从十九大政治格局说雄安，二十年造一个新时代！兼谈商住市场投资新逻辑！

雄安新区是在十九大报告中明确提出要加快建设的一个新区，它和北京行政副中心作为北京世界级城市发展的“双翼”，是未来房产投资非常值得关注的区域。非常可惜的是，雄安新区内是不允许有房地产开发的存在的，从而导致雄安新区自身的房地产投资价值几乎等同于空白。

那么环雄安区域理所当成成为了房产投资关注的焦点，就像当年通州限购之后北三县的暴涨一样，这是一个自然的需求及资金的外流行为，体现了核心区的强大辐射力。

但是很多人对雄安新区的发展一直都存有疑虑，目前还是一片荒芜的雄安新区，在未来20年真的会成为一个2000平方公里/举世瞩目的“经济特区”吗？

我个人认为如果说十九大之前，局势尚未明了背景下，还说的过去，十九大之后，这种疑虑就可以完全可以被打消了。

十九大的政治格局说明，旧的政治传统已经成为过去，新时代社会主义的影响力至少延续中国发展20年的历程，一个强势的中央集体已经形成，历史经验证明，一个强势的中央集体是集中力量办大事的最好时期。

从秦之万里长城，到汉之驱逐匈奴，再到隋之大运河，一个强势的中央集权毫无疑问都是出彪炳历史的大工程之时期。

雄安新区肯定也将是这个时期意图造就的垂名青史的“千年大计”！

这个千年大计的造就遵循这样的政治逻辑：

首先要求北京大量疏解非首都产业和人口（这也是北京严格控制住宅和商住的核心原因，不控制就无法疏解）。

其次是强制要求北京非首都功能大量迁往雄安新区，但是雄安新区只接收其中最高端的产业部分（雄安新区本质上就是北京经济中心功能的疏解集中地，而且只接收其最高端的部分）。

最后是利用环北京地区来逐渐接收北京经济中的中低端产业。

如果说以前北京是吸血成长，那么现在就要放血压缩，这部分血液的精华部分流向了雄安新区，支流部分流向了环北京其他地区。这也就意味着未来北方的经济中心将会是在雄安新区，并同时形成一个以雄安新区为核心，并逐渐发散辐射的经济圈层。

雄安新区的发展本质上是分三步来执行的：

第一步，2018-2020年，起步区建设完毕，约有100平方公里，是以容城县为核心开发的启动区，新增人口预计在25-30万人，总投入约有1500个亿。

第二步，2020年-2022年，核心区建设完毕，约有200平方公里，新增人口达到50万人，总投入达到了3750个亿。

第三步，2022年到2035年，全部建设完毕，约有2000平方公里，总人口预计达到600万人口，相当于通州+北三县的总人口，总投入将达到4.8万亿。

整个雄安新区的建设周期高达20年，这本质上也是由十九大的政治格局特点所决定的，20年是新时代社会主义的完整建设周期，看懂这个，你才能明白目前大部分核心规划都是20年的整体规划周期，20年已经足以造就一个新时代了，而雄安新区就是这个新时代建设史上最灿烂的明珠。

因此投资雄安，将会成为未来20年每一个有志于获取社会发展红利的人不得不去面对的课题，房产投资更是如此！

只是可惜，环雄安住宅市场已经全部进入“限购+限售”的“双限”时代，其中距离雄安新区最近的三个县市，包括徐水、保定、白沟等三个地方，限购加上限售，至少5-7年投资房产将无法转让，导致住宅投资价值明显下降。

2017年10月29日，大山房产俱乐部40人白沟参观看房团进入白沟进行了首次考察，考察的结果让会员们陷入了两难。

第一，白沟新城位置优越，城市面貌发展良好，城市发展潜力大，但是但是住宅市场由于受到限购+限售的影响，投资价值受到了较大的影响，持有时间过长导致投资成本大大增加。

第二，虽然白沟本地的商住类产品不限购，不限售，但会员们却又心存疑虑，北京商住政策导致会员对商住产品的投资始终心有余悸。

但是，我个人认为白沟的商住产品具有较好的投资价值和空间。

第一，白沟新城并不是一个普通的镇，而是一个副厅级建制，说白了就是一个县级市的级别，是我国北方知名产业中心，是河北省唯一国家级经济发达镇行政管理体制改革试点。白沟的整体城市发展水平并不低于河北一个普通的县级市。

第二，白沟是一个以产业为主的新城，招商是核心经济命脉，商住政策的稳定将是一个长期坚持的原则。与北京不同，北京商住政策的核心是要疏解产业和人口，而白沟恰恰相反，作为一个产业城市，是需要大量引入产业和人口的。因此白沟商住政策不可能发生根本性变化。

第三，作为距离雄安新区最近的新城，未来随着雄安新区高端产业的发展，将会形成更加完整的产业链。说白了就是雄安新区是高端产业，白沟新城正好发展中低端配套产业，从而形成一个完整的产业链。这种产业链的形成，将会极大的促进白沟商住市场的发展，租金水平也将明显提升，租金和价格空间非常巨大。

第四，在白沟投资商住，在未来两年即可获得在白沟购买住宅的资格，从而顺利实现进入住宅市场的机会，同时获取最大化的投资收益。白沟在2017年8月出台注册工商户两年即可获得购房资格的意见，来推动白沟地区的招商。

第五，白沟的商住产品，低单价，低总价（20万起），不限购，不限售，可贷款（5成10年），完全具备投资产品最完美的五大条件。

我始终认为，购房投资需要有两大特性，一个是前瞻性，一个则是判断力。看好雄安发展和白沟新城，则是一种前瞻性，而坚定白沟的招商优势和稳定的商住政策，则是一种判断力。

所谓商住，就是“商”+“住”：商，就是产业带来的商业机会，住，则是产业人口带来的居住需求。在新形式下，只有产业区的商住，才是最值得投资的商住。

附：白沟商住项目参观图片

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