真假难辨是刚需

本回开始之前满足大家一个小小的愿望

之前在《杠杆呼叫转移》一文中，我在最后作词了一首同名歌曲

无奈五音不全无法献丑

但是读者@Dante小哥哥为我代劳了一下

在此奉上歌曲并感谢各位支持

三个“刚需”故事

1.

你刚毕业三年，有一份还算稳定却工资不太高的工作。

三年下来你攒了点小钱，远不够首付但让你手头足够宽裕。

你谈了个女朋友，温柔婉转，在你眼里最可爱。

上周她带你回家见了她家长，你精心准备了一番，拎着礼物上门，家务活抢着干，你自认表现还不错。

今天你又和你女朋友见面了，她伏在你的怀里，一双眼睛望着你，说：“我爸妈觉得你挺好的，他们说，要是你有个房子，就放心我和你结婚。”

你脑里的小算盘瞬间拨拉起来。要是不回家找父母要钱，自己肯定是买不起房子的。这个姑娘还挺不错，万一分手了再找个差不多的也困难了。再说人家家长提的也是合理要求，做父母的，谁愿意自己女儿没房子住呢？

稍一迟疑，姑娘的小手爬上了你的脸：“傻瓜，怎么不说话了？”

在这一刻，你是不是刚需？

2.

你新婚不久，和老公很恩爱。

你很体谅老公，婚前就提出，大家也没工作多久，经济上都不大宽裕，先结婚，攒几年钱再买房吧。

你老公感激得抱着你亲了又亲，还主动说，自己父母家的房子足够大，结婚后就住父母家，有什么事也好有个照应。

你寻思着，也见过公公婆婆，他们对自己好像也还不错，就接受了老公的建议，住到了公婆家里。

今天是发工资的日子，你一高兴，就去买了条长裙换上，走在回家的路上都感觉两腿生风。

你刚进门，婆婆打量了你一番，脱口而出：“啧啧，穿得这么花里胡哨的，花了不少钱吧？少花点心思在穿衣打扮上，穿出去还不是便宜了外面的男人，到头来家里煲个汤都齁咸齁咸的。”

你的好心情顿时烟消云散，但还是憋着股气换了身便装下厨做了晚饭。饭桌上，婆婆当着你丈夫的面说：“上次做汤齁死个人，这次怎么一点盐味都没了？你们小年轻就是不会过日子。”

你看了一眼丈夫，丈夫脸色变得很难看，过了半天却一句话都说不出，你也就把话咽了下去，鼓囊囊地占满了肠胃，之后你都没怎么动筷子。

晚上在自己的房间里，你对丈夫说：“你也看见你妈这样子了，咱们还是早点搬出去吧。”

在这一刻，你是不是刚需？

3.

你的妻子怀孕四个月了，每天晚上你凑到她肚子上的时候，是你这一天最幸福的时刻。

结婚的时候你和她商量要不要买房，她抱着你说，只要你这个人就好。哪怕和你一起租房子住，都是值得的。

一晃几年过去了，你们的工资涨了，积蓄多了，可是房价涨得更快，你们还得接着租房住。

这天晚上，你又侧着脑袋伏在妻子肚子上。她温柔地抚摸着你的头发，说：“亲爱的，自从我怀孕了，我就多愁善感了起来……我好像看到了我们的孩子一转眼就长大了。”

“嗯？”

“可是小家伙过几年还要上幼儿园，我听说幼儿园位置紧张，不在附近买房不能就近入园……”

你起身看着妻子柔和的脸，想到最近公司租房的小年轻抱怨房租涨了一千块，现在你们租的房子还有四个月到期，到时候房东怎么要价还不好说。万一房东要赶你们走，难道要妻子挺着个大肚子找房子么……既然过几年孩子就要上幼儿园，还不如先挑个附近有幼儿园的小区，哪怕借点钱凑齐首付买个小房子也行，但是又要生孩子，手头实在太紧了。

在这一刻，你是不是刚需？

“刚需”到底有多刚？

 按照各路房地产公众号的说法，上述三类人都是刚需。

第一类人，你看丈母娘都发话了，不买房就不结婚，后半辈子的终身幸福啊！你要是这次不买房，分了，下次还会遇到这样的丈母娘，对象情况还没这个好，到时候你买不买？

第二类人，他们会说，这就是女孩子婚前不买房的下场！别说婚前催促男方买房加名字了，如果你是独立有思想的女性，就该自己买一套房，带着自己买的那套房谈婚论嫁，腰杆都要挺直不少！这种没买房还住在父母家里的男人，一看就没前途，保准是妈宝男。天天和妈宝男以及他那个就知道对你吹毛求疵的妈住在一起，这日子根本过不下去。男人都是大猪蹄子，把自己的幸福寄托在房子上，可比寄托在男人身上靠谱多了。

