限购后两周，北京商住签约缓慢爬坡，好位置低总价项目有望率先回暖。

北京商住限购已经过去两周的时间，在这个两周时间内，很多小伙伴都特别关心商住市场成交的情况。今天大山俱乐部特意就商住限购之后两周时间内市场变化做一些分析。

限购之后，北京商住产品有如下特点：

第一，商住首先不影响住宅购房指标，不管是房指标，还是贷款指标，均不影响，但不能做房贷（其他信用贷、消费贷均不属于房贷）。

第二，限购之后，一手商住只能以公司名义购买，因此需要代办公司以及持有过程中每年需要缴纳千分之8.4的房产税，以后转卖也只能卖给公司，当然可以选择将公司整体进行转卖。

第三，二手商住虽然可以卖给个人，但必须满足连续五年的纳税或社保。

因此，对于限购之后购买商住的人来说，如果已经满足商住限购条件，那就肯定购买二手商住。而如果你没有满足商住限购条件，那么就只能以公司的名义购买，那么建议选择位置相对较好，交通方便的项目，这样将来出租的租金可以抵消你的持有房产税。

由于目前在一手商住市场中，政府一是不允许再宣传居住功能，二是样板间也要拆除，导致整个营销系统整体被破坏。

但从目前成交情况看，从限购后的第二周开始，北京商住签约数据逐渐上行，第二周北京一手商住签约量居然达到了35套。而且目前一手商住存量仅有2.5万套。

网签数据显示，从4月5号开始，北京商住网签开始逐渐出现。尤其是在4.5号当天，网签了21套商住公寓。

从区域上看，通州签约了18套，均价为5万/平米，价格在限购前后基本上没有什么变化。通州和大兴成为商住限购之后，回暖迹象最明显的区域。

首先是通州的签约情况，通州两个项目签约数量明显，一个是富力十号，一个是万科城市之光。

富力十号：在限购之后，签约量明显减少，但价格却出现明显上涨，签约的户型主要以70-80的一居室为主，总价400万。

万科城市之光：限购之后，签约量同样下降明显，价格也有所松动。主要以150万以下的小户型是去化主力。

除了通州之外，就是大兴的莫尔空间。莫尔空间是位于亦庄的LOFT项目，限购之后签约了11套，户型全部是130-150平米的大户型，签约单价22000左右，总价在250-350万之间。

而且如果我们从价格变化情况看，这个项目的签约价格略有下降。

最后我们来看一下二手的情况。二手非住宅产品目前看，也在艰难缓慢爬坡。

通过以上的数据表现，我们可以得到以下结论：

第一：商住市场在经历一周的零签约之后，在第二周已经开始有了二位数的签约数量，市场开始缓慢走向复苏，但要彻底走出限购阴霾，预计还需要至少半年的时间，毕竟十九大马上就要召开了。

第二，复苏最早的项目首先来自于位置最好的区域项目，比如通州的运河商务区以及亦庄区域，将会最早走向复苏。

第三，其次复苏较快的，将会是超低总价的产品，比如200万级别以下的产品，必将首先复苏。

以上观点仅为大山个人判断，微信号wys0720！