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香港楼市: 逃离的投资客和买豪宅客
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过去多年，屡创新高的房价让香港成为了投资客们的天堂。去年第二季度开始，香港楼市再次回升，至去年3-9月楼价累计上升8.9%。其中，楼价由去年4月上升0.7%，增至去9月上升2.8%，为2013年以来最大升幅。
李巍口中的“辣招”，指的是2016年11月5日，香港特区政府出台楼市新政，将所有住宅物业的印花税一律调高至15%，只有购买第一套住宅的香港本地永久居民可得豁免。而早在2012年10月，香港即对非本地永久居民购房设置了“买家印花税”，税率为房价的15%，如今住宅印花稅统一调至15%，两者相加，内地人购房的税率将达30%。
但这一记“重拳”，让廖毅等富足的本地买家们远走海外，却给了内地新移民买家们更多的机会。
来自内地的谢炳就是想在香港买一套自己的dream house。他的心理价位是10亿以上，一定是在山顶的，能够俯瞰维多利亚海景，并且能在年底前完成交易。
但几个月下来，他发现并不容易。山顶的豪宅数量有限，但和他一样等着住进去的人，在这一年多来，越来越多了。他的代理告诉他，“再不抓紧，就又买不到了”。
逃离的本地投资客
一年前香港政府的调控手段，对于廖毅这样的投资客来说，是个十足的坏消息。
早在2003年时，廖毅就已经拥有香港的第一套房了。按照港府2016年11月前的规定，作为已经持有香港身份的投资者，廖毅购买二套或者三套等，价值在 300 万港元至 400 万港元之间的，税率为4.5%；400万至600万港元的税率为6%；672万港元以上的为7.5%；2000万港元以上为 8.5%。在过去的十多年里，他在香港买房都是按照这个比例进行缴税。
然而，去年11月5日后，一切都变了：不管他买多少价格的房子，统统都需要交纳高达15%的税——这比他之前购买的超2000万房子的缴税额比例，都高了近一倍。
算完这笔账后，廖毅很清楚，香港不再适合他这样的投资者了。
李敏贤对于廖毅这类人的离开并不惋惜。作为莱坊地产香港住宅物业部主管，她近一年也目睹了不少这样的案例。她将这些人统称为“敏感投资客”。
这些投资客们对于税赋有着足够的敏感。就现在香港楼市约2%的年回报率来看，增长近一倍的印花税，就意味着投资者们持有物业至更长时间才能达到之前的回报率。
离开香港，成了包括廖毅在内的很多投资客们一致的决定。继续留在香港楼市的，除了不差钱的，就是刚需了。包括李敏贤和李巍在内的香港房产中介们都觉得：这才是健康的楼市，让买超级豪宅和真正有刚需的人能够买到房子，而不是让投资客扎堆在楼市。
同时逃离香港的，还有香港本土的中产们。
不过，对于“中产”这一说法，中原地产豪宅交易负责人何兆棠表示并不认可。在 “十年前香港是存在中产的，半山的房子也是这些中产购买为主。”但相比越来越“天价”的楼市，“现在这些中产购买力下降了很多，都变成了‘低产’了，也都逃离了房地产投资了”。
李敏贤也发现，自己身边那些中环金融公司的本土高管们，都选择放弃在香港投资房产了。这些人都是香港高收入人群，早就在香港买了刚需房，但是手里有些许余钱。在此之前，他们中间暂时没有移民等计划的，很多都会将闲钱进行房产投资：买第二套或者第三套房。
“‘辣招’出台后，他们也就都转去海外买（房）了。”李敏贤说。
这也是在香港生活了20多年的黄立冲现在的最大感触。这些逃离的香港本土投资人士，于他并不是坏事。作为协纵策略管理集团联合创始人，他在香港从事海外房产资产管理多年，近一年来，越来越多的香港本地朋友向他咨询关于海外房产事宜。
“去海外买是他们觉得最好的选择。”曾经有过海外房产投资经验的李敏贤和黄立冲看法一致，相较于香港年回报2%来说，英国、澳洲房产投资回报率基本可以到年化6%。黄立冲以其负责的海外房产管理举例说，若是将房产做成信托模式等，投资回报甚至可以高达8%。
