杭州打响消灭房产中介第一枪？想多了

房屋买卖双方多了一个选择，但不会成为主流，仅此而已

文｜王博 陈嘉瑶

8月18日，杭州市住保房管局推出了“个人自主挂牌房源”的功能，这让很多购房人拍手称快。

房产交易经纪人是中国房地产买卖市场化后，发展壮大的一个群体，至今已有二十多年历史。

最初，经纪人主要靠买卖双方的信息不对称赚取差价，行业混乱，广受诟病。

2008年以来，随着国家监管趋严和业内公司服务竞争意识加强，房地产经纪行业的发展日渐规范，虚假房源，信息不对称等问题得到有效缓解。但其高额交易佣金，仍然让买房人倍感压力。

官方做保，挂出真实房源售卖信息和房主联系方式，让购房人可以直接跳过二手房产中介，节省几万甚至几十万的中介费。

消息一出，唱衰房产经纪人的呼声越来越高，仿佛从杭州打响第一枪后，全国经纪人都要被架空。

2020年，中国房地产经纪人总数已接近200万，这一庞大群体撑起了约16万亿的房产交易额。

二手房交易，商品单价高、交易环节复杂、无法标准化，这决定了买卖双方在交易过程中最在乎的三大要素是价格、效率和安全性。

但无论是杭州还是其它城市，目前都没有满足买卖双方的需求，也没有改变二手房交易的底层逻辑。

所以现在谈房产经纪人被取代；贝壳、安居客、我爱我家遭受毁灭性打击还尚早。

具体原因有三：

一是，业主的期望永远是卖高价，挂牌价一般都明显超出市场实际成交价，溢价率是正常市场成交价的5%左右。

基于此，客户一定要经过大量的带看和比对，在经纪人的帮助下，通过双方谈判把价格降低。

从杭州的实际情况来看，实收中介费率是房价的1.5%。 有多少买家为了省下这笔中介费，愿意付出大量时间成本，承担未知风险呢？

二是，房源信息展示准确性和平台流量堪忧，而这两点决定了一套房子的交易效率。

杭州市住保房管局推出业主自挂房源不等于唯一渠道独家房源。为了尽早卖掉手中房产，业主需要流量更多的平台，和更多的经纪人参与售卖和带客。

但官方渠道只有信息展示，没有线下撮合成交，低成交率很难形成海量房源展示。

如果没有流量，对于买家的利好也有限。

截至发稿，杭州市二手房交易监管服务平台个人自主挂牌房源共533套，而委托经纪机构挂牌的房源约26万套。

买房置业对于大多数中国老百姓来说都是生活中的最重要决策之一，大多数买家都会选择房源众多的大平台，做多维度对比，货比三家。

杭州的做法可以理解为一项政府的便民措施，让业主和买家多了一个选择。

另外，房源展示的准确性也很影响买家的体验。

在美国，如业主自行发布房源信息，可能不会客观地反映房源的全部信息。如业主可能不清楚描述违章搭建的细节，而如果是经纪人发布，经纪人会上门一一核实这些情况。

三是，二手房的交易风险是随着交易进程不断推进而逐渐暴露的。目前杭州市政府的卖房信息展示，只解决了虚假房源的风险。而错综复杂的房产交易里，经纪公司在中间起到了风险共担的作用。

在互联网日益发达，信息对称程度不断提升的情况下，中介渗透率不仅不会下降，反而会上升。

2000年，在美国房产互联网发展初期，中介渗透率只有80%，20年后的今天，这个比例已经上升到91%。

从中国情况来看，一线城市中介渗透率已经达到85%以上，且逐年提升。

原因是房产交易的复杂度上升，换房比例上升。一个交易涉及五六个买家或卖家，连环交易，错综复杂，我中有你，你中有我，交易的复杂性降低了房主直售的可能性。

业主和客户通过中介交易，不仅仅是需要经纪人的专业服务，更需要的是经纪公司的风险承诺。

一套房子是不是凶宅，有没有抵押、过户纠纷，房价突然上涨，房主违约，购房者贷款无法顺利批下等这些情况，都需要中介服务人员调查和风险兜底。

中美之外，绕开房产经纪的居间服务一直存在。在法国，一半的房产由房东直售；在德国，很大一部分房产通过银行出售（将融资与房产一起推广/出售），但是，房产经纪人在这些国家仍然存在，并且覆盖了高端市场。”

在中国，处理和承担交易风险的能力决定了经纪公司和经纪人无法被取代。

不可否认，在中国房地产市场化的几十年里，中介行业出现了虚假房源、茶水费等不规范现象，但这一行业也在不断进行流程优化和服务提升，虽然仍有瑕疵，却是推动房地产交易市场良性、快速发展的主要力量。目前来看，房产中介服务市场仍有较大进步空间，发展远未到顶峰。

作者为《财经》记者，本文参考了空白研究院创始人杨现领和亚洲房产科技集团居外IQI联合创始人、执行主席乔治·奇米尔(Georg Chmiel)的观点，特此致谢！编辑：马克

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