未来三年，北京商住政策松绑的可能性有多大？北京商住市场起死回生的时间点判断！

随着10月27日，丰台区旅游委关于产住项目的购买条件出台，产住项目政策已经算是基本解码，个人可购买且无限购条件，产住项目已经基本与326新政进行了剖离，也算是北京商住政策松绑的一个新的信号。

那么，北京商住政策究竟会在什么时候松绑？未来三年，北京商住政策松绑的可能性有多大呢？我个人认为要对这个问题有一个相对准确的判断，就必须要从源头说起。

第一：北京商住暴涨的原因主要有两个，一个是北京住宅的高度稀缺，另外一个则是北京住宅限购限贷，两大原因是导致北京商住暴涨的核心要素。

北京商住在2016年以前，每年仅有2万套左右的销售量，整个销售量仅有北京住宅的三分之一都不到，市场均价也只有20000元/平米左右。而到2016年北京商住当年成交量就达到了7万套，市场成交均价居然接近40000元/平米。

原因是什么呢？

第一个原因就是土地及新房新增供应量的大幅度减少导致市场投资需求迅速转移，从而推动商住市场成交量迅速爆炸。

2016年北京住宅供地仅有17宗，供应规划面积仅有250万平米，同比2015年均出现大幅度的下降：2015年北京供地46宗，供应规划面积是800万。

而与此同时，2016年北京新房供应仅有2.1万套，而市场成交量达到了3.9万套，成交量已经是供应量的2倍了。

因此，北京住宅的严重稀缺，是2016年北京商住暴涨的一个关键原因，住宅无房可买，只能购买商住，商住本质上是被当做住宅的一个替代产品从而受到市场的高度青睐。

第二个是住宅限购限贷政策的升级，也是2016年北京商住暴涨的另外一个重要原因。

由于2016年北京住宅市场的严重供不应求，导致2016年北京住宅价格出现了暴涨，根据建委的数据显示，2016年北京新房住宅价格涨幅高达30%以上。从而引发了9月30日，北京住宅限贷新政的出台，要求首套首付不得低于40%，二套首付不得低于70%。

这样一来，北京商住可以贷款50%的优势一下子得到了凸显，在这种背景下，北京商住不火爆才怪。

而到了2017年，随着北京住宅限购限贷的进一步升级（317新政），北京商住也因此而受到了牵连，326新政从天而降。

那么北京商住限购限贷的背后原因究竟是什么呢？有很多人认为就是为了遏制商住的无序投资，也有人认为这是中央“房住不炒”政策的一个体现。

我个人倒是认为，要想明白317新政和326新政，以及后续一系列政策出台的原因，就必须要深刻理解当下最大的政治和经济背景，才能有一个清晰的认识。

那么当下最大的政治经济背景是什么呢？那就是“京津冀协同发展战略”和“雄安新区的建立”。在317新政和326新政发布后不到一个月的时间，雄安新区就宣布成立，京津冀协同发展战略从而进入了一个新的阶段。

京津冀协同发展战略其实在2014年习总就已经提出，并要求北京市委市政府要坚决执行，但是一直到2016年的两年时间内，京津冀协同发展几乎没有任何进展，而与此同时，反而是北京房价一涨再涨，成为了京津冀地区的“吸金石”，这明显有违京津冀协同发展战略的基本设想。

因此京津冀协同发展战略要想实现，雄安新区要想有实质性的进展，就必须要坚决遏制北京的无序扩张，北京房地产市场就必须要在一定时间内坚决得到遏制，才能达到疏解北京非首都功能和人口的目的，环京地区才能真正得到“反哺”，从而实现京津冀协同发展的顶层设计战略。

因此，遏制北京商住的326新政，本质上只不过是疏解北京非首都功能和人口的一个需要，是实现京津冀协同发展的一个阶段性手段，不可能被长期使用，否则北京大量的商办类物业将严重挤压，从而积重难返。

因此，我个人判断，未来三年，随着北京非首都功能及人口的逐渐疏解，北京商住政策将会被逐渐松绑。最晚到2020年以后，北京商住政策将会彻底松绑，重新回到2016年的初始状态，这即是市场的需要，也是北京市政府的需要。

那么，未来北京商住的走势将会如何呢？我个人认为，就算商住政策松绑，北京商住市场依然取决于以下几点：

第一，北京住宅供应能力是否能够得到保证，是对北京市政府的一个重大考验，从目前看，北京政府有心无力。

前面我们已经说过，北京商住暴涨的一个核心原因，就是住宅的稀缺性所导致的。这几年，北京市政府一直在宣称要加大住宅的供应量，同时还宣布了每年5万套的共有产权房计划，还要搞租售同权的租赁房计划，但是从目前看，北京市政府是有心无力。

2017年，5万套共有产权房计划，仅完成了2万套，尚有3万套的空缺。而北京版的租售同权，也仅仅针对北京户籍人口有用，而且条件极其苛刻。集体用地租赁房供应量也迟迟难以得到解决。因此所谓的租售并举市场体制，也只是停留在口头上而已。

因此北京住宅供应量要想满足北京总体需求，依然难度极大，甚至可以说，这是不可能完成的任务。

第二，北京住宅限购限贷条件，是否也会逐渐放松，从而降低商住的价格优势呢？我认为，北京住宅限购限贷将会是长期政策取向！

北京商住暴涨的第二个关键原因，就是住宅限购限贷条件的升级。那么未来北京住宅限购及限贷会不会也逐渐松绑，从而降低了商住产品的价格优势呢？我个人对此并不乐观，原因也是由于北京住宅供应能力的高度缺乏。住宅供应不足，必然会推动限购限贷，从而达到市场的整体均衡，抑制房价的增长。

因此北京限购及限贷政策，将会是一个相对长期的政策取向，这是北京供应能力及市场特点所决定的。

综上所述，我个人认为，北京商住仍然具有起死回生的极大机会。目前的市场状况，只是当前政治经济背景的一个阶段性需要，而随着北京非首都功能及人口的逐渐疏解，商住政策必将逐渐松绑。而商住市场可能将会在2019年逐渐回暖，2020年将会得到彻底扭转。

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