其实，对于这些人来说，海外投资选择并不算多，基本都集中在英国、澳洲和加拿大——这些国家是他们孩子未来留学的主要去向。孩子留学了，他们再过去常住也不成问题。
内地买家急速涌入
然而，香港地产中介们的生意并没有因此冷淡了下来。
过去这四个月，何兆棠陪同客户谢炳已经在香港看了几十套房了，谢炳希望能够在年底前定下来一套。
（香港山顶豪宅区）
何兆棠是中原地产超级豪宅资深董事，也是香港超级豪宅交易量最大的团队负责人。
此前，尽管频繁往返于中港，但谢炳在香港并没有买房，更多时候，他都是住在香格里拉酒店。去年十一期间，他在新加坡的孩子忽然想来香港念书，随之家人也来了香港。他觉得有必要在香港买套房子了。
这个时候出手，除了前述家庭原因，也因为谢炳在今年拿到了香港永久居民身份。按照香港政府最新的政策，谢炳不管买价值多少的房子，都仅需要交纳4.25%的首套住宅印花税。相较于内地居民身份，他可以少缴纳25.75%的税费。
“内地过来买超级豪宅的人越来越多。”何兆棠在过去大半年都在忙着为内地的客户们寻找合适的超级豪宅。
在香港地产圈，所谓的豪宅是指3000万港币及以上的，而上亿的就被称为超级豪宅。类似谢炳这样一出手就是10亿级别豪宅的买家，何兆棠近期手头就有好几个，而且交易都将接近尾声。
黄立冲和李敏贤都认为，这些内地买家来香港买房并不是为了简单的短期投资，更多是自住或者是长线持有。他们对于“辣招”增加的税赋并不敏感。
就过去三个月的数据显示，香港税务局就买家印花税一项，持续增长，并在9月份达到450宗，创下今年最高纪录。也就是说，仅9月份，就有450宗内地买家交易需要交30%税，还不包括那些拿了香港永居身份的内地人。
按照“辣招”前的规定，内地人若是没有永居的话，购买超过21,739,120港元则需要交纳8.5%的印花税，再加上15%的买家税，即23.5%。相较于“辣招”规定的内地人购房统一税率30%，也仅差了6.5%。
就李敏贤和李巍在过去近一年接触的内地买家来说，除了来自内地的商人，还有很多中环中资公司和内地大公司的高管们。他们大多时间都常驻香港，拖家带口，有住房的刚需。
除此之外，还有不少是一些中港两地跑的小型民营企业家们，他们的资金暂未足够购买过亿的豪宅，但也会把钱投向普通豪宅。就黄立冲了解，这些人手里的钱不少，但是又不愿意放在银行，随着未来全球税务账户申报标准法案（CSR）会越来越普及，“最安全的办法就是买房子了”。
供不应求的山顶豪宅
一切都比谢炳预想要慢得多，距离年底越来越近，他的房子还没定下来。这是因为，他想买的那种山顶超级豪宅，已经处于供不应求的状态。
“买山顶豪宅对于这些内地有钱人来说，更多是一种身份的象征。”包括李敏贤和何兆棠等在内的多位负责超级豪宅交易者都如此总结。对于何李这样在香港从事超级豪宅交易20多年的人来说，内地有钱的客户并不缺，甚至越来越多，但是这些内地客户们中意的豪宅却越来越少，“他们都喜欢山顶”。
三十多年以来，山顶一直都是香港传统的超级豪宅区，也是富人扎堆的地方。对于很多香港“新移民”来说，能够买一套山顶的豪宅，与富豪们比邻而居，也就意味着拿到了进入“香港富豪圈”的门票了。
这些年来，陆续有内地商人拿到这张“门票”。一年前，深圳祥祺集团董事局主席陈红天就以21亿港元拿下了山顶歌赋山道 15号。他也曾公开表示，在香港逾10年，并没有找到符合自己心愿的房子，直到买了山顶这套。
“山顶超级豪宅供应近乎为零的状态，买一栋就少一栋了。”这也是谢炳们遇到的共同问题。包括何兆棠和李敏贤在内的香港超级豪宅交易人，工作中很大一部分内容就是寻找到符合这些内地客户们心愿的超级豪宅。
一旦山顶有豪宅放盘出来时，这些内地买家们就会蜂拥提交标书。香港超级豪宅一般都是以招标模式进行售卖。
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来源：腾讯财经，作者：罗飞 编辑：杨颢
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