甲死亡后，由于登记机关的错误或申请人提交的是虚假资料，从而导致乙办理了房屋继承登记，并已按合理价格将房屋转让给了丁且已经办理了变更登记手续。此时，如果丙以房屋所有权人名义将丁诉至法院请求确认其享有该房屋的所有权，则可能因丁主张善意取得该房屋所有权，而并不能通过引用本条规定，得到法院的支持。
（六）不动产登记簿的推定力范围：权利而非事实。
《不动产登记暂行条例》F8规定，不动产登记簿记载的事项主要有两类：不动产的自然状况和不动产的权属情况。
根据本条中“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”的文义解释可知，不动产登记簿的推定力是一种权利推定而非事实推定。也即，不动产登记簿的推定力并不包括对所记载不动产自然状况事项的推定。
（七）本条适用范围不限于不动产确权之诉
直到审判委员会送审稿为止，本条都限定适用范围为不动产确权争议民事诉讼。但在最终稿中，本条表述已删除了“在不动产确权争议民事诉讼中”的表述。这说明本条适用对象秉持开放立场，并不局限于《民事案件案由规定》中的物权确认纠纷这一案由的范畴。
我们认为，至少在以下几种非典型确认之诉中，本条都有适用的空间。
第一，第三人撤销之诉。 第二，执行异议之诉。 第三，案外人申请再审。
三、确权争议不受异议登记失效影响
第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
起草依据：
《物权法》第19条第2款 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
异议登记的实质是在登记错误的情况下，为权利人及利害关系人提供的一种暂时性救济手段，其作用在于：一是保护真正的权利人；二是阻断登记的公信力；三是实现真正权利人和善意第三人的利益平衡。
注意：异议登记并非对物权归属或变动的确认性登记，故其并未解决物权实际权利人的问题。
目前，对物权登记内容与实际权利状态不符的救济方式:异议登记救济和诉讼救济，在实践中如何协调，有分歧。特别是在根据物权法F19规定，权利人或者利害关系人在异议登记十五日内没有提起诉讼导致异议登记失效后，当事人还能否提起物权确认请求权，实践中存在不同的处理意见：
一是，必须在异议登记十五日内提起诉讼，如果不提起诉讼，则说明当事人虽然提起物权登记异议，但是其实际上是认可了物权登记的内容，故当事人无权再行提起民事诉讼。如果当事人再行提起民事诉讼的，则人民法院不应受理。理论基础在于认为物权登记具有确认物权的效力，在当事人未提起物权确认诉讼的情况下，说明其对于现状的认可。
二是，异议登记的制度目的在于提示与登记权利人进行交易的风险，阻断登记的公信力，从而保护交易安全，提高交易效率。而物权确认之诉的制度目的在于确定真实的物权权利人，解决当事人之间的实体争议。且该实体争议的解决是解决登记错误的基础性工作，故就此而言，无论当事人是否提起异议登记及异议登记是否失效，当事人均可以提起物权确认之诉。
本司法解释最终采纳了第二种意见，认为异议登记失效与权属争议的解决并不等同，当事人在异议登记失效后仍有权提起确权之诉。
（一）异议登记的申请人：利害关系人
《物权法》F19规定，申请异议登记有两个条件：一是利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误；二是不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记。
例如，甲、乙共有的房屋被错误地登记为甲单独所有。其中，甲为登记权利人，而乙为利害关系人。如果乙不能申请更正登记，并在更正登记完成前申请异议登记，那么在甲处分该房屋而将之转让给第三人或为第三人设定他物权时，第三人就可以因善意而取得该房屋的所有权或他物权。
（二）异议登记的法律效力
物权法没有规定。
在理论上，主要可以从以下三个方面来考察：
其一，异议登记对第三人的效力。
其二，异议登记对登记权利人的效力。
其三，异议登记对真正权利人的效力。
（三）异议登记的有效期间及异议登记失效处理
物权法F19规定了异议登记后15日内异议登记人需要提起诉讼，否则异议登记即失去其效力。对于该15日的期间的性质及其具体理解，在实践中也存在不同的意见。
（四）异议登记与查封登记的并存及其处理
关于对不动产查封的方法：
1998《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第41条中规定“对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。既未向有关管理机关发出协助执行通知书，也未采取加贴封条或张贴公告的办法查封的，不得对抗其他人民法院的查封。”
2004《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第9条规定“：查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”第26条第3款规定“：人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”
由上可见，不动产查封应当办理查封登记手续，且查封登记具有对抗效力和优先效力。
四、预告登记权利人的保护
第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
起草依据：
《物权法》第20条第1款 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
