合肥房价真的经历过山车“腰斩”了么？真是情况其实是这样的！

近几天来，关于合肥房价腰斩、崩盘的消息，被各大媒体纷纷转载，而这些媒体中不乏大量央级媒体，使得很多不明真相的吃瓜群众真的以为合肥的房价开始大跌了，抄底的机会又来了。

很多网友联系小编，问这是不是真的？能不能抄底买入？尤其是很多有刚需的外地朋友，以为终于降了，终于能实现在合肥置业的梦想了。面对这些问题，小编只能呵呵了。

今天我们就来看看，真是的情况到底是啥样的！

一、“合肥房价过山车”言论疯传

在百度搜索“合肥房价”，首页几乎全部是关于合肥房价崩盘的消息。

百度七日热点排行榜中，“合肥房价过山车”排名第24位，适时热点中排名第21位，而在前几天的排名更加靠前。

在微信热词榜，“合肥房价过山车”占据了第三位。

据小编统计，新浪网、凤凰网、搜房网、人民政协网、中金网、中证网、千龙网、央视财经、头条新闻等都转发了该条信息。在各种媒体转载传播之后，各种关于崩盘的消息，甚嚣尘上。

二、“合肥房价过山车”的言论是如何进化出来的？

关于这些文章的来源，大多标注来源于中国经济周刊，小编找到了这篇文章的来源，《中国经济周刊》第26期的网页版，是一篇上了封面的文章。封面标题《谁导演了合肥房价过山车》，而实质上，更多人看到的却是内文标题中“部分楼价几近腰斩”这几个字。

这篇3200多字的文章，其中有四分之三都是在描述2016年10月份之前合肥房价“涨幅如此迅猛和突兀？背后原因是什么？”也就是有幸登上封面的那几个字：谁导演了合肥房价过山车。

但是很明显，读者的关注点并非在此，而是文中引用的对“合肥部分房产中介”的采访：“滨湖板块的降幅最大，多数降幅达到40%～50%，快到腰斩的价格了。今年春节时，滨湖有个楼盘开盘价为1.1万元/平方米，与价格最高时周边楼盘2.2万～2.3万元/平方米的价格相比下降了一半还多。”

小编着实无法猜出来，这个“合肥部分房产中介”是否是真的在合肥从事房产中介业务，但至少有一点是肯定的，小编咨询了很多从事房产中介的朋友，均表示，从来没发现滨湖有降幅达到40%~50%的房子。

据合肥知名地产自媒体人张弦说，这已经不是央媒第一次说合肥崩盘了，年初就说了一次，说业主只降多少还求政府的文章， 反正合肥这个城市自从去年红了之后，今年不断被轮，名人是非多呀，眼红的嫉妒的比比皆是，外地很多人都想合肥这个破城市怎么就可以房价那么高？ 很多人骨子里看不起合肥，眼睛里自然看不到合肥这十年的突飞猛进！  为啥说崩盘论对刚需是利好呢，因为崩盘论产生会让人感觉这个城市买房是亏钱效应，所以会阻止不少外地炒房团来合肥洗劫财富，外地人来的少了，真正想入住合肥的年轻人买房的竞争就少了！

合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为：“这篇新闻报道枉顾合肥市房地产市场平稳健康发展的事实，故意混淆房价数据的基本特征。例如大家知道1万元的房价，上涨47%，每个平方米是增加4700元；而5万元的房价，上涨10%，每个平方米就是5000元。如果撇开房价1万元与5万元不同的基数，只谈房价47%和10%的涨幅，那么实质上就是在炮制“人咬狗”式的所谓新闻。”

三、合肥房价的真实情况如何？

合肥房价在经历了去年的暴涨，成功登顶全球第一后，在一系列限购政策下，略有调整。

尽管多家楼盘开盘即售罄，但从整体上来说，2017年上半年，合肥的房地产市场成交情况并不算“美丽”。

据统计，前6个月合肥市商品住宅共计成交17546套，同比去年上半年下跌幅度约为77%。换句话说，合肥市刚刚过去这半年的商品住宅成交量，甚至很有可能比不过去年同期不到两个月的数据，下降幅度非常明显。

