3.26商住限购令详解及后续市场研判

一、北京3.26商住限购令的详细解读

1、商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

解读：其实很多商住两用项目都是按照商业用途（比如房山的北京时代广场，就是商业用途立项的，使用年限为40年），或办公用途（使用年限则为50年，而且相对商业规划立项的项目，使用率要高不少，因此价格要比商业用途的要贵）来报规开发建设的，现在又明确提出这一条，意味着今后不管是商业，还是写字楼，都必须不能用居住用途，意思就是室内卫生间坚决不能有了，只能有公共卫生间，包括套内的上下水预留都可能在竣工验收的时候被严查，一切可能出现居住功能的东西都要被严查去掉。

因此具有明显居住功能的商住产品变得稀缺了，成为了住宅类产品的有效替代。

2、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；不符合要求的，规划部门不予批准。

解读：这里要强调的是“新报建”，就是产品方案已经报建过会的，就拉倒了，新的就坚决不允许了。最小分割单元，其实说的产权销售的最小分割单元，你要是持有经营，随便分割，这个规划部门也管不了。不低于500平米，其实500平米是目前大多数区县批准的企业独栋最小面积，也就意味着商住类产品，就算做成独栋别墅，也至少需要500平米一栋。

这一条将会导致目前小面积的商住类产品稀缺性明显提升，以后不会再有了。

3、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

解读：第一只是限定一手商住领域，二手不管。第二是企业购买之后，只能办公，不能居住，而且销售的时候只能卖给企业。

这一点规定和通州基本差不多，给个人以注册公司的名义购买预留了一个口子，据说通州有非常详细的操办流程和代办过桥公司，费用在2-3万左右，全部搞定，后期不再有任何费用。转卖房产的时候，连公司一起过户。

4、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

解读：这一条规定，其实重点是控制二手个人市场。对于公告发布前，已经销售出去的（操作上从网签时间开始计算，网签过的都算），仍然可以在二手市场中卖给个人，但接盘的人，必须要满足同时没有住房和商住房产的记录（就是必须要目前名下无房才行，这一点可以通过离婚来解决），同时要在京连续五年社保或纳税（不是连续60个月，而是连续五年，这一点可以通过补交来解决）。

从这一条来看，仍然给个人购买商住再转让的时候，预留了一个口子，那就是可以通过离婚转移房产后，同时补交社保来获取在二手市场中购买商住的购房资格，和以前购买住宅的操作流程一模一样。

5、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

解读：其实这一条也是主要针对二手商住市场，去掉商住类的金融杠杆。但如果我们仔细计算一下商住的金融杠杆就会发现，目前市场中最大的贷款也不会超过150万的贷款金额，也就是说300万总价以下的商住产品是市场最热销，占比最高的产品类型。而150万的财务杠杆也不是仅仅只有购房贷款能解决，目前市场中的信用贷，消费贷等各种过桥贷款，解决150万内的贷款额度，还是基本没有问题的。

毫无疑问，未来市场中各种过桥贷款品种将迭出不穷。

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后市研判：

1：由于不能卖给个人以及个人不能商办贷款，短时间内北京市场商住市场成交量迅速冻结，与通州当初的市场反应应该基本一致。

2：但随着公司代办方案的执行，市场成交量会逐渐提升，小户型低总价的产品仍然热销，因为新成立公司贷款仍然难办，需要分期付款及过桥贷款，因此预计200万以下的商住产品仍然会热销，而总价过高的商住产品基本停滞。

3：市场租金暴涨。其实2017年伊始，市场住宅租金已经出现了暴涨的迹象，同比增长至少20%以上，随着住宅限购升级，又加上商住限购，租房市场会更加火爆，租金暴涨将成为不可阻挡的趋势。

4：具有居住属性的小户型商住产品，稀缺性表现会越来越强，价格上涨的空间巨大。户型越小，价格空间越大，这将成为5年北漂族唯一能够购买的过渡性居住产品（普宅无供应量，也买不起；自住房又买不到；只有小户型商住了）。

5：对于还没有报规的新项目来说，基本上是举步维艰了。对于已经报规，但户型偏大的项目来说，由于不能个人购买且不能贷款，操盘难度极大。而对于已经分割成小户型的项目而言，只要总价控制得当，采用合适的操作手法，依然可以实现去化。而对于已经购买小户型商住的个人而言，长期投资价值无疑被放大了，租金和售价依然看好。

6：对于北京3月份以来步步紧逼的调控政策看，两大核心目的已经很清晰：第一，是疏散人口，对于很多北漂一族来说，北京最后一扇大门已经关上，欢迎回家！第二，是严格控制资金流向房地产领域，对于大部分的现金持有者来说，如果错过了这一轮的资产配置，就只能把钱存在银行里，等待新一轮通胀的洗劫（2018年将是一个大基建年，后果我们都懂得）！