（一）预告登记的保全效力
1、预告登记保全效力 2、一房二卖与预告登记
甲与乙签订房屋买卖合同并办理了预告登记。后乙将该房屋出售给丙并实际交付。甲起诉乙继续履行合同。
（二）预告登记与执行
1、先预告登记，后执行情形
甲与乙公司先签订商品房买卖合同，以其借款债权与购房款债务抵销并办理了预售商品房合同预告登记。后丙起诉乙公司并申请查封乙公司开发的房产，丙获得胜诉判决后申请强制执行。甲提起执行异议，法院裁定执行异议成立，中止执行。丙提起执行异议之诉。
我们认为，执行异议，有两种：
一是民事诉讼法第225条规定的对执行行为的异议，该异议主要针对的是人民法院执行行为的合法性问题。
二是民事诉讼法第227条规定的排除执行的异议，该异议主要针对的是异议人是否具有排除执行的权益问题。
4、在预告登记确定地不能完成本登记的情况下，法院能否恢复对该不动产的执行处分？
例如，在商品房预售合同或者房屋买卖合同预告登记场合，如果该商品房由于资金的原因、施工的原因、规划的原因等，导致预售商品房确定地不能建成或者预告登记后房屋灭失，则预告登记权利人的转移房屋所有权的请求权因履行不能而转化为损害赔偿请求权、不当得利请求权。此时，预告登记请求权是否具有代位效力并进而具有阻止执行的效力？另外，房屋买受人的预告登记请求权能否优先于申请执行的债权？
一种观点认为，鉴于预告登记的请求权已经具有一定的物权效力，且基于登记的公示性，在标的物灭失、不存在的情况下，应当赋予预告登记的请求权以代位效力，并依据其预告登记的时间确定其对于代位物的优先次序。
我们认为，预告登记制度并不保障预告登记权利人物权变动之外的请求权的实现，包括该物权变动请求权的转化形态。所以，预告登记权利人要么解除其与义务人之间的合同，要么请求替代履行的损害赔偿，该请求权成为一般债权而非有担保的债权。与申请执行的其他债权相比，买受人的请求权不具有优先效力，不具有阻止执行的效力，并由于时间上的原因，有可能劣于被执行的债权而受偿。
2、先执行、后预告登记情形
从登记法上看，已被查封的房屋，房屋登记机构应不予办理预告登记（《房屋登记办法》第22条第5项）。但是，不妨认可查封后的房屋仍能作出预告登记，在未来对查封的不动产确定地不执行时，为预告登记权利人预先对其请求权作出保全留下空间。从实践中看，不排除登记机构工作疏忽等原因在查封登记之后又办理预告登记的情形，于此情形下，按照上述原则处理。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。这里并未对债权行为作出评价，从合同效力与物权变动的分离原则看，被执行人另行订立以物权变动为目的的合同的效力不受影响，但是物权变动的效力将受到查封措施的限制。即此类物权变动“不得对抗申请执行人”。由此可知，即预告登记权利人不得以其预告登记阻止查封。
（三）预告登记与一房多卖
徐某与甲公司签订商品房买卖合同并办理预告登记，甲公司嗣后将该房屋另行出卖给张某。张某起诉请求继续履行，一审法院判决合同有效并支持张某请求。在执行阶段，发现该房屋已出售给徐某并办理了预告登记，一审法院对本案再审。再审期间，张某变更诉讼请求返还购房款、利息及损害赔偿。
（四）预告登记与第三人撤销之诉
案涉房屋工程承包人乙公司起诉发包人甲公司（前诉）。该案立案后，出卖人甲公司的50%的股东黄某与出卖人甲公司签订《商品房买卖合同》，黄某支付了全部价款并办理了商品房买卖合同备案登记及房屋预告登记，黄某以该房屋向银行设定抵押并贷款。在前诉中，黄某及银行均未参加诉讼。前诉判决甲公司向乙公司交付部分房屋并办理过户手续。黄某起诉请求撤销前诉判决。
一审判决要旨：1、提起第三人撤销之诉的原告只能是原诉中的第三人。在前诉中，乙公司起诉在前，黄某与甲公司签订买卖合同在后，前诉形成之时黄某尚非前诉第三人，并不具备提起本案第三人撤销之诉原告的主体资格。
2、黄某作为甲公司50%股权的股东，黄某应当知晓前诉的情况，黄某未参加前诉系归责于其本人的原因，因此，不符合民事诉讼法第56条规定的起诉条件。对黄某的起诉不予受理。
案涉房屋工程承包人乙公司起诉发包人甲公司（前诉）。该案立案后，出卖人甲公司的50%的股东黄某与出卖人甲公司签订《商品房买卖合同》，黄某支付了全部价款并办理了商品房买卖合同备案登记及房屋预告登记，黄某以该房屋向银行设定抵押并贷款。在前诉中，黄某及银行均未参加诉讼。前诉判决甲公司向乙公司交付部分房屋并办理过户手续。黄某起诉请求撤销前诉判决。
一审判决要旨：1、提起第三人撤销之诉的原告只能是原诉中的第三人。在前诉中，乙公司起诉在前，黄某与甲公司签订买卖合同在后，前诉形成之时黄某尚非前诉第三人，并不具备提起本案第三人撤销之诉原告的主体资格。
2、黄某作为甲公司50%股权的股东，黄某应当知晓前诉的情况，黄某未参加前诉系归责于其本人的原因，因此，不符合民事诉讼法第56条规定的起诉条件。对黄某的起诉不予受理。
最高法院裁判要旨：
1、前诉判决将案涉部分房屋交付乙公司并办理过户手续，黄某在本案中主张其已向甲公司买受了包括上述房屋在内的房屋，前诉判决结果影响黄某对案涉房产的权利，应为前诉中的第三人。
2、一审法院依据黄某股东身份、持股比例以及案涉房屋买卖合同与前诉起诉事件的关系，推定黄某知晓前案诉讼，符合常理和企业一般经营决策惯例。黄某不能证明因不能归责于本人的事由未参加该案诉讼，不符合第三人撤销之诉的条件，应裁定不予受理。
如黄某非因自身原因未参加前诉，则黄某作为预告登记权利人能否撤销前诉判决？（因公众平台限制文章一次性发布不完，我们将采用连载方式公布）
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