△2017上半年合肥各区域商品住宅成交量对比 单位：套

从《从全球涨幅第一到部分楼价几近腰斩，谁导演了合肥房价过山车？》这篇文章来看，其引用的数据多来自二手房中介。客观来说，对于限购，二手房市场更快地做出了反应，从去年10月份开始，就陆陆续续出现中介关门潮，就算还在营业，也是门可罗雀，二手房中介所体会到的“乍热乍冷”要比一手房更为残酷。数据上亦是如此。

据统计，2017年上半年二手房挂牌面积为156.3万平米，最高峰出现在3月份，为54.2万平米，随后即一路下滑，到6月份挂牌面积已经跌到21万平米，不到3月份的4成，已经实现卖方市场向买方市场的转变。

价格方面同样呈现“一路下滑”，不过并没有“部分房产中介”描述的那么夸张。虽不时有“降价十万”、“房主急抛”等字眼出现，但整体的价格落差并不算大。

下面是国家统计局公布的2017年前5个月合肥市新房、二手房的价格变动情况：

1月，合肥新房、二手房价格环比均下跌0.1%。

2月，合肥新房价格环比下降0.2%，二手房环比下降0.8%，二手房降幅全国第一。

3月，合肥新房价格环比上涨0.1%，二手房环比持平。

4月，合肥新房价格环比下降0.1%，二手房环比下降了0.2%。

5月，合肥新房价格则环比下降0.2%，二手房环比下降0.1%。

一句话总结，新房、二手房价格涨跌幅度基本上控制在0.2%以内，绝对的“稳”啊。

据百瑞地产网二手房数据统计显示，2017年上半年合肥市个人二手房均价为15766.71元/㎡，均价较之2016年上半年期间的12102.12元/㎡上涨了30.28%。在2017年上半年二手房的各区均价中，庐阳区、新站区和经开区三区的均价同比涨幅超过了40%，其中新站区是均价同比涨幅最高的区域，其均价同比涨幅超过了43.83%，而庐阳区仅微差0.11%，涨幅位居第二。

2017年上半年合肥各区二手房均价涨跌一览表
区域	1月	2月	3月	4月	5月	6月
蜀山区	16414	16447	16424	16327	16098	15928
经开区	14599	14571	14384	14255	14271	14566
包河区	15529	15549	15492	15444	15461	15409
庐阳区	15944	15667	15814	15816	15924	15996
瑶海区	13105	13029	12834	12773	12468	12654
滨湖区	18524	18258	17758	17430	17208	16897
政务区	20589	20631	20741	21046	20971	21029
高新区	15838	15927	15831	15731	15575	15662
新站区	12941	12936	12810	12725	12612	12540

总的来看，自从去年10月合肥出台调控后，市场确实有降温。调控的作用非常明显：

1、合肥房价止涨。限购出台后，合肥楼盘的房价趋稳，新备案房源超6个月才能上浮1%。

2、整体销量下滑， 今年上半年合肥楼市成交量只有1万7千多套，10年最低，不管有没有人为压制备案数量，成交量大幅下滑是不争的事实。

3、目前确实有个别项目或因资金链出现问题、或因战略调整而调低价格，但并不代表整体市场，不能以偏概全。

我们再来看看文章中重点提到的滨湖区二手房的价格走势情况。

合肥滨湖二手房挂牌价格走势图

从以上滨湖二手房挂牌价格走势图可以看出，自去年10月份开始，滨湖二手房均价已经连续8个月下跌，降价1887元/㎡。百平米的房子，一轮调控贬值近19万。

而在去年6月份时，滨湖二手房挂牌价为15745元/㎡，可见滨湖二手房同比涨幅明显收紧，如果再继续下跌，房价或将跌回一年前。

有网友表示，现在滨湖很多新盘价格都还没确定，放风价都在2万以上，但现在不可能备上高价，而新盘品质都很高，加上利率优惠取消甚至有上调趋势，二手房继续下跌完全有可能。

