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深圳房价稳定, 5年郊区轨道崛起!
深圳市房地产研究中心主任 王锋博士
重点挑了一些观点，尽量一句话搞定，方便大家对深圳房地产市场和城市发展有更直观的认识：
【1】公寓不可能配学校，只能作为周转性居住。
【2】对于如何改善深圳人的居住条件，必须走周围城市一体化，深圳中心已经不可能再建大规模住宅区了。
【3】对于龙华来说，依然机会无限，而且未来还要继续向西、向北发展。
【4】未来深圳的地铁一定是30分钟以内的快线，然后快线连接郊区的模式。
【5】大型的配套会在郊区地铁1000米内实现。
对于刚需置业，未来在郊区甚至临深的地铁沿线1000米以内都是机会，因为这些地方，政府会不断的投入资金提升区域生活配套，改善居住质量。这既是深圳这座城市的发展方向，也是深圳普通人置业的机遇点。
向王锋博士提问了两个热点话题：
“深圳房价远没有到头，超越香港纽约很正常”
王锋表示，这个观点里房子的投资功能被过分放大。政府提倡“住有其居”，并已经明确“房子是用来住的，不是用来炒的”，基于这两个基本原则，政府会使用一些宏观调控政策，坚决遏制房价过快上涨，同时，也需要防范房价大幅下跌，必要时动用政策手段，避免房价的大起大落，这是为了保障社会稳定、经济稳定、人民生活稳定。
我们不否认随着经济增长、城市的发展，居民收入增长，一线热点城市，例如北上广深，这些城市的房价呈现长期上升趋势是必然，在这个过程中，政府控制房价过快增长也是一个非常明确的态度。
圈圈的理解为，深圳房价未来将在很长一段时间内保持稳定。
话题二：“深圳人买不起房”
王博士多次提到解决问题，“自古并非华山一条路”：
1、房子具有强烈的社会属性，政府一直在多渠道加大住房供应措施，住宅不能过多考虑其投资功能，未来深圳市场的商品房份额只占有30%，政府会向公共住房倾斜，会加大商务公寓、保障房、公租房的建设，向人才、向低收入人群倾斜。
2、我们要防范商务公寓出现过度投机，目前在市场的商务公寓销售中，外来户籍占比35%，本地户籍占比65%，而且以首次置业居多，商务公寓市场是比较健康的。但如果政府监控到商务公寓市场出现异动，看市场表现情况，同样会按照“深八条”严格管控，确保住宅、公寓、商办市场的健康理性。
3、如果市场出现新的异动，不排除政府会出台新的调控政策。
对于安居房，牛浩思-安居先锋表示，深圳市2017年一季度保障性安居工程已竣工项目共7个，合计1446套，建筑面积9.77万平方米；保障性安居工程已开工、筹集项目共16个，合计8149套，建筑面积49.00万平方米；保障性安居工程已基本建成项目共3个，合计5873套，建筑面积19.38万平方米。
商务公寓可能在接下来的深圳楼市环境中继续受到市场热捧。
圈圈不久前曾听到深圳房地产中介协会研究总监徐枫也表示，若临深片区、特别是目前调控政策相对宽松的惠州，不排除其未来调控政策加码升级可能。可以预料的是，一旦深圳外围市场全面收紧，深圳外溢的购房者将会出现回流现象，而深圳目前商务公寓不限购不限贷的特点，将受到回流购房者的持续青睐。
以下是王锋博士在由深圳特区报主办的《新龙华的下一个5年主题论坛》上更为详细的观点阐述：
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今年以来我市房地产市场形势
1、全市前4个月的房地产开发投资增长接近20%，住宅的开发投资下降了14.5%，19.7%的增幅是商业用房，商业用房占很大份额的是商务公寓，十年前商务公寓在新房的构成中，住宅的供应量是2：100。现在是12：100，这与深圳产业结构的持续转移升级，人口流动性比较强、外来人口比较多，短期居住、周转性居住、商务居住的现象有密切的关系。
2、价格方面，从去年“深八条”实施以来，前4个月在政府强有力的调控过程中，深圳房地产的价格保持着持续小幅回调的局面。但是下降的幅度都比较小。总的来看，“深八条”的政策得到了严格、坚决的贯彻落实，房价没有再出现以前那样大幅度上涨的局面。到了4月份均价是5.46万，比上个月继续下降，下降0.15%左右。价格在调控的作用下保持持续地稳定。
3、成交量低位运行，“深八条”政策实施以后，房地产市场的交易量持续处于一个下降的状态，尽管今年初以来政策效应期经过一段时间，在市场的刚性需求还是比较旺盛的情况下，调控之后出现了一定的回调，但回调大部分的需求是合理的，都属于首套房刚性需求。
去年同期以来个月新建商品住宅和二手住宅成交面积
4、近期的二手房成交相差比较大，很大原因是年初学位房成交量放大，但等到这两个月过去以后成交量又会下来。这几年深圳的小学生增长速度全国第一，我们每年都会遇到这个问题，为了学位，二手房可能会在3、4月份有一个击鼓传花的现象。
5、库存目前来看还是比较充足的有15个月，这跟新房调控之后一直处于一个低位销售有关系，1—4月份新批预售下降76%，跟北京、上海、广州只有6、7个月的库存相比，我们的供应储备还是够的，对于房价的上涨也是有一种抑制的作用。
去年同期以来新建商品住宅库存及消化周期
6、从结构总体来看，也是比较合理的，前4个月的新建住宅和二手住宅的户籍购置现在占比分别为77%和76%，比去年同期都提高了很大的比例，个人首次置业占比很高，二手房个人置业几乎接近100%，也是政策的力度比较大的原因，现在对于首套置业这种合理性需求的保护和促进作用，现在来看是非常明显的。
