经济如此差，房价却暴涨！这个悖论背后到底是啥逻辑？

来源丨米筐投资（mikuangtouzi）

前言：

全中国的专家/学者也研究不出房价涨跌背后的逻辑？

“可有人说对了啊？”“你确定是研究出来的而不是蒙对的？反正有50%的正确率！”

1、口红经济

经济萧条。

女白领来到商场里口红专柜前，涂抹了试用装，嘴唇红艳可人。顿时心情舒畅了许多，失业的压抑烟消云散，刷卡购入。嗯，等会还要吃顿精致的晚餐，再看场电影。

经济萎靡，反而带动了总额不大休闲/餐饮/甚至轻奢消费的繁荣，以眼前的感官刺激来减缓漫长的痛楚，这一剂药就衍生出了口红经济。

这只是众多经济悖论的冰山一角。

那动辄百万起的房产总不至于如此吧？

答案是NO！

2、经济繁荣，房价平稳

经济繁盛。

开厂的/贩菜的/养殖的/开店的/建造的…，当然还包括解决了更多人就业的第三产业——从高端的研发设计、到中端的服务中介、再到低端的接待清洁，市场供需两旺、交易活跃，加上金融业从中穿针引线、资金融通，实体经济的黄金年代、上世纪的八九十年代。

钱是逐利的，哪里回报高它就流向哪里。

当实体赚钱，人们恨不得典当全部身家一猛子扎进去，哪管身后众人呼劝。

经济好时，都忙着赚钱，谁会有心思去关注投资/投机，包括炒股/买房。只有经济冷了，人闲了，钱闲了，才会琢磨着捣鼓些啥。

是的，经济跟房价负相关！

3、经济萧条，房价上涨

科研投入大、风险大，回报难料，一般人/机构是无法创新的，这也造成了市场经济的重要特征——产能过剩，这是萧条的根源。

繁荣后的萧条总会产生积淀的资金，部分有钱有闲的人就会去旅游、户外、美食、恋爱……当然也要投资理财、财富保值，于是购买资产推升价格，进而正反馈螺旋向上循环，吹起了日渐增大的泡沫。从过往的历史看，房子被选为这种资产的可能性最大。

经济萧条引致房价上涨更重要的原因来自政府的经济刺激——房地产是关联上下游产业链最长的行业，可谓四两拔千斤。所以，每次保经济都是刺激房地产，我们最熟悉的是2008年的四万亿和2016年的去库存。

那房价涨跌背后是何逻辑？

4、短期，信贷杠杆撬动房价

钱流向哪里，哪里就会有泡沫。

这里的钱不仅指存量的钱，更指增量的钱——信贷，也可以说是信用/贷款/债务/杠杆,它是凭空产生的。100万的房子，你只掏了30万首付（存量的钱），另外的70万是从银行借贷的（增量的钱）——是银行对你的信任而凭空创造出来的。

是的，短期看房价是由信贷杠杆撬动的：日本房价起始于1980S年代的信贷扩张，终结于1990S年代初的信贷收缩；美国房价起始于2000年互联网泡沫破灭后的信贷扩张，终结于2006年前后的信贷收缩；中国历次调控房价涨跌最终靠的都是信贷。

是大量普通人借助信贷杠杆的东风推动了历次房价大涨，也因此才有“天下买房武功 唯屌丝接盘不破”的说法。

信贷宽松——贷款就多——贷款流入楼市——而贷款就是钱——于是钱就流入楼市——钱多推动房价上涨。

5、长期，房价靠供需/财富积累

房价涨幅和经济增长并非迅速相关，而是滞后的——吃饱穿暖后，才会改善居住。

日本经济蓬勃发展于六七十年代，房价泡沫却处在八九十年代；中国经济起飞于1980S年代，经过二十余年的积累，泡沫启动于2000S年代；美国最近的一次的房产泡沫破灭于2007年前后，却因为1970S年代经济滞涨消除后，有八九十年代财富积累的底子。

城邦经济体的香港有些特殊，1997年前的房价大趋势上涨，因为经济繁荣、财富积淀的结果，而2004年开始的这波楼市泡沫则是由大陆资金南下推动的。

是的，财富的积累产生了住房的需求，需求的增加造成了房价的上涨，而若有信贷宽松的刺激，就极易产生楼市泡沫。

是的，城市房价的涨跌，长期取决于人口的流入及流入人口的财富多寡和创富能力。

后记：

世界各国经济模式千差万别、居民消费南辕北辙、宗教种族错综复杂，但关于城市房价的高低错落，无外乎长期看供需矛盾，短期看资金（信贷）多寡。

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