以上二手房共有66个，其中均价下跌的有42个，超63%以上的二手房在降价。

但是，这仅仅说明确实有越来越多的房东在回调价格，是原本过于虚高的价格回归正常理性上来，本来房东心理牛逼透了莫名有底气想卖220万，但是现在决定200万卖，这才正常，而与房价腰斩并没有半毛钱关系。能不能不要过度解读？

综合来看，合肥房价遭腰斩根本就是谣传，而作为央媒，为什么要出这篇报道？而且，还被各官方号广泛传播？

合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为：当善良的购房者真的以为房价腰斩跑到售楼部去买房，而买不到腰斩房价的房子时，绝大多数的购房者都不会责怪这篇新闻报道的作者，而会把心中的怒火指向合肥楼市的主管部门，会质疑合肥楼市调控政策的执行力度，会发泄更多的不满情绪。让合肥楼市矛盾纷飞，恐怕就是这篇新闻报道的真正用意。

四、合肥房价的走势如何？

2017上半年(1月1日-6月30日)，合肥共有15002套的房源入市销售，但实际销售数为10707套，供应量远远大于销售量。受经济基本面较差、收入水平较低等多方面因素影响，合肥的城市吸附力远不及其他热点二线城市，2016年10月重启限购后，成交量持续低位运行。

限购政策实施抬高了购房的门槛，特别是价格偏高、性价比小的楼盘，面临着卖房难的问题，2017年下半年合肥楼市成交低迷或将延续。对于2017年上半年合肥楼市成交低迷，合肥万途营销总经理孙宜庆表示：”今年上半年成交量是有萎缩的，有一部分有需求的购房者被阻，现在是卖得好的比较多，卖的不好的占少数，后期可能会出现相反情况。市场有需求的客户数量就那么多，但是房源在增多，需求量下降，供求量在增加，自然会导致更多楼盘出现销售难题。“

在国内实体经济乏力、发展橄榄型社会的大背景下，下半年一二线楼市价格环比小升或者“维稳”为主。作为刚刚迈入二线城市之列的合肥，从长期来看房地产市场供不应求格局不变，房价大幅下降几无可能，尤其在土地市场火热以及需求溢入等因素带动下，价格将维持一段上扬行情。

要看楼市的走势，小编认为：短期看信贷，中期看政策，长期看人口。

短期来看，在限购政策的作用下，合肥房价会出现一定的横盘，甚至小幅度的下跌，但出现大幅度下跌的可能性不大，这种判断基于供求关系的判断，在去年限购政策出台之前，合肥住宅库存去化仅需要一个月的时间。而在2017年2月份合肥住宅库存量为25287套（其中市区住宅库存量为13926套），环比下跌7.55%。这也是市区库存在连续回升四个月之后首次下跌。按照前两个合肥住宅平均月销量计算，去化周期为9.6个月。通俗点说，就是现在市场上并不像某些媒体宣扬的那样，房子卖不掉，事实上，在近期新开的很多个楼盘，还依然是需要抢的，而不是媒体宣扬的那种腰斩价促销。

但是，由于限购限贷政策，抑制了很多投机性的需求，使得短期房子销售略有降温，这种在政策引导下的降温，是正常的，也是可以理解的。

但从长期看，合肥经济处于快速发展的上升通道，未来发展潜力巨大，并且逐步跻身为二线城市，后续潜力巨大，房价还有一定的上升空间。而从人口角度看，随着经济发展，近年来，合肥一直是人口输入型城市，从《合肥市2016年国民经济和社会发展统计公报》看出，2016年，合肥市户籍人口增加12.11万元，另外，随着经济发展，流动人口增加，合肥市每年净流入的人口大约有30万左右，而这种人口的流入，直接带来房产刚需的增加，由此可以看出，合肥市未来房价出现大幅度下跌的可能性极低。

本文由同话财经（pawnnet）原创，部分内容综合自：宜居合肥，楼盘网，霸都楼市。转载请注明来源，

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