7、境外结构总体来看占比较低，个人住房贷款也可以明显看得出来，前4个月新增贷款基本上是40亿左右，3月份只有14个亿，去年同期基本上是300、400亿，基本上是去年的10%的水平，资金对于购房者的支持来看明显力度优先的，借助贷款和高杠杆炒房的现象，现在在调控的作用下得到了明显的抑制。
8、深圳的房价在这么严厉的调控政策下，再度大波反弹可能性比较小，这也是为什么在最近这段时间里，特别是全国“两会”之后，全国有50多个城市出新的调控政策，但是深圳没有再跟进，就是因为深圳的房产调控政策一步出到位，出得很严格，出得全面、精准、系统。力度最为严格，力度最大，效果明显。
9、深圳房价会出现大幅上涨不可能，否则有可能会出现新的政策跟进。大幅下降的可能性很小，毕竟我们的供求关系很紧张。刚需是很强劲的，不太存在大幅下降的可能性。整个市场今后成交量还会出现大幅上扬，因为刚需需非常旺盛，但是无论是一手房还是二手房。价格会继续严格管控。
10、对于楼市还是要长期进行管控，对于北上广深都是这样的一线城市，相当一段时间都有房价上升的冲突，必须从金融、税收这些主要的手段采取严格的管控，今后我们还要加大管控力度，包括今后必要试点的房产税。
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未来深圳楼市发展趋势
1、完善住房制度，大力发展公共住房。 目前来看不仅是深圳，全国房地产长效机制的建设，第一个要解决的问题就是住房制度的完善，因为这种热点城市已经形成了房价的快速上涨，已经造成了对不同的收入，尤其是中薪收入改善家庭住房困难，加大力度完善我们国家的住房制度，特别是大力发展公共住房，这是当务之急。住房在深圳来说，一类是人才的住房，一种是短期的租赁。
2、加大公共住房供应，“十二五”期间我们盖了大概10万套保障房，今后这个力度还会大，新的保障房会配建，因为效率高。按照深圳市有关领导的要求，今后希望至少拿出一半的开发量，现在已经40%了。
3、创新土地的政策，土地的出让方式要进行调整。深圳的土地太紧张了，房子的资源以后会越盖越少。我们要在有限资源的情况下要最大程度地考虑整个社会的公平。我建议以后深圳每年供应的住房应该70%放到人才安居房和公租房身上，商品房压缩到30%。
4、租赁在深圳目前发展很快，尤其是很多基金、投资、开发、租赁机构参与到租赁市场，深圳70%、80%的房子都在出租，像上海的魔坊、青客这些机构进来深圳以后，能够通过他的专业化和规模化，能够对我们年轻人的居住条件改善是非常有利的。
5、居住质量的改善，地铁把我们从城区内运到城区外，城区外可以建医院、学校、商业设施，交通又非常方便，在地铁上面住和地铁周边住，配套的条件得到大量地改善，这样一体化的统筹规划可以实现。
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未来深圳城市发展趋势
1、深圳地铁的发展规划是相当地超前的。作用有几个方面，“轨道+物业”模式是缓解深圳居住地紧缺的重要因素，目前已经有一些成效，我们目前轨道交通是20条线，今后长远规划到30多条线，轨道交通距离差不多1千多公里。
2、对于轨道交通的未来发展，一方面是加大轨道物业建设力度，带动原特区外新市镇。尤其是14、13、6号线、11号线，在这些大站的周边把原来的建设形态改变，最好不要仅限于我们现在轨道站点500米以内的开发，今后扩到1千米，3、4平方公里的范围，这个范围真正做到商业、教育、各种生活配套都能够进来，这是我们新市镇通过地铁交通能够形成的。
3、沿着轨道交通会释放很多土地，而且跟交通密切结合，地铁的建设带来了土地利用一个新的机遇，不仅会释放出更多的土地，也会更加集约利用土地，会增加发展的步伐。这是解决我们居住用地不足的一个非常重要方面，特别是轨道快线的建设，能够把我们上班和居住地的矛盾问题得到很好的解决。
4、通过轨道交通沿线的城市更新来促进产城融合，原来的城市更新500米内有优惠的政策，可以公改居、公改保，以后最好可以扩充到1千米。这样又能解决居住的问题、又能够改善城市的面貌，更好地提升土地的利用效率。
5、现在的龙华区域人口明显，因为我们盖了太多的住宅，本来定位是“龙华拓展区”，就是“睡区”，是因为福田人口密度太大了，希望把人稀释到龙华区居住，但是现在开发到位了一下子人口聚集了。西部人口密度大以后的快线很多，6、11、13号三条快线基本上把我们往西部去的快线交通解决了。因为龙华是一个全新的规划，所以出让的用地都是比较新的，现在商业基本上已经覆盖了。最主要的是在龙华再往北、再往西我们怎么解决这个问题。
6、北站包括红山是相对比较成熟的，上塘、龙胜这一块住宅开发量相当大，生活设施配套不足。在上塘这个区域，4号线、6号线几乎集中在这里，今后随着这些规划的商业设施、服务设施、教育设施，配套完善了以后，也随着地铁的6号线加快建设，对于这个区域的基础设施、公共配套、生活条件的改善会起到非常大的作用。
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来源：咚咚找房（szhome001）
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