第三类人，结婚这么久都要生孩子了，还不买房，被现实教育了吧。现在无论是幼儿园还是小学，租房者的权益都是排在后面的，你的户口根本不顶用，还是得有一套学区房。有了学区房入学排队你才能排到前面去，哪怕这套学区房小得可怜，都比你租的大房子管用。再说，现在法律实务中不怎么保障租房者权益，房东想涨房租就涨房租，说赶人就赶人，押金都不给你退，结婚前不买房，婚后老婆挺着大肚子被赶出家门，你这个做丈夫的问题可就大了。

但是仔细想想，他们真的都是“刚需”吗？

按理说，房子最初的用处就是住，如果一个人单身，租房就可以满足他住房的需求了。按照《让大家都住得好》里提到的租售比，在一线城市解决住房问题，租房比买房更合算。

在这几个案例里，非得抬杠的话，第一类人，不行就分了吧，总会找到不要房子的姑娘；第二类人，出去租房也能远离婆婆，不是非得买个房子才能解决问题；第三类人，你们过得不幸福是因为没有租购同权，要是租购同权落实了，保护租户的法律也能彻底落实的话，租房子让孩子上学也是没有问题的。

在这三个案例里面，苦主“刚需”的是居住之外的附加需求，比如买房和结婚挂钩、买房和家庭话语权挂钩、买房和子女上学挂钩等等。归根结底还是租房市场不完善，租售同权不到位，丈母娘家里也没接受租房能好好过一辈子的观念——当然，如果租房市场完善了，租金怕也不会像现在这么低了，毕竟现在买房的附加价值，如就近入学如果能通过租房实现，租金肯定要涨。

聪明的读者读到这里应该发现一个问题了：与买房相关的需求是相对的，不同的人需求还不一样，单纯用“刚需”概括，偷懒之余也容易掉进陷阱。

操纵需求

如果我们是个房产号，写到这个程度也就差不多了，但很显然我们不是。

如果抛离买房这个具体语境，单独探讨人类的需要的话，马克思曾经说过：“我们的需要和享受是由社会产生的；因此，我们在衡量需要和享受时是以社会为尺度，而不是以满足它们的物品为尺度。因为我们的需要和享受具有社会性质，所以它们是相对的。”

也就是说，不仅买房时候的“刚需”是相对的，任何“需要”都是相对的，适合社会的情况紧密相关的。比如《中国房地产没有泡沫？》里提到的德国，近几十年房价增长缓慢，租房者权益能够得到很好的保障，大量民众租房也能度过一生，在德国的环境下，就没有我们语境中的这种“刚需”。

在此基础上，马尔库塞又提出了“真实需要”和“虚假需要”的区别。真实需要源自于个人本能的生理属性，而虚假需要则主要是由社会的外部压抑和诱导而产生，并通过商品、广告等方式将经济的或意识形态的目的转变为个人的需要。

比如很多房地产大V在微博上鼓吹“京沪永远涨”，你信了，觉得买个一线城市的房子是对未来的投资。尽管你也不急着结婚，但早点买套房上车免得以后上不去，用买房代替租房来满足你的居住需要，此处你买房的需要很有可能就是 “虚假需要”。现在一线城市房市进入了阴跌的衰退期，不少有类似“虚假需要”的人就没有前段时间那么着急要买房了，而是打算再观望一阵子，这就说明开始阴跌的房价让这些人的“虚假需要”减少了。今年深圳就“金九”不再，一、二手成交量均呈下跌趋势，环比下跌超三成。

鲍德里亚更是激进地指出：“需要并不是主体动机的表达，也不能表征主体的一种本真状态，它不过是主体在使用价值体系和交换价值体系共同作用下的一种功能性还原”。解释一下就是，需要已经不是来自于人的本能，而是成为资本操控下对人的动机的一种模拟，深受外部的引诱或压制的影响。

按照鲍德里亚的说法，眼前都是梦幻泡影，简直佛系的不行，显然太过了。不过有一点是可以确认的——我们的需要是可以被外部力量操控甚至制造出来的。

制造需求

购买商品房的需求就是被制造出来的，也就二十年的事儿。

在《土地相关的一些逻辑》里，我们讲过，1998年底《中华人民共和国土地管理法》通过，修改议案中增加了国有土地使用权和集体所有的土地经征用后的使用权可以依法转让和国家依法实行国有土地有偿使用制度的内容，标志着土地使用权转让制度在我国正式确立，住宅商品化改革大幕拉开。

同一年各商业银行住房贷款总量突破1000 亿元，是1997 年的3.57 倍。很显然，国家把加快发展住宅业作为扩大内需、拉动经济增长的重要手段，在经济政策、技术政策等方面给予了重点扶持。

与此同时，住房制度改革深化，取消了住房实物分配，实行货币化分配，形成了以经济适用住房为主体的多层次的住房供应体系，标志着由政府和单位实物分配住房的制度已告结束。原来人们要等着单位给分房子，在这之后就得自己掏钱去买商品房了。

