风声紧！通州和北三县的整合规划即将公布！北三县未来三年房价会到多少？

11月16日，廊坊市政府召开了“科学规划引领廊坊城市发展”新闻发布会。在此次发布会上，廊坊规划局明确提出“北三县规划联动北京城市副中心，划定生态红线，为北京城市副中心提供发展腹地”。

11月21日，通州区第六届人民代表大会第三次会议开幕，通州区区长张力兵强调，2018年将完成重点区域行政区划调整，满足北京市委市政府搬迁过后的需要。积极落实“统一规划、统一政策、统一管控”的要求，加快与廊坊北三县实现“规划一张图、任务一张表、示范一体化”。

可以预见，北三县正处于各种势能有效释放的窗口期。一个是北京市委市政府搬迁在即，通州行政副中心大规模建设将在明年加速，预计总投资将超过500多个亿。另外一个则是通州和廊坊北三县的三统一规划即将在年底或者明年年初公布，北三县将会陆续承接北京非首都功能的转移以及人口。

廊坊市政府在10月份的时候就出台了新的北三县落户新政，严格控制北三县的常住及户籍人口的增长，其目的也是为承接北京的产业及人口预留出空间。同时三河市也已经停止了房屋的新建改建工程，等待三统一规划的出台后，及时调整城市规划。

很多会员都问我，大山老师，三统一之后，北三县的房价会到什么水平？我个人认为要判断北三县未来的房价水平，至少要在三个层面上有清晰的认识：

第一，北三县会改变以往以外地人购房投资为主导的模式，而转变成为以产业人口、新增就业人口为购房自住为主的模式，未来限购条件会适当调整以适应新的发展规划。

应该说，目前整个环京的地产模式本质上就是投资为主导，产业空心化推动下的地产模式其实风险极高。2014年燕郊大量在35000单价以上接盘的客户，其原因就在于不够理性，过于超前。房产投资的原则永远是，别人疯狂时，我控制风险；别人保守悲观时，我则积极向上。

未来的环京地产，随着北京非首都功能的疏解，必将从投资为主的地产模式逐渐转向以自住为主的产业模式，产业中心才是房价中心，环京房价未来肯定将会更加理性和沉稳，一句话北三县未来一定会把人和产业留在北三县！

因此我个人判断，未来三年，北三县的限购条件不会彻底放开（放开会导致投资过度），但是肯定会局部调整来适应新的发展规划（让产业人口能够进来，让通州的人能够进来）。

第二，北三县作为北京行政副中心的发展腹地，将会成为北京行政副中心的人口居住地，区域轨道交通规划非常值得期待，其房价水平必将与北京行政副中心形成联动关系。

北三县与北京行政副中心的关系，本质上就是一个中心和腹地的一体化关系，毫无疑问未来通州地铁必将通过北三县，否则就根本谈不上所谓的中心和腹地的一体化关系，更谈不上所谓的三统一原则的实现落地。

平谷线的燕郊，6号线的大厂及八通线的香河北，极有可能会形成三横一纵的轨道交通规划格局。

因此通州和北三县的三统一规划，最关键的还是在于轨道交通规划，只有理顺了交通规划，才能实现人流、信息流和物流的一体化。当年的通州房价能够起来，最关键还是在于八通线的开通，让通州成为真正的CBD后花园。

第三，北三县和行政副中心的示范一体化，还在于资源的共享和引入，尤其是重点教育资源和医疗资源，也将成为通州和北三县三统一的主要内容。

通州目前在教育资源和医疗资源上，已经将北京核心区的资源做了大量的引入，包括安贞医院、友谊新华医院、皇城根小学及育民小学等，都将在2018年实现落地。

而未来，北三县也必将引入通州行政副中心的重点教育资源及医疗资源，实现合作办学或合作办医，整个北三县的教育水平及医疗水平将会明显得到提升，从而成为京津冀协同发展的重点示范区。通州和北三县要打造成为京津冀协同发展示范区，教育和医疗的资源协同肯定将是必不可少的。

综上所述，大山老师判断，未来三年，北三县房价肯定将会向通州行政副中心整体对标，这个比例大概在30%-40%左右（当年CBD房价8000时，通州房价在3000元，比例为37%左右）。

通州行政副中心未来三年，房价肯定将会站在10万的均价水平，因此如果按照这个水平来基本预判，我个人认为，北三县未来三年（2020年）的房价水平在30000-40000元/平米之间是相对合理和理性的。

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