住宅商品化后，建设部还要抓紧制定与住宅产业的相关的标准及过渡性的指南，积极完善住宅产业现代化的基础工作。

以上是经济政策和制度准备，一方面把分房的路子断了，你没有混资历分到住宅的福利，也不需要求爷爷告奶奶排队等分房了，只要你有钱或者敢办按揭就能买房；另一方面，房地产行业得到了扶持，资金不断涌入这个行业，出台的各项规范和标准也让这个行业规范化、现代化了起来。

制造需求的自然还有社会舆论。在《外国月亮怎么这么圆？》里我们提到过，当时是房改课题组组长的孟晓苏，透露为了推动全民背贷款买商品房，“有位房地产专家编出了一个‘中国老太太和美国老太太天堂对话’的故事，说一个中国老太太攒了一辈子钱，还没有买上房就去世了。在天堂里她遇到一个美国老太太，人家靠贷款买房住了一辈子，还清贷款才去世。相比之下，中国老太太亏大发了……”

就这么个编出来的段子，带着一种来自国外的“高大上”感觉，有意无意地通过各种渠道深入人心。你可能在中学政治思想课本上看过这段话，而我印象中在《实话实说》上这段话也被提到过（看过《实话实说》的人都不年轻了啊）。就这样重复了很多遍后，不少人就慢慢接受了贷款买房。

住宅商品化过程中，一线城市一度买房就能落户。拥有房产和享受城市资源联系了起来，如果没有在一个区域购房，孩子就近上学也变得更麻烦甚至直接不可能。

而在之后的二十年里，中国经济不断发展，尤其是《哇！炒房的！》里提到信息技术和互联网产业的飞速发展，通货膨胀逐渐稀释手里人民币的购买力，反倒是贷款更能冲抵通货膨胀的不良影响，而且通过贷款买来的房子也借着经济发展的东风不断升值，买房就成了明智的投资选择。于是大家逐渐接受买房投资——现实中所谓“温州炒房团”发家致富的故事让“房子具有投资属性”愈加深入人心。而不少年轻人则是急着买房，害怕以后房子继续涨，上不了车了。

最终，购房需求的制造是相当成功的，房子可以住，也和所在区域的的教育等资源绑定，还带有了强大的投资属性。多种需求以叠加，造成了中国人的购房狂热：中国人首次购房平均年龄仅为27岁，是全球首次购房平均年龄最小的国家。中国80、90的住房拥有率达到70%，远高于40%的全球平均住房拥有率水平。这一刻你是一个被刚需的人，你看见让你看见的，并被它发生。

被“刚需”的你

住宅商品化最初的推动的原因之一是国家把加快发展住宅业作为扩大内需、拉动经济增长的重要手段。

所以大家注意了，如果在大洋两端的对峙还在持续的今天，又提出了“扩大内需”的要求，那么你就得长个心眼，想想又要有什么需求被制造出来了。

住宅商品化还是显著提高了中国人的居住质量。1997年我国城镇居民人均住房面积仅为8.8平方米，不少人还住在筒子楼里，几家人共用厨房和卫生间。等到2016年，城镇居民人均住房面积达到了36.6平方米，二十年间增长了三倍有余，这还是在大量人口城镇化的前提下做到的。

不过为了获得更好的居住环境，中国人民也是多掏了好几个钱包，截至2017年末，中国家庭部门杠杆率在过去5年上升了18.7个百分点，达到了48.4%（截止上半年，中国家庭部门杠杆率上升到了51%）。相比之下，2008年金融危机爆发前，美国家庭部门杠杆率在5年之内的上升幅度也不过18.8个百分点。

回过头来再看鲍德里亚这段话，就更意味深长了：“债务的意义在于，它伴随欠账和负罪的经历一起反过来刺激消费以及这一循环的完成。于是，消费的循环在人类劳动的基础上继续运转，为资本主义而工作。”

所谓的“刚需”确实是被制造出来的概念，但是这不意味着你就不该买房。既然整个社会已经接受了这套游戏规则，并且在短时间内也看不到打破既有规则，比如彻底推行“租购同权”的希望，那么各种附加需求就会注定绑在房子上。只要你不是看破红尘或是移民海外，你最好还是在规则范围内玩好游戏。如果你真的有购房的需求，不管你是哪种程度的“刚需”，都可以趁着房地产市场走入萧条期的这段时间，好好学习相关知识，不紧不慢地挑选房子。想买房也可以趁机压压价，如果有合适的就可以入手了，自己住的话也没必要太在乎涨跌。

本来我想在本文里写一写医疗需求会被怎么制造出来，但是我还怕写出来会让读者感到恐慌——事实上我也会感到恐慌，所以我也不敢碰这个话题。最终还是勇气限制了我的想象力，毕竟我平时写东西还是充满温情的。看看文章开头的三个小故事你就知道了，我实在是不擅长写虚构文学作品，因为我根本不舍得使劲虐待笔下人物，不舍得把他们逼到千难万难的墙角